Prodej a koupě bytu s hypotékou

Přírůstek do rodiny, stěhování do jiného města, rozvod či rozchod s partnerem. To jsou jen některé situace, které vedou mnohé Čechy k rozhodnutí prodat byt. Pokud nabízíte k prodeji byt financovaný hypotékou, nemusíte se ničeho obávat. Nemovitostí zatížených hypotékou je na trhu celá řada a samotný hypoteční úvěr nepředstavuje při prodeji žádný problém. Přečtěte si, jak na prodej bytu s hypotékou.

Kupující financuje nákup bytu z vlastních zdrojů

Nejjednodušší a zpravidla i nejrychlejší je prodej bytu, kdy má kupující připravené vlastní peníze na úhradu celé kupní ceny. Po podpisu rezervační smlouvy kupujícím se prodávající obrací na svoji banku, informuje ji o záměru byt prodat a současně ji požádá o vyčíslení aktuálního zůstatku hypotéky. Tato částka je uvedena v kupní smlouvě.

Prodávající i kupující následně podepíšou kupní smlouvu, případně také smlouvu o advokátní úschově (pozn. část peněz je možné poslat přímo do banky a zbytek na účet prodávajícího). Po podpisu smluv odešle kupující část peněz dle vyčíslení na účet banky, zbytek pak do advokátní úschovy nebo na účet prodávajícího. Následně je podán návrh na změnu vlastníka, ke kterému dává banka souhlas pro katastr nemovitostí. V době přepisu není ještě vymazané zástavní právo, které s sebou často nese zákaz jakékoliv manipulace s nemovitostí, tedy i přepis vlastníka.

„Po zapsání nového vlastníka se uvolňuje zbývající část peněz z advokátní úschovy, pokud byla sjednána, a banka prodávajícího uvolňuje po obdržení dlužné částky zástavu (pozn. zpravidla do 30 dnů od zaplacení této částky plus dalších 21 až 30 dní trvá výmaz z katastru nemovitostí). Vyplacení peněz z advokátní úschovy může být vázané až na výmaz zástavního práva – záleží na tom, jak se kupující a prodávající dohodnou,“ popisuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Převzetí hypotéky od prodávajícího

Pokud se dohodnou prodávající, kupující a banka, přichází v úvahu také převzetí stávající hypotéky. Kupující musí i při převzetí hypotéky splnit všechny podmínky banky, jako by si sjednával novou hypotéku. Převzetí hypotéky se vyplatí v případě, kdy má současná hypotéka velmi výhodné podmínky – například nízkou úrokovou sazbu.

„Výše hypotéky bývá zpravidla nižší než prodejní cena nemovitosti. Při prodeji se proto z kupní ceny odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl v ceně je vyplacen prodávajícímu. Převzetí stávající hypotéky novým majitelem bytu bývá oproti sjednání nové hypotéky u jiné banky rychlejší. Banka má již všechny potřebné informace o kupované nemovitosti a má k ní také sjednáno zástavní právo,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Jaké jsou alternativy financování, pokud kupující nemůže převzít hypotéku?

Převzetí hypotéky není možné například v situaci, kdy zájemce o hypotéku je ve zkušební či výpovědní době, má nedostatečnou kreditní historii nebo příliš nízkou bonitu. Ani tyto okolnosti nejsou neřešitelné. Za zvážení stojí využití dalšího spolužadatele. Důležité je, aby měl dostatečnou bonitu pro převzetí hypotéky.

Kromě standardního bankovního financování můžete narazit také na různé nabídky netradičního způsobu financování nemovitosti. Většinou je poskytují nebankovní finanční společnosti. V tomto případě je důležité mít se na pozoru, řádně číst podmínky úvěru a vše důkladně zvážit.

Kupující si sjedná novou hypotéku u stejné banky

Prodej bytu s hypotékou je rychlý i v případě, kdy si kupující sjedná novou hypotéku u stejné banky jako prodávající. Nemovitost si ponechává v zástavě stejná banka, dochází ke změně vlastníka, což obnáší také přepracování zástavních smluv. Kupující si může v případě sjednání nové hypotéky upravit výši hypotéky podle svých potřeb, zvolit optimální dobu splatnosti a fixace, výši měsíční splátky nebo si vyjednat další výhody. Po schválení hypotéky uvolní banka prostředky na splacení stávající hypotéky a následně zbývající část kupní ceny převede na účet prodávajícího.

Kupující si vyřídí hypotéku u jiné banky

Sjednání nové hypotéky u jiné banky je oproti dvěma předchozím možnostem časově náročnější. Důvodem jsou lhůty na katastru nemovitostí, se kterými je potřeba počítat při převodu zástavního práva z jedné banky na druhou. Po zjištění aktuální výše zůstatku hypotéky u banky prodávajícího, podpisu kupní smlouvy, případně smlouvy o úschově, si banka kupujícího zřídí zástavní právo ke kupované nemovitosti. Následně je možné čerpání hypotéky z banky kupujícího. Dále následuje podání návrhu na změnu vlastníka, ke kterému musí dát banka prodávajícího souhlas. Banka kupujícího je po udělení souhlasu zapsána v katastru nemovitostí na druhém místě jako zástavní věřitel. Po splacení hypotéky prodávajícího se původní banka vzdá svého zástavního práva a v katastru zůstane zapsaná pouze banka kupujícího a nový majitel bytu.

Jak se stanovuje cena bytu zatíženého hypotékou?

Cena nemovitosti se odvíjí od řady faktorů. V případě bytu má největší vliv na cenu lokalita, celková velikost a vnitřní dispozice bytu, jeho technický stav a úroveň vybavení. Cenu ovlivňuje i úroveň nabídky nemovitostí v daném místě. Nejdražší jsou tradičně byty v novostavbách v žádaných lokalitách velkých měst. Naopak levněji vás vyjde starší byt v méně atraktivní oblasti nebo okrajové části města.

Na cenu bytu nemá žádný vliv to, jakým způsobem byla nemovitost financována. Pro kupujícího je ovšem důležitá výše nesplacené části hypotéky. Určitou část kupní ceny získá banka (pozn. je určena na splacení stávající hypotéky) a část prodávající.

Výhody a nevýhody prodeje bytu s hypotékou

S prodejem bytu i s hypotékou se pojí určité výhody i nevýhody. Pokud již banka byt financovala, můžete úvěr od kupujícího převzít (pozn. pokud splníte podmínky banky pro sjednání hypotéky). Výhodou financování u stejné banky je, že nedochází ke změně zástavního věřitele.

„Prodej bytu s hypotékou může být naopak méně atraktivní pro ty zájemce, kteří plánují uhradit kupní cenu nemovitosti v hotovosti. Doba prodeje se totiž může z důvodu jednání s bankou a výmazu zástavního práva o několik týdnů protáhnout,“ popisuje Miroslav Majer z hyponamíru.cz.

Jaký je postup vkladu zástavního práva při prodeji?

Při prodeji nemovitosti financované hypotékou je výměna zástavního práva mezi bankou prodávajícího a kupujícího velmi důležitým krokem. Jakmile je s kupujícím podepsána rezervační smlouva a složen rezervační poplatek (pozn. při prodeji prostřednictvím realitní kanceláře), kontaktuje prodávající svoji banku a požádá ji o souhlas se splacením hypotečního úvěru a vyčíslení jeho zůstatku (pozn. hypotéky, se kterou je zástavní právo spojeno).

Získat je třeba také souhlas s prodejem nemovitosti a se zástavním právem jako dalším v pořadí (pozn. pro banku kupujícího). Kupující se v kupní smlouvě zavazuje zaplatit za nemovitost sjednanou částku. Při financování úvěrem banka zpravidla rozdělí kupní cenu na dvě části. První je určena na úhradu stávajícího hypotečního úvěru prodávajícího a druhá přísluší prodávajícímu (pozn. částka odchází do advokátní úschovy).

K vymazání zástavního práva banky prodávajícího dochází až po splacení původní hypotéky, a to na základě vystavení dokumentu k výmazu zástavního práva. Tento dokument může na katastr nemovitostí dodat buď přímo banka, nebo prodávající či kupující. Zástavní právo první v pořadí má na dané nemovitosti nově pouze banka kupujícího.

Jak se řeší předčasné splacení hypotéky a související sankce?

Při prodeji nemovitosti financované hypotékou je třeba myslete i na případné pokuty a sankce za předčasné splacení úvěru. Zákon jasně definuje situace, kdy je splacení hypotéky zdarma. Jednou z nich je i prodej nemovitosti. Je ovšem nutní splnit jednu důležitou podmínku. K prodeji nemovitosti financované hypotékou musí dojít nejdříve po dvou letech nebo později od její koupě.