Hypotéky by mohly zlevňovat rychleji. Riziko snadného odchodu klientů ale pokles sazeb brzdí

Banky zlevňují hypoteční úvěry hodně pozvolna. Prudký pokles úrokových sazeb by mohl vyvolat spirálu refinancování i běžících fixací nebo tlak na banky, aby sazby v průběhu fixace snižovaly. Mírný poplatek za předčasné splacení totiž dává klientům více volnosti, banky ale riziko jejich odchodu nutně musí zohlednit v cenotvorbě.

V praxi se s využitím různých slev a vyjednávání již lze u hypoték dostat i na úrokové sazby pod úrovní 5 % p.a. Nabídkové sazby bez nějakých dodatečných slev se však stále v průměru pohybují okolo 5,3 až 5,5 %. Podle odborníků by hypotéky mohly zlevňovat rychlejším tempem. Jedním z faktorů, který výraznějšímu poklesu hypotečních úrokových sazeb brání, je skutečnost, že hypotéku lze splatit prakticky kdykoliv.

„Nová podoba zákona o spotřebitelském úvěru již sklízí trpké plody v podobě zbytečně vysokých úrokových sazeb,“ říká David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance. „Zákonodárce sice stanovuje úhradu za splacení úvěru během fixace, její výše je však zanedbatelná,“ dodává David Eim.

Připomeňme, že hypotéku lze doplatit bez poplatků na konci fixace, každoročně je též možné splatit až čtvrtinu úvěru zdarma a existuje i řada situací, kdy může být úvěr jednorázově doplacen bez sankcí i během fixace. Novela zákona od letoška tento okruh dále rozšířila o případy vypořádání společného jmění manželů při rozvodu a prodej nemovitosti po dvou letech od její koupě.

Přesto nová podoba zákona o spotřebitelském úvěru kromě zpřesnění, co lze zahrnout do tzv. účelně vynaložených nákladů, jež může banka klientovi při nedodržení fixace účtovat, tuto částku zastropovala na úrovni 1 % z objemu mimořádné splátky. „Jedná se o velmi kompromisní řešení, které bude mít v praxi výrazně omezený efekt. V případě poklesu úrokových sazeb část klientů nebude chtít čekat s refinancováním hypotéky až na konec fixace,“ předpokládá David Eim.

Na první pohled se může zdát, že omezení poplatku je proklientské opatření. Podle Davida Eima je ale takové nastavení v rozporu s ekonomickou realitou, kterou nelze nijak obejít, i popřením principu fixované úrokové sazby. „Klienti jsou díky fixaci chráněni proti růstu úrokových sazeb a tím i splátek úvěru. Pokud ale banka není chráněna proti výraznému odlivu klientů, kteří se zavázali v rámci fixace sazby, je nucena takové riziko zohlednit v cenotvorbě přirážkou, která se nutně promítne v podobě vyšší úrokové sazby,“ upozorňuje David Eim.

I to je důvodem, proč úrokové sazby klesají spíše pozvolna. Banky jsou sevřeny v kleštích protichůdných zájmů. „Na jednu stranu na trhu stále existuje konkurence, která tlačí sazby dolů. Ale na druhou stranu je zde riziko hraničící s jistotou, že v okamžiku, kdy pokles sazeb dosáhne na nějakou kritickou úroveň, začne se zvyšovat tlak na refinancování, resp. tlak na banky, aby stávající úrokové sazby snížily, a to i navzdory běžící fixaci,“ popisuje David Eim, který předpokládá, že během tohoto roku se nabídkové sazby dostanou na dohled úrovni 4,5 procenta. A takovou úroveň bychom se měli naučit vnímat jako zcela běžnou, protože luxus kdykoliv splatit fixovanou hypotéku takřka bez poplatku něco stojí.