JRD: Turbulentní doba je u konce? Jak se budou vyvíjet ceny bytů a nájmů?

Máme za sebou dekádu velmi dynamického růstu cen nemovitostí, kdy se například v Praze čtvereční metr bytu zdražil o 2,4násobek. To bylo podpořeno postupně zotavující se ekonomikou po recesi v roce 2008, pozitivními očekáváními napříč trhem, růstem reálných mezd, nízkou inflací, nízkými úrokovými sazbami podporujícími investiční rozhodnutí a také pomalým povolováním.

Došlo tak k tomu, že se vývoj cen bytů v Praze oddělil od vývoje svých fundamentů, tedy nájmů a mezd. Nájmy a mzdy, které jsou na sebe těsně korelované, za shodnou dobu vzrostly na 1,7násobek hodnoty roku 2014. To vedlo nejen ke zhoršování dostupnosti vlastního bydlení, ale také ke snižování výnosnosti nájemního bydlení. Nabízí se tedy otázka, kterou si kladlo v posledních 5 letech mnoho lidí z řad odborné veřejnosti: Jak se bude nemovitostní trh vyvíjet dál? 

Na agregátním trhu nemovitostí v Praze jsme po zvýšení úrokových sazeb zaznamenali pokles zejména hypoteční poptávky. Šlo o reakci na nezvykle vysokou inflaci. Ke korekci nabídkových cen bytů pak došlo s jistým zpožděním – cca 9 měsíců u novostaveb, čtvrt roku na sekundárním trhu. U nás však nadále přetrvává touha po vlastním bydlení a to spolu s dalšími faktory stále působí ve prospěch růstu cen. Těmi faktory je zejména nedostatečná nová výstavba způsobená zdlouhavým a komplikovaným povolovacím procesem, neustále rostoucí počet obyvatel Prahy a snižující se průměrný počet členů na domácnost (dle SLDB 2021 2 osoby na domácnost). 

Aby se naplnil první scénář a ceny nemovitostí klesly o tolik jako v období velké globální recese po roce 2008, muselo by dojít k významnému nárůstu nezaměstnanosti. Ta je zásadním hybatelem vývoje mezd, sentimentu, očekávání a tím pádem poptávky a prodejních cen. Vzhledem k poměrně silnému trhu práce, očekávatelné nezaměstnanosti v roce 2025 dosahující 4 %, postupně snižujícím se úrokovým sazbám, prozatím nic nenasvědčuje tomu, že by mělo dojít k ještě většímu poklesu cen nemovitostí. A to zejména v situaci, kdy jsou hlavními omezujícími faktory poptávky právě aktuálně nezvykle vysoké úrokové sazby hypoték.

Jako nejpravděpodobnější scénář, který dostane trh postupně do rovnováhy, se jeví dočasná stagnace a následný mírný růst cen nemovitostí. Současně s tím ale porostou i nájmy a mzdy. To povede k vyšší výnosnosti pronájmu a lepší dostupnosti vlastnického bydlení. 

Růst cen nájmů podporuje i fakt, že kvůli nedostupnému vlastnickému bydlení vzroste poptávka po nájmech. Opětovné sbližování křivek nájmů a cen nemovitostí podporuje nejenom současná a očekáváná výnosnost dlouhodobých bezrizikových aktiv, ale i konsensus kapitálových trhů, které vidí novou rovnovážnou cenu peněz v blízkosti 4,0 %.