Výstavba nového bydlení krizi nevyřeší. Stát musí zdanit statisíce volných bytů, a dostat je na trh

V Česku nadále drtivě přetrvává názor, že bydlet ve vlastním je lepší než v nájmu. A toto přesvědčení dokonce posiluje. Podle magazínu e15 to plyne z průzkumu „Postoje k bydlení“, který nedávno provedl Sociologický ústav Akademie věd.

„Z hlediska dopadů na ekonomiku by bylo lepší, kdyby zájem nebyl tolik vychýlený k vlastnickému bydlení,“ říká, v rozhovoru pro e15, spoluautor šetření sociolog Petr Sunega. V zemích, kde tento trend převládá, je, podle ně, větší fluktuace cen bydlení, a tamější ekonomika je rozkolísanější a zranitelnější.

Rychlejší stavební řízení nestačí, kvůli vysoké poptávce!

Na otázku redakce, kdy lidé u nás chtějí především vlastní byt, zda by k masové výstavbě bytů nepomohlo rychlejší stavební řízení, jak tvrdí developeři, Petr Sunega odpověděl, že hlavní problém nevidí na straně nabídky, tedy v nedostatku bytů a domů, jakkoli by rychlejší výstavba určitě pomohla. Podle něho je základním problémem, hlavně vysoká poptávka a něco, čemu se říká „financializace“ bydlení. Zjednodušeně řečeno, jde o to, že bydlení se, v posledních dekádách, stává stále méně prostředkem uspokojení potřeby bydlet, tedy domovem, ale stále více investičním prostředkem, tedy nástrojem čili komoditou. „Aby se ale dostupnost bydlení skutečně výrazně zvýšila, muselo by se stavět mnohonásobně více než nyní. To není reálné, ať už z hlediska developerů, nebo státu a samospráv, které tolik peněz nemají,“ dodal Petr Sunega.

Redakce se ho zeptala, zda pro toto své tvrzení, nevychází jen z poznatků jejich sociologického ústavu. Petr Sunega odvětil, že jejich sociologický ústav není sám, kdo toto tvrdí. Podle něho to také ukázaly i závěry americké vysoké školy ekonomického charakteru, CERGE-EI, jejíž česká pobočka funguje v Praze, a to konkrétně v jejich studii, vydané v roce 2022. Načež dodal, že k podobným zjištěním došli také autoři studie vydané začátkem roku, která zkoumala krátkodobou volatilitu cen bydlení v USA. Podle jejich odhadu by se nabídka musela zvýšit o 300 procent, aby ceny bytů pokračovaly ve svém předcovidovém trendu namísto jejich razantního růstu. To je opravdu mimo možnosti soukromého i veřejného sektoru, dodal Petr Sunega.

Řešením není jen výstavba, ale je nutné zdanit prázdné byty

Takže, logicky následovala další otázka redakce, a to kudy vede cesta z krize bydlení? Podle Petra Sunegy řešením určitě není jen vyšší nabídka. „Tím nechci říci, že by se nemělo víc stavět, naopak. Ale samotný větší objem výstavby problém nevyřeší. Protože česká populace ve velké míře poptává vlastní bydlení, předpokládané snížení úrokových sazeb a zvýšení dostupnosti hypoték se zase promítne do nárůstu cen bytů a domů. Spolu s výstavbou je tedy nutné přistoupit k nepopulárnímu zdanění prázdných neboli investičních bytů, jak o tom uvažuje například Vídeň,“ řekl. Přičemž konstatoval, že vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí raketově vzrostly, řada majitelů investičních bytů je nemusí pronajímat. Stačí jim zisk, který by měli z jejich prodeje. Kromě potenciálního výnosu z pronájmu, existuje totiž u investičních bytů, právě i výnos z cenového zhodnocení, upozornil Petr Sunega.

Navrácení čtyřprocentní daně z převodu nemovitostí by pomohlo

Na otázku, jak postupovat dále? Petr Sunega odpověděl, že by pomohlo i znovuzavedení čtyřprocentní daně z převodu nemovitostí, jejíž zrušení od roku 2021, zvýšilo objem prodaných bytů a domů a také jejich ceny. Podle něho by v neposlední řadě mohlo pomoci i ztížení přístupu zahraničního kapitálu k investicím do rezidenčních nemovitostí nebo výrazné zdanění výnosu z jejich pozdějšího prodeje.

Opravdu se nevyplatí investovat do cenově dostupného bydlení?

Pro koho se vlastně stavějí nové, často drahé byty? Někteří podnikatelé ve stavebnictví tvrdí, že se jim nevyplatí investovat do cenově dostupného bydlení, dotázala se redakce. Petr Sunega odpověděl, že podle informací, které má jejich pracoviště k dispozici, marže developerů, alespoň v Praze, jsou poměrně vysoké. „Nechci tyto podnikatele kritizovat. Chápu, že jsou primárně motivovaní ziskem. Myslím ale, že je třeba trochu zpochybnit jejich tvrzení, že chtějí stavět, ale nemohou, protože je svazuje zdlouhavý proces získávání povolení nebo nedostatek pozemků. Faktem je, že řada z nich některé projekty zmrazila, když začaly ceny nemovitostí klesat. Čekají, až ceny zase stoupnou,“ vysvětlil Petr Sunega.

Dá se nyní, v Česku, vůbec sehnat slušné bydlení?

Na otázku, zda lze v Česku, za současných cen nemovitostí a příjmů domácností, sehnat alespoň trochu slušné bydlení, Petr Sunega reagoval, že se v toto případě mísí dvě věci. Za prvé, to je finanční dostupnost, a za druhé, to je, jestli je bydlení k dispozici. „Je fakt, že finanční dostupnost bydlení se u nás v posledních letech výrazně zhoršovala. Teprve na konci roku 2022, a v průběhu loňska, ceny nominálně mírně klesly a příjmy rostly. Nicméně pořád jsou ceny bydlení nadhodnocené v poměru k příjmům, jak ukazují nejen naše analýzy,“ konstatoval sociolog.

Na otázku, zda šetření ukázalo i něco pozitivního, Petr Sunega odvětil, že lidé jsou v průměru se svým bydlením spokojenější než před deseti lety. „Týká se to samozřejmě hlavně těch, kteří nějak bydlí a nemusejí problém s bydlením akutně řešit. Obecně mají větší problémy ti, kdo bydlení teprve hledají, tedy především mladí lidé, kterým často musejí pomáhat rodiče. Mezigenerační výpomoc je u nás hodně významná. Zhruba třetina dotázaných získala bydlení dědictvím nebo darem. I když by si drtivá většina lidí přála bydlet ve vlastním bytě nebo domě, zdaleka ne všichni na něj dosáhnou a řada musí volit nájem,“ prohlásil. Načež dodal, že minimálně jako „přestupní stanici“.

Roste zájem o bydlení v menších než větších, městech

Následovala otázka, zda stoupá zájem o bydlení mimo Prahu, Brno a další velká města? Petr Sunega k tomu uvedl, že v rámci průzkumu sociologického ústavu, porovnávali, v jak velké obci nebo městě, lidé žijí, a jaký je jejich ideál. Ukázalo se, že chtějí spíše do menších měst. Důvodem nejsou jen vyšší ceny bydlení ve velkých aglomeracích, ale i snaha postavit nebo koupit rodinný dům. Na venkově to vychází levněji, je to snazší.

Poté se redakce zeptala, zda drahé bydlení nevyhání z měst nastupující střední třídu. Petr Sunega k tomu odvětil, že určitě to neplatí pro lidi, kteří již ve velkých městech bydlí a neplánují se přestěhovat z bytu do rodinného domu. Ale mladá generace, která bydlení teprve hledá, si většinou pronajímá byty, případně dává přednost širšímu okruhu kolem Prahy. Nájmy ale nepovažuje za trvalé řešení!

Jaké bydlení je u nás ideální? Nejvíce rodinný dům!

Redakce se také dotázala, jaké bydlení, z pohledu Čechů, je ideální? Petr Sunega k tomu uvedl, že právě na tuto skutečnost se pracovníci sociologického ústavu pravidelně, ve svých šetřeních, ptají již od roku 2001. „Nejpreferovanější jednoznačně byl a nadále je rodinný dům. To platí také pro nejaktuálnější průzkum. Ať už domy, nebo byty chtějí lidé vlastnit, nikoliv si je pronajímat. Dokonce se počet takových odpovědí v minulém roce oproti předchozím obdobím zvýšil, tento trend posiluje. A to i přes nynější vysoké ceny nemovitostí,“ konstatoval.

Logicky následovala otázka, zda, jako odborník na sociální a ekonomické aspekty bydlení, je s tím spokojený? Podle něho, z hlediska dopadů na ekonomiku, by bylo lepší, kdyby zájem nebyl tolik vychýlený k vlastnickému bydlení a nájemní bydlení představovalo plnohodnotnou alternativu k bydlení takzvaně ve vlastním. „Ukazuje se, že v zemích, kde drtivá většina populace žije ve vlastních bytech nebo domech, je i větší fluktuace cen bydlení a tamější ekonomika rozkolísanější. Má to i negativní dopady v krizích, jak dokládá pád banky Lehman Brothers v roce 2008,“ dodal.

Nájemní bydlení je, pro řadu našich občanů, něco podřadného!

Na otázku, zda zájem o vlastnické bydlení obnáší i další negativa, odvětil, že v zemích s dominantním podílem vlastnického bydlení, se to nájemní takzvaně rezidualizuje. To je, stává se doménou hůře situovaných skupin, a získává nálepku do určité míry podřadného bydlení. Podle něho česká populace, z historických důvodů po roce 1090, má stále zakódované, že vlastnictví je lepší. „Asociuje si ho nejčastěji s pojmy, jako je domov, zázemí a jistota. Lidé ho považují za určitý symbol, známku dospělosti, jisté ekonomické úrovně, postavení ve společnosti, toho, že je člověk připraven se usadit, mít rodinu. Nájem je vnímaný, spíše jako přechodné řešení, a to přesto, že je vlastní bydlení pro řadu českých občanů finančně nedostupné. Podle našeho výzkumu si ho asociují v největší míře s pojmy jako nejistota, vyhazování peněz z okna, závazek a starosti,“ konstatoval.

V preferencích vlastnického bydlení nejsme ale výjimkou

V této návaznosti logicky následovala otázka, že se často dává za příklad Berlín nebo Vídeň, kde jasně vedou nájmy, a proč je situace v Česku jiná? Petr Sunega odpověděl, že toto není jen specifické pro Českou republiku, protože ve východní Evropě není naše republika výjimkou. Dodal, že podíl vlastnického bydlení, je v řadě postkomunistických zemí, ještě vyšší než u nás. Česká republika se naopak lišila v tom, že privatizace bytů v devadesátých letech nebyla zdaleka tak rychlá, jako například v Estonsku, Litvě, Lotyšsku nebo v Maďarsku. „Postupně ale tyto země doháníme,“ dodal.

Podle něho důvodem tohoto stavu je především to, že za minulého režimu žila velká část lidí v nájmu, byť to úplně neplatilo pro venkov. Po roce 1989 se pak z vlastnictví nejen bytů, ale i firem stala dominantní rétorika a ideologie, hlavně pravicových stran. Dalším faktorem byly restituce, vracení bytových domů původním majitelům. Ti se v některých případech snažili nájemníky nevybíravými způsoby vystrnadit, požadovali skokový růst nájemného. Byly to často medializované případy a ve společnosti zakořenily.

„Vlastní bydlení je také vnímané jako záruka na stáří, i pro mladé lidi je to často lepší způsob uložení peněz než penzijní spoření,“ upřesnil.

Načež dodal, že se také ukazuje, že vlastní bydlení je nástroj, který lidi ochrání v seniorním věku, kdy budou mít nižší příjmy. „Nebojí se, do něho, investovat, protože mají pocit, že mu rozumějí, na rozdíl třeba od akciových trhů, podílových fondů, kryptoměn a jiných forem investic. Proto do něho často ukládají peníze i v době, kdy to nemusí být z ekonomického pohledu úplně racionální. A jak už jsem zmínil, pořizují často vlastní bydlení pro svoje děti, nebo jim s tím minimálně pomáhají,“ konstatoval.

Spokojenost s nájemním bydlením, v poslední době, o něco roste

Na otázku, proč spokojenost s nájemním bydlením roste, byť je podle řady lidí spojeno s nejistotou nebo s vyhazováním peněz z okna, jak sociolog řekl, Petr Sunega odpověděl, že z výsledků jejich průzkumu plyne, že nájemníci jsou dnes spokojenější, než tomu bylo před deseti lety, ale naopak, spokojenost vlastníků se o něco snížila. Takže rozdíly ve spokojenosti, mezi oběma skupinami, se zmírnily. Důvodem je zřejmě to, že vztahy mezi pronajímateli bytů a nájemníky se stabilizovaly. „Mnoha lidem navíc nezbývá než bydlet v nájmu, takže poznávají, že to není tak hrozné, jak si třeba mysleli. Sehrává v tom zřejmě roli i renovace bytů, jejich stoupající kvalita,“ dodal.

Nájemní bydlení by mělo představovat rovnocennou alternativu!

Redakce se poté dotázala, že, jestliže nájemní bydlení by mělo představovat rovnocennou alternativu k vlastnickému bydlení, tak, zda k propagaci tohoto názoru mezi lidmi, může jejich sociologický ústav přispět, Petr Sunega odpověděl, že ústav spustil projekt s názvem NájemPlus, což je webová platforma. „Mohou se tam registrovat pronajímatelé, pokud splňují etický kodex o deseti bodech vycházející z občanského zákoníku. Nájemníci pak mohou sami hodnotit, jestli tomu tak je, nebo není. Současně ale musejí plnit i oni kodex slušného nájemníka. Lidé, kteří hledají nájem, tak získají větší jistotu, že jejich pronajímatel nabízejí dlouhodobé, bezpečné a kvalitní bydlení. Cílem je, aby se nájemní bydlení stalo rovnocenné vlastnickému bydlení, aby o něm lidé takto uvažovali a neusilovali za každou cenu o získání vlastního domu nebo bytu. Nabízíme prostor pro setkávání pronajímatelů a nájemců zdarma, i když nemáme a ani nemůžeme z toho mít jakýkoliv finanční profit,“ prohlásil Petr Sunega.

Přesvědčit o tom českou populaci, je běh na dlouhou trať

Načež se redakce zeptala sociologa, zad jejich pracoviště dokáže přesvědčit českou populaci, že žít v nájmu je dlouhodobě možné. Petr Sunega k tomu řekl, že minimálně o to budou usilovat, přičemž jeho spolupracovníci doufají, že budou úspěšní. „Ale je to samozřejmě běh na velmi dlouhou trať. Obecně existuje několik pádných argumentů. Není nutné jednorázově vynaložit velký objem finančních prostředků, anebo se zadlužovat na dvacet nebo třicet let, a splácet bance úroky. Hypotéka zároveň přináší obavy ze ztráty zaměstnání, z toho, jak ji hradit, když dotyčný přijde o pravidelný příjem. Lidé v nájmu jsou flexibilnější při hledání práce, mohou se mnohem snadněji stěhovat. A peníze, které by investovali do vlastnického bydlení, mohou použít jinak a efektivněji. Teď je vzhledem k úrokové sazbě ČNB výhodnější nájem. To ale bude platit jen omezenou dobu,“ dále odvětil na otázku.

Podle něho je pravda, že poměrně dlouhou dobu byly hlavně kvůli nízkým sazbám výhodnější hypotéky. Na druhé straně nájmy nerostly v posledních letech zdaleka tak rychle, jako ceny bytů a domů, jakkoliv se teď s poklesem inflace a odezněním energetické krize poměr vyrovnává, dodal.