Analýza CBRE: Trend podpronájmů začíná pomalu, ale jistě ovlivňovat trh průmyslových a logistických nemovitostí

Tuzemský trh industriálních nemovitostí zažil během pandemie koronaviru skutečný “boom”. Rekordní růst zájmu o pronájem nových prostor, a to především ze strany společností navázaných na e-commerce, spustil rozsáhlou spekulativní výstavbu. Nicméně po dvou mimořádných letech se vloni dostavilo zpomalení poptávky, které pokračuje i letos. I když je situace na trhu stabilní a pozitivně ovlivňována postupným snižováním stavebních nákladů v kombinaci se stabilizací yieldů, došlo v posledních měsících k mírnému navýšení míry neobsazenosti a vzniku dvou nových fenoménů na trhu. Společnost CBRE, světový lídr v oblasti komerčních realitních služeb, analyzuje rostoucí trend podpronájmů a cílené udržování některých nemovitostí ze strany developerů v tzv. stavu shell & core.

„Oslabení poptávky po online nakupování vedlo k náhlému propadu u souvisejících logistických služeb a skladování. Vzhledem k tomu, že standardní délka nájemní smlouvy se u industriálních nemovitostí pohybuje kolem pěti let, dostali se někteří nájemci do nezáviděníhodné situace, kdy měli téměř ze dne na den naddimenzované kapacity. V rámci řešení se pak někteří z nich rozhodli pro podpronájem volných prostor,“ komentuje Lukáš Šaling, vedoucí transakcí a poradenství pro logistiku a průmyslové nemovitosti v CBRE, a pokračuje: „Tento přístup má potenciál negativně působit na míru neobsazenosti i výši nájemného v některých lokalitách. Část poptávajících firem totiž raději upřednostní podpronájem, zpravidla za nižší cenu, před zajištěním vlastních prostor. Podle našich statistik tvoří aktuální nabídka takových ploch již 219 tis. m², zatímco ke standardnímu pronájmu je k dispozici přibližně 241 tis. m². Ovšem dobrou zprávou je, že tuzemský trh stojí na dobrých základech, a trend podpronájmů ho zatím nijak výrazně nezasahuje.“

Další vedlejší efekt pandemie je patrný přímo u developerů, kteří se v posledních letech ve zvýšené míře věnovali spekulativní výstavbě. Nyní mají část těchto prostor neobsazenou. „Nicméně, než aby prostory formálně vykazovali jako prázdné, raději je zakonzervují ve stavu shell & core, tedy těsně před dokončením hrubé stavby. Takto je mohou nabízet k pronájmu v téměř finální podobě, ale s možností rychlých úprav v řádu tří až šesti měsíců dle potřeb konkrétních nájemců,“ popisuje Šaling a dodává: „Takové chování ovšem zkresluje pohled na aktuální situaci na trhu, jelikož tyto prostory, které ke konci prvního kvartálu vzrostly o 10,9 % na 358 tis. m2, neovlivňují ve statistikách současnou výstavbu, nově dokončené prostory ani neobsazenost. Míra neobsazenosti tudíž vzhledem k tomu působí nižší, než je ve skutečnosti.“

V závěru prvního čtvrtletí dosahovala celková neobsazenost industriálních nemovitostí v tuzemsku 2,03 %. Zmiňované trendy se přitom projevují v různých regionech různou měrou. „Zvýšený poměr podpronájmů k míře neobsazenosti je patrný zejména u hlavních logistických uzlů, tedy v Praze, Plzni a Jihomoravském kraji. Evidentní je také v Olomouci, Hradci Králové, Středočeském kraji a Liberci. Ovšem všechny tyto regiony jsou vzhledem ke své velikosti i oblíbenosti mezi nájemci velmi odolné. Z tržních ukazatelů vidíme jen nepatrný posun neobsazenosti v jednotkách procent (pod 5 %) v rámci celé ČR,“ uvádí Šaling.

Významnou část nabídek tvoří dočasná a krátkodobá řešení, z velké části uspokojující potřeby 3PL společností, tedy distribuci anebo skladování. Důvod je nasnadě: tyto prostory jsou obvykle předem vybaveny technologiemi nájemců, a tudíž jakékoliv větší úpravy dispozic jsou omezené. Tímto je rozmanitost potenciálních nájemců také značně limitována.

Každopádně klíčovým problémem u industriálních podpronájmů zůstává jejich predikce. Na rozdíl od kanceláří, kde majitelé zpravidla nabízejí podpronájem jménem svých nájemců, u průmyslových nemovitostí je často inzerují samotné firmy, někdy i bez vědomí vlastníka. To ztěžuje sledování situace na trhu a poskytování komplexního přehledu. „Některé nabídky mohou být aktivní několik měsíců, než jsou staženy z trhu, jiné se obsadí tak rychle, že je nelze téměř postřehnout. Každopádně majitelé či potenciální investoři by měli situaci pečlivě sledovat. Rozhodující je typ podpronájmu: například 3PL společnost může založit své podnikání na podpronájmu prostor a nabízení logistických služeb, zatímco jiná firma bude tímto způsobem pouze kompenzovat vysoké náklady. Všechny tyto faktory následně hrají roli v adekvátním ocenění budovy,“ popisuje Lukáš Šaling a uzavírá: „Jako jedno z vhodných řešení, jak mohou vlastníci tuto situaci řešit, doporučuji převzít tyto nevyužité prostory do vlastní režie a kontrolovat díky tomu poptávku i výši nájmu v lokalitě.“