Jak dlouho se vám vrátí cena bytu na nájmech? Průměr je 25 let

Koupit byt a splatit ho nájemným. Poměrně běžný model, kteří v době dostupných hypoték pro zhodnocování úspor volila významná část lidí. Platí však ještě, že se jedná o poměrně rychlou cestu, jak nový byt financovat? Bezrealitky přináší aktualizované srovnání zjednodušeného indexu návratnosti. A výsledky jsou jasné –republikový průměr se nadále drží kolem 25 let a k návratnosti, na kterou jsme byli zvyklí v předkoronavirových letech, má stále ještě daleko.

Nejprve upozornění: Bezrealitky v posouzení pracují se zjednodušeným modelem, který ukazuje potenciál umoření ceny bytu z nájemného na základě aktuálních prodejních cen a aktuálních nájemních hladin. Nejsou do něj započítané žádné další náklady na provoz bytu ani prognóza zvýšení nájemného nebo růstu cen nemovitostí. Slouží tedy především k poměřování výchozí situace mezi jednotlivými lety, o skutečné návratnosti však vypovídá velice málo – ta se bude lišit podle situace na trhu v následujících letech.

Co ze zjednodušeného modelu vyplynulo? V meziročním srovnání si průměrná republiková návratnost polepšila. Ale jen velmi mírně, o necelých 5 měsíců. Průměrný 65metrový byt by se podle modelu z aktuálního nájmu zaplatil za 24,8 roku. Jen pro srovnání – v době předkoronavirové, která je pro mnohé časem o kterém nepřestáváme snít, se jednalo o 19,5 roku. V době nejpřehřátějšího realitního trhu (jaro 2022) naopak 30 let.

Celorepubliková hodnota je však pouze ilustrační a krajský detail nabízí výraznější rozdíly. Podle zjednodušeného modelu se investice i nadále nejrychleji vrací u severních krajů republiky – tedy v Ústeckém kraji (16,5 roku), Karlovarském kraji (19,4 roku) a Moravskoslezském kraji (20 let).

Nejpozději se naopak splatí byty v Praze - 29,1 let (meziročně stagnuje) a Jihomoravském kraji - 26,8 let. Konkrétně Brno se stalo největším meziročním skokanem, návratnost se zde meziročně prodloužila skoro o desetinu. Na třetí příčce je pak Hradec Králové a města v jeho okolí. Byty zde si na sebe podle zjednodušeného modelu vydělávají 24,9 let.

Česko je nyní v křehké rovnováze. Jestli ceny bytů porostou napoví i ochota lidí připlatit si za nájem

Znamená to tedy, že za investičními byty by se mělo jít na sever? Martin Ponzer, CEO digitální realitní služby Bezrealitky upozorňuje, že je vždy potřeba komplexnější pohled.

„Při investici se však není možné dívat se na koeficient návratnosti takto zjednodušujícím způsobem. Samotné zhodnocení nemovitosti a předpoklad růstu cen nájmů je naopak největší v ekonomicky nejsilnějších krajích a ve velkých městech, jako je Praha nebo Brno. Tam, kde na první pohled může investice vypadat nejlukrativněji – tedy například v Ústeckém kraji – vstupují do hry elementy, jako je například menší výběr kvalitních nemovitostí nebo komplikovanější výběr nájemníků,“ zmiňuje.

Podle něj jsou data zajímavá především kvůli tomu, že na trhu dokáží odhalit disproporce mezi cenou nemovitosti a nájmem. Jinými slovy – naznačují, kde ceny nemovitostí nebo naopak nájmy budou vzájemným rozdílem dotlačeny k růstu či kde je naopak předzvěst rovnovážného stavu.

„Ukazuje, že Česko je nyní až na výjimky ve stavu, který bych se nebál nazvat rovnovážným. A může nějakou dobu trvat. Vyplatí se tedy nakupovat i tam, kde se ceny mohou zdát vysoké – například v Praze, Středočeském kraji nebo řadě krajských měst, jako je Olomouc, České Budějovice či Pardubice. U Brna, Plzně, Hradce Králové se nyní byty prodávají dráž, než jaká je dlouhodobá hladina vzájemného poměru prodejní a nájemní ceny. Nájmy budou mít tendenci tento rozdíl vykrýt, rychlost však bude závislá na pokračující ekonomické situaci,“ čte v datech Martin Ponzer. „Největší disproporce je pak ve Zlínském kraji, na Vysočině a Moravskoslezském kraji – opět to znamená, že nájmy buď brzy porostou anebo se sníží cena nabízených nemovitostí či výrazně prodlouží doba jejich prodeje, pokud by se ekonomické oživení nedostavilo v odpovídající míře.“

Jak se mění zjednodušená návratnost v krajích?