Stavební pozemky v Česku: Jak se mění poptávka a nabídka?

Ceny domů a bytů v Česku se v letošním roce dočkaly dlouho očekávaného zlevnění, což podstatně ovlivnilo celý realitní trh. Podle dat ČBA narostl počet poskytnutých hypoték od ledna 2024 na téměř dvojnásobek a hypoteční aktivita Čechů stále sílí. Zcela odlišnou směrem se ale ubírají ceny stavebních pozemků, které stále stoupají.

„Pozemky se v době přelomu roku 2022 a 2023 chovaly odlišně než ostatní nemovitosti, kde probíhalo razantní zlevňování. Pozemky proti tomu zaznamenaly růst, v některých lokalitách až o 20 % meziročně. Na podzim 2023 se tento růst zastavil a ceny stagnovaly, především díky sníženému zájmu, protože ceny se dostaly na hranici efektivnosti. Cena pozemku a stavby tak převyšovaly kupní cenu nemovitosti,“ popisuje vývoj cen pozemků Tomáš Jelínek, výkonný ředitel Century 21.

Podle dat realitní kanceláře Century 21 za poslední dva roky stoupla nabídka pozemků o 32 % a zájem o koupi pozemků ve stejném období výrazně klesl, například v Jihomoravském kraji až o 40 %.

Jak lokalita ovlivňuje zájem o pozemky?

Zájem o nákup stavebních pozemků sice v posledním roce výrazně klesá, podle Jelínka ale vždy nejvíc záleží na lokalitě. Co se týče zájmu o koupi, tak ceny pozemků. „Evidujeme sice razantní propad zájmu o standardní stavební pozemky, největší zájem ale stále zůstává o pozemky v turisticky atraktivních místech, kde investice může v budoucnu přinést zajímavý výnos, a to i přes přemrštěnou cenu,“ říká Jelínek.

Rostoucí zájem Century 21 eviduje například na Liberecku, kde se ceny stále pohybují kolem 3 200 Kč/m². Naopak nejnižší zájem je o pozemky na Mostecku a v okolí Chomutova, kde jsou k dispozici za 2 000 Kč/m², což by v jiných krajích bylo považováno za pohádkovou cenu.

Kromě turisticky atraktivních lokalit jsou také velice oblíbené okrajové oblasti větších měst. „Ceny jsou zde vysoké, ale zájemci na ně ještě dosáhnou, a přitom se jedná o velmi dobře vybavené lokality navíc s dostatkem zeleně v okolí,“ komentuje Michal Macek, zakladatel Realitní kanceláře Evropa.

Obecně platí, že nejvýraznějším faktorem ovlivňujícím jak nabídku i cenu je lokalita daného pozemku. Nabídka narostla například v Jihočeském, Pardubickém nebo Královehradeckém kraji. Pozemky se dají sehnat i v dalších krajích, záleží ovšem především na tom, kolik je kupující ochoten zaplatit. „Například inženýrské sítě a příjezdová komunikace mohou cenu pozemku až zdvojnásobit. Narážíme ale i na pozemky, které se i bez sítí a komunikace nabízí za stejnou cenu jako ty zasíťované, pokud nabízí například dobrý výhled,“ podotýká Jelínek.

Dalším faktorem, který podle Jelínka silně ovlivňuje nabídku, je téměř nulová dlouhodobá koncepce rozvoje obcí. „I v atraktivních lokalitách, městech a obcích s dobrou sociální obslužností často nabídku pozemků brzdí nedostatečná vize místních zastupitelstev a prakticky nulová dlouhodobá koncepce místního rozvoje. V obcích často neproběhla žádná změna územního plánování a pozemky tak není možné prodávat,“ říká Jelínek.

Makléři se zvláště ve velkých městech běžně setkávají se situací, kdy jsou inženýrské sítě dostupné, ale pozemek je bez přístupových cest, které dnes podléhají přísným podmínkám a realizaci projektu mohou zcela znemožnit.

Cenový boom: Jak se změnily ceny pozemků?

Cenu určuje především atraktivita dané lokality a jednotlivé regiony se tak pohybují v různých cenových hladinách. Nejžádanější stále zůstává Praha a její přilehlé okolí, kde za posledních pět let ceny výrazně vzrostly. Pro porovnání, například v Průhonicích se v červenci 2020 dal pozemek koupit za cenu kolem 7 000 Kč/m², dnes už je cena přes 17 400 Kč/m². Průměrná cena ve Středočeském kraji se pohybuje kolem 5 400 Kč/m², nemovitosti v obcích v bližším okolí Prahy jsou ale výrazně dražší a zcela tak mění průměr celého regionu. „Zkuste například v Říčanech sehnat pozemek pod 10 tisíc Kč/m², nebo v Průhonicích pod 16 tisíc Kč/m², navíc zde cena jen za posledního půl roku narostla o 17 %. Pozemky zdražují ale i v ostatních krajích. Obecně lze říci, že jejich ceny stouply za posledních 5 let přibližně o 100 %,“ říká Jelínek.

Nižší ceny můžeme najít v menších městech a ve venkovských oblastech. Zde však průměrné ceny mohou být výrazně zavádějící a je třeba sledovat konkrétní nabídky. „Podívejme se třeba na Letohrad, kde je průměrná cena za metr čtvereční okolo 1 700 korun. Je zde také malý počet zájemců a pozemků najdeme v nabídce pod 10. V takových lokalitách pak změní průměr i cena jednoho atraktivního pozemku, což se v Letohradu stalo v březnu, kdy tam ceny skokově vzrostly na 3 tisíce Kč/m²,“ vykresluje Jelínek nespolehlivost průměrných cen.

Kromě ceny se výrazně liší také velikost pozemků, které jsou k dispozici. V malých a středních obcích se rozloha nabízených pozemků pohybuje okolo 1000 m², ale čím větší město a atraktivnější lokalita je, tím menší je samotný pozemek. U velkých měst tak rozloha klesá k 600 m² i méně, navíc se zde často naráží na regulační podmínky na stavbu, které představují mnohem větší problém než velikost pozemku.

Profil kupců: Kdo investuje do pozemků?

Zájemci o koupi pozemků se podle Jelínka nejčastěji rozdělují do dvou skupin – v první řadě se jedná o mladé rodiny s nižšími rozpočty, kteří mají za cíl si vystavět dům svépomocí. Podle Macka koupi pozemku i stavbu nemovitosti často hradí za finance utržené prodejem jiné nemovitosti v kombinaci s hypotékou. Druhou skupinou jsou potom investoři, kteří předpokládají, že dokáží realizovat celý projekt – tedy koupi pozemku a výstavbu nemovitosti – s přiměřeným ziskem. Roste totiž počet lidí, kteří nemají dostatek času nebo energie si realizovat stavbu sami.

Mezi zájemci o pozemky se ale objevují i investoři, kteří pozemky kupují, aby ochránili své peníze. „Jde o logickou úvahu, protože pozemků je omezené množství a jejich cena tak vždy poroste. Zajímavé z tohoto pohledu jsou také investice do zemědělské půdy, která je u nás stále velmi levná a mnoho zemědělců se radši zabývá pachtovním vztahem, než aby půdu vlastnili,“ komentuje Jelínek.

Pozemky jako investice: Dlouhodobé perspektivy

Pozemky jsou omezená komodita, které je jasně definované množství a neschopnost celistvého plánování územního rozvoje v krajích a obcích z této komodity i nadále budou vytvářet zajímavé, až spekulativní zboží. Zájem o něj i ceny pozemků tak podle Jelínka budou dlouhodobě stoupat, i když vždy narazí na koupěschopnost obyvatelstva.

„Vývoj cen pozemků v blízké budoucnosti ovlivní mnoho faktorů jako například úrokové sazby, ceny stavebních materiálů, rozvoje obcí, případné změny v územním plánování a další. Nicméně můžeme očekávat, že ceny pozemků budou stále stabilně růst a tyto faktory ovlivní pouze to, jak rychle,“ dodává Macek.