Jak funguje hypotéka na rekonstrukci?

Má váš byt nejlepší roky za sebou? Zdědili jste dům a rádi byste ho kompletně opravili? Koupili jste starší nemovitost k rekonstrukci? Hypotéka na rekonstrukci je jednou z možností, jak získat peníze na potřebné opravy. Ukážeme vám, jak si správně nastavit rozpočet na rekonstrukci a co je potřeba udělat pro získání hypotéky.

Nejdříve si vše řádně spočítejte

Než začnete zjišťovat, která hypotéka na rekonstrukci bytu či domu bude pro vás ta nejvhodnější, sepište si plánovaný rozsah oprav a všechny vaše požadavky na nemovitost (např. počet místností, jejich orientace, zařízení obývacího pokoje, způsob využívání, přístup na zahradu apod.). Nezapomeňte také zhodnotit aktuální technický stav stavby. Všechny plánované výdaje si dopředu spočítejte a nezapomeňte na dostatečnou finanční rezervu. Velmi častou chybou stavebníků je totiž podcenění finanční náročnosti oprav.

Jak začít s rekonstrukcí domu – správný postup

Při celkové rekonstrukci rodinného domu začněte s opravami od základu. U starších domů je čestným problémem již nevyhovující izolace proti zemní vlhkosti. V případě vlhkého zdiva od základů je nutné provést například injektáž proti vlhkosti nebo podřezání celého domu. Ve většině případů je třeba provést také vodorovnou izolaci veškerých podlah. Samozřejmostí je odstranění veškerých vlhkých omítek na stěnách. Pokud se na omítkách či zdivu vyskytují plísně, věnujte pozornost jejich důkladnému odstranění. Starší domy také obvykle vyžadují výměnu nevyhovujících oken a vstupních dveří. Pokud máte například stará netěsná okna s obyčejným sklem, jejich výměna za nová s izolačním trojsklem vám v budoucnu přinese nemalou finanční úsporu.

Podmínky pro získání hypotéky na rekonstrukci

K získání hypotéky na rekonstrukci je nutné splnit veškeré podmínky banky. Obecně musí mít žadatel především stabilní a dostatečně vysoký příjem a také výbornou platební morálku.

„Banky se při poskytování hypoték musí řídit limity úvěrových ukazatelů stanovených ČNB. V současné době je pro banky závazný pouze limit LTV. U dalších dvou ukazatelů (DSTI a DTI) nejsou hranice pro poskytovatele hypoték závazné, ale pouze doporučené,“ říká hypoteční specialista Miroslav Majer z hyponamiru.cz.

Banka vždy sleduje hodnotu nemovitosti v zástavě. V případě hypoték na rekonstrukci se počítá budoucí cena nemovitosti po rekonstrukci. Jedná se o cenu, za kterou by bylo možné nemovitost prodat po dokončení plánované rekonstrukce.

Hypotéka na rekonstrukci svépomocí

Hypotékou je možné financovat i rekonstrukci prováděnou svépomocí. Hypotéku je možné čerpat postupně nebo také jednorázově.

V prvním případě banka uvolňuje peníze postupně, a to na základě provedených prací. Bance tedy dokládáte jednotlivé faktury za zakoupený materiál či odborné práce externích firem či živnostníků. Jakmile vyčerpáte přidělenou částku, odhadce stavbu zkontroluje a vystaví protokol o stavu stavby. Pokud je vše v pořádku, banka uvolní další prostředky. Hypotéku na rekonstrukci je možné čerpat i jednorázově, a to na základě odborného odhadu. U rozsáhlejších oprav svépomocí je důležité správně odhadnout dobu rekonstrukce. Prostředky z hypotéky je totiž třeba vyčerpat do určité doby. Maximální dobu pro vyčerpání celé hypotéky stanovují banky nejčastěji na 2 roky.

Důležitá je hodnota zástavy

Jakmile banka získá všechny potřebné dokumenty, prověří si bonitu hlavního žadatele i případných spolužadatelů, posoudí předložený rozpočet i hodnotu zastavované nemovitosti. Do zástavy můžete nabídnou bance nejen samotnou opravovanou nemovitost, ale také jinou nemovitost v osobním vlastnictví. Pokud je hodnota nemovitosti vzhledem k požadované výši hypotéky dostatečně vysoká, můžete získat i 100 % rozpočtových nákladů. Banka se zajímá především o hodnotu ukazatele LTV.

Čerpání hypotéky na rekonstrukci

Před sjednáním hypotéky na rekonstrukci, např. venkovním a vnitřním zateplením, se zajímejte o způsob čerpání peněz. Banky uvolňují peníze postupně, přičemž první čerpání hypotéky bývá obvykle zdarma. Za každé další již většinou zaplatíte okolo 500 korun. Najdou se však i banky, které poskytují i tři čerpání zdarma.

„Jakmile prostavíte přidělenou částku, navštíví vás odhadce. Na takzvané dohlídce zkontroluje, co vše bylo za uvolněné peníze postaveno. Některé banky vám uvolní peníze pouze do 80 % aktuální zástavní hodnoty, jiné do 100 % a některé dokonce do 150 %. Čím více peněz vám je banka ochotna uvolnit, tím méně budou finance brzdit stavební práce,“ upřesňuje Miroslav Majer z hyponamiru.cz.

Zajímejte se také o výši poplatku za jednotlivé dohlídky. Většinou se jedná o částku od 1 000 do 1 500 korun. Banky u hypotéky na rekonstrukci nevyžadují předkládání faktur a účtenek. Rozhodující je, zda jsou provedené stavební práce v souladu s předloženým rozpočtem.

Navýšení hypotéky na rekonstrukci

Pokud kupujete starší nemovitost a plánujete její rekonstrukci, počítejte s dostatečnou finanční rezervou. Ceny stavebních materiálů a prací totiž mohou výrazněji růst a původní rozpočet nemusí na potřebné opravy stačit. Abyste nemuseli v průběhu rekonstrukce řešit nedostatek peněz, navyšte si hypotéku o 20 procent. Pokud totiž 20 procent z objemu hypotéky nevyčerpáte, nemusíte se obávat penále. Banka vám podle skutečně vyčerpané částky pouze přepočítá výši měsíční splátky hypotéky.