Paradox konzervativního trhu. Česko je s neklesajícími cenami komerčních nemovitostí stále větší anomálie

Neobsazené kanceláře a propady valuací komerčních nemovitostí v zahraničí začínají dělat vrásky nejen majitelům, ale také ekonomům. Česko však nadále patří k trhům, kde se zásadní propady neočekávají. Z turbulentních let paradoxně vyšlo posílené ve prospěch domácích hráčů a v diverzifikaci nájemců začíná být dokonce dáváno za vzor.

Na to, že český trh zůstává stabilní, bychom však měli být hrdí jen částečně. Z velké části je to totiž jen další z důsledků klesající světové atraktivity Česka pro zahraniční investory. Cenové bubliny, které nyní táhnou dolů valuace v USA nebo Velké Británii a začínají dělat vrásky například bankám v Německu, se u nás neměly šanci vytvořit. Český trh je zkrátka natolik malý, konzervativní a uzavřený, že si z větší části hraje podle vlastních pravidel.

Týká se to nejen financování, kde výrazně posiluje role lokálních hráčů – ať už přímo českých nebo středoevropských fondů a skupin – ale také tempa výstavby. Počet „áčkových“ kanceláří je v Praze pod úrovní dlouhodobé poptávky. A tento stav má dlouhodobý charakter. Podle odhadů Jiřího Skotnici, šéfa valuačního oddělení RSM, se za posledních pět let nepostavilo odhadem 30 % ze všech plánovaných projektů anebo došlo k výrazné změně jejich funkce.

A mění se i naše role přímo v zemích Visegrádu. Roli dravce v regionu si nárokuje Varšava, která dokáže nabídnout dobrou cenu i odpovídající kapacitu, to vše s polským hospodářským zázrakem v pozadí. Pro firmy z německého regionu je pak atraktivní Poznaň jako „město na půl cesty“. Velkou roli hrají také přísliby budoucí konektivity. I v tomto je Polsko výrazně progresivnější.

„V podstatě není moc důvodů, proč by například velké centrály měly chtít svoje sídla v Praze nebo v Brně. Ceny jsou tu vysoké, výběr malý, letecká i železniční spojení jsou méně atraktivní a archaicky dnes začíná působit už i nehotová dálniční síť a chybějící obchvaty významným měst. Zejména Prahy, kde je situace až tragikomická. Trh je tedy saturován firmami, které v Česku být musí – a to jsou z podstaty lokální hráči,“ zmiňuje Jiří Skotnica.

Česká skladba nájemců jako vzor pro Evropu. Ustojí i turbulence

To ostatně vede k tomu, že se proměňuje česká skladba nájemníků. Nájemci jsou v českých administrativních budovách výrazně pestřejší a velké společnosti místo pronájmů celých objektů často volí raději cestu vlastního developmentu na rozvojových územích. Zvyšující se podíl prostor je pak věnován flexibilním pracovištím, objevují se první experimenty s transformací kanceláří na nájemní apartmány nebo jejich přestavbu na služby.

„Dochází tak k paradoxní situaci. Česko si svým ultrakonzervativním přístupem postupně vydobývá postavení trhu, kde je mix kancelářských prostor a jejich funkce v přepočtu na hlavu dáváno za příklad toho, jak by měly budoucí trhy s kancelářemi v době postkoronové vypadat,“ uvádí Jiří Skotnica. „Hlavním motivem je diverzifikace. To znamená větší zastoupení coworkingu, menší monokulturní projekty, ale také výrazné soustředění se na výstavbu jen v těch nejlukrativnějších lokalitách s dobrou dopravní dostupností hromadnou dopravou a dosahem lokálních center.“

Pokud by evropský trh s kancelářemi kolaboval, bude podle Skotnici Česko i nadále sice malým, ale stabilním trhem. Paradoxně by na tom mohli vydělat především lokální hráči: kancelářský trh by se totiž mohl zkonsolidovat ve prospěch místních finančních skupin. Jak už se ukázalo v minulosti, „neatraktivní Praha“ bývá mezi prvními lokalitami, odkud se investoři sanující dluhy stahují. Otřesy by díky tomu zároveň nemusely mít zásadnější dopady na valuace.

„Dá se totiž předpokládat, že výnosy z nájmů nebudou v Česku klesat ani ve chvíli, kdy by například Německo bojovalo s neobsazenými prostorami. Dokud bude česká ekonomika fungovat, nebude problém zaplnit uvolněné prostory v podstatě v jakémkoli objektu,“ domnívá se Jiří Skotnica. „A pokud by někde výnosy klesly pod udržitelnou hranici, což se týká hlavně takzvaných ‚béčkových‘ budov v méně atraktivních lokalitách, nastoupí cesta redevelopmentu a transformace například na byty,“ uzavírá.

O RSM

RSM je globální poradenská síť, zaměřující se především na středně velké společnosti. V roce 2021 byla nejrychleji rostoucí poradenskou společností z desítky největších. Po takzvané "velké čtyřce" (tzn. Deloitte, PwC, EY a KPMG) je druhým největším poradenským subjektem na světě, tedy šestým celkově. V Česku ji pak (opět s vyloučením velké čtyřky) patří čtvrtá příčka, osmá celkově. Celkově síť působí s 860 pobočkami ve 123 státech. V Česku a na Slovensku provozuje pobočky v Praze, Brně, Pardubicích, Třebíči a Bratislavě.