Jak prodat a koupit nemovitost s hypotékou?

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou může být pro mnohé velkou výzvou. Většina lidí si pořizuje nemovitosti na hypotéku, protože jen málokdo má dostatek hotovosti na koupi bez úvěru. Může se zdát, že hypotéka je závazek na celý život, ale to není pravda. Existují způsoby, jak nemovitost prodat nebo koupit i s hypotékou, aniž byste se museli obávat složitých procesů. Proces prodeje nemovitosti s hypotékou je často byrokraticky náročný a pro laika může být nepřehledný. Nesprávný postup navíc může vést k zbytečným komplikacím.

Vyčíslení zůstatku úvěru

„Jako první krok je nutné požádat banku o tzv. vyčíslení zůstatku úvěru k předčasnému splacení. Tento dokument uvádí přesnou částku, kterou banka požaduje k úplnému splacení úvěru,“ popisuje Michal Svoboda, realitní makléř Century 21. Bankám trvá přibližně týden, než vyčíslení připraví. Dokument obvykle obsahuje i započtené poplatky spojené s výmazem zástavního práva na katastru nemovitostí, v případě že tento úkon banka provádí sama.

Pokud však banka ponechá tento úkon na klientovi, zašle mu tzv. kvitanci k výmazu zástavního práva, tedy dokument potvrzující, že zástavní právo bylo splaceno a může být vymazáno z katastru nemovitostí. Ten následně musí klient podat na katastr sám a uhradit správní poplatek ve výši 2000 korun. Je také důležité požádat banku o výmaz dalších zápisů, jako je zákaz zcizení, což umožní prodej nemovitosti. Finanční částky v kupní smlouvě pak vycházejí z údajů uvedených ve vyčíslení banky.

Varianty financování při nákupu

Při prodeji nemovitosti s hypotékou existuje několik způsobů, jak může kupující nákup financovat. „Pokud má kupující hotovost, může vložit prostředky do úschovy, odkud se uhradí doplatek bance, nebo zaplatit přímo na úvěrový účet prodávajícího a zbytek uložit do úschovy,“ vysvětluje Svoboda. Pokud si kupující vyřizuje hypotéku u stejné banky jako prodávající, banka si započte částku potřebnou k doplacení úvěru a zbytek složí do úschovy. V případě, že kupující získává úvěr u jiné banky, obvykle se postupuje tak, že banka pošle příslušnou částku na umoření úvěru bance prodávajícího a zbytek složí do úschovy.

Je také možné, aby kupující převzal stávající hypotéku prodávajícího, ale tato možnost má svá omezení. Často výše úvěru již není dostačující a kupující je nucen si vzít doplňující úvěr u stejné banky. Navíc, pokud již skončila fixace výhodných sazeb, klient je odkázán na běžné sazby, což může snížit atraktivitu této možnosti. I když fixace ještě neskončila, blížící se konec fixace může znamenat, že úspora nebude tak výrazná.

Výměna zástav v katastru nemovitostí

Dalším klíčovým krokem v procesu je výměna zástav v katastru nemovitostí. „Součástí vyčíslení je nutný i případný souhlas se zápisem zástavního práva druhého v pořadí pro banku kupujícího,“ říká Svoboda. Pokud kupující a prodávající využívají stejnou banku, je proces obvykle jednodušší. Nejprve se podává zápis zástavního práva pro kupujícího. Jakmile je úvěr prodávajícího uhrazen, dojde k výmazu původního zástavního práva. V případě, že kupující využívá jinou banku než prodávající, je postup obdobný, ale může vyžadovat více koordinace mezi oběma bankami. Nejprve se zapíše zástavní právo kupujícího a po úhradě úvěru prodávajícího se původní zástava vymaže.

Připravte se na maraton, ne na sprint

Celý proces může trvat déle, než byste očekávali. „Nejprve je třeba počítat s čekáním na vyčíslení zůstatku úvěru nezbytného k vyhotovení kupní smlouvy, což zabere přibližně týden. Následně se proces prodlužuje zajištěním úvěru pro kupujícího. To zahrnuje odhad nemovitosti, který může trvat jeden až dva týdny, u rodinných domů i déle, a vyhotovení úvěrové smlouvy, které závisí na doložení potřebných podkladů a posouzení bonity klienta, což z mých zkušeností trvá další 2 týdny. Celkem se může proces při financování úvěrem protáhnout o čtyři až pět týdnů,“ popisuje Svoboda. Při koupi nemovitosti s hypotékou je proto důležité být trpělivý a mít na paměti, že se jedná spíše o maraton než o sprint.

Pokud si nejste jisti, jak na to, neváhejte se obrátit na odborníky, kteří vás procesem nákupu nebo prodeje nemovitostí s hypotékou provedou a pomohou vám vyhnout se komplikacím.