Pražský trh s byty ožil. Rostou prodeje i počty poskytnutých hypoték, růst cen je jen otázkou času

• Nabídkové ceny nemovitostí se odrazily ode dna a znovu rostou. Pokles úrokových sazeb přinesl okamžitou reakci kupujících.
• V oblasti nabídky i prodeje dominují prémiovému segmentu největší exkluzivní byty, a to jak v nových projektech, tak na sekundárním trhu.
• V porovnání s předchozími šesti měsíci se v období od října 2023 do března 2024 objem poskytnutých hypoték zvýšil o čtvrtinu.
• Nájemné nadále roste jak v segmentu soukromého nájemního bydlení, tak v segmentu institucionálních pronájmů.

Oživení zájmu o novostavby je doslova raketové

Po rok a půl trvajícím období, během kterého kupující vyhlíželi cenové dno a zlepšení ekonomické situace, se na přelomu letošního roku rezidenční trh v Praze znovu rozběhl a průměrná nabídková cena nových bytů za posledních 6 měsíců vzrostla o 1,4 % na 152 425 Kč za metr čtvereční. Faktory jako pokles úrokových sazeb spolu s očekáváným růstem cen pozitivně ovlivnily vývoj nabídky i poptávky. Na snížení úrokových sazeb okamžitě zareagovali zájemci o nové bydlení a stejně tak i investoři, kteří alokují své finanční zdroje do nemovitostí.

„Prodeje novostaveb, které byly od roku 2022 výrazně utlumeny, nyní zažívají téměř raketový vzestup a dominují současnému trhu. Developeři, kteří drželi připravené projekty, aby je na trh uvedli v příznivějším čase, postupně navyšují počet nabízených nemovitostí. V Praze je tak aktuálně k prodeji necelých 6 tisíc nových bytů, což je o 5,4 % více oproti minulému sledovanému pololetí. Otázkou nyní zůstává, jak rychle a v jakém množství se byty na trh budou dostávat a jak se v návaznosti na to bude vyvíjet jejich budoucí cena,“ komentuje situaci na trhu s novými byty Kateřina Poláková, vedoucí rezidenčního oddělení Knight Frank.

Výrazné oživení zažívá také sekundární trh, zkracuje se doba prodeje

Nabídková cena bytů na sekundárním trhu vzrostla meziročně o necelou pětinu, konkrétně na hodnotu 127 463 Kč/m². Tento nárůst reflektuje skutečnost, že majitelé luxusních či velkometrážních nemovitostí znovu rozšířili nabídku na trhu bez obav z případného snižování cen. Nakumulovaná skupina kupujících tak stejně jako u novostaveb rychleji reaguje a rychleji se rozhoduje. Doba vyjednávání a rozhodování, nejpalčivější moment všech transakcí od jara 2022, se tak vzhledem ke zdravějšímu konkurenčnějšímu prostředí opět zkracuje.

„Za poslední půlrok se nabídková cena zvýšila pouze o 2,8 %, zatímco počet dostupných bytů mírně poklesl v důsledku větší a rychlejší poptávky. Pokud se splní předpoklad dalšího snižování úrokových sazeb a celkové zklidnění ekonomické situace, můžeme se v oblasti prodeje v druhé polovině roku těšit na příznivější a kontinuální vývoj bez markantních výkyvů,“ doplňuje Kateřina Poláková.

Prémiové nemovitosti se stále častěji staví i v okrajových lokalitách

Malometrážní byty, dlouhodobě považované za stabilní a výhodnou investici, dominují v počtu transakcí. Nicméně většina z nich není prémiovým produktem. V uskutečněných transakcích, zahrnujících byty s cenou nad 200 000 Kč za m², tak jednoznačně vedou exkluzivní byty 5+kk a 6+kk, až poté následované 2+kk a 1+kk. V prodejích se naopak nejmenší jednotky nachází až na předposlední pozici před 4+kk. Velké byty hrají v prémiovém segmentu jednoznačný prim. Stejně jako v posledních letech, malé byty i nadále vedou z hlediska ceny. Jejich absolutní prodejní cena je dostupná širšímu spektru kupujících.

„Lokalitám sice stále vévodí úzké centrum Prahy, nicméně rozdíly se stále více stírají. Odvaha developerů, motivovaná potřebou rozšiřovat výstavbu do dříve méně atraktivních lokalit, nastavuje nový standard v těchto oblastech. Tímto způsobem určují nové cenové hladiny a rozšiřují rozmanitost nabídky,“ zmiňuje rodící se trend Kateřina Poláková.

Výše nájemného nadále roste

Průměrné ceny pronájmů za m² dostupných bytů v individuálních pronájmech podle inzerce ve většině pražských lokalit v posledních šesti měsících nadále mírně rostly. Průměrný nárůst činil šest procent za poslední rok a dvě procenta za posledních šest měsíců, přičemž nejvýznamnější zvýšení jsme zaznamenali v Praze 6, Praze 4 a také v Praze 7. Nájemné nejvýrazněji pokleslo v Praze 1, zejména u větších bytů v kategorii 5+kk. Naopak v Praze 6 nejvýrazněji vzrostly nájmy u malých bytů 1+kk a také u velkých bytů 5+kk.

Na trhu institucionálního nájemního bydlení došlo k mírnému nárůstu nájemného o 3,5 % za rok. Nejmenší byty 1+kk dosahují průměrného nájemného přes 600 Kč/m². Nájemní bydlení je atraktivním segmentem pro investory, což dokumentuje také stoupající podíl na celkovém objemu investic. V prvním čtvrtletí 2024 představovaly investice do Build-To-Rent projektů 7 %, za loňský rok to bylo až 17 %.

„Předpokládám, že nájemné nadále poroste obdobným tempem cca 5-10 % za rok. Vzhledem k očekávanému dalšímu nárůstu cen vlastnického bydlení se pronájem stane alternativou pro stále širší okruh klientů,“ dodává na závěr Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení poradenství a průzkumu trhu Knight Frank.