Růst trhu průmyslových nemovitostí zpomalil, levnější zahraniční konkurence tlačí české ceny dolů

I když byla poptávka po průmyslových prostorách ve třetím kvartálu letošního roku stále pod úrovní pětiletého průměru, začaly se objevovat první náznaky zotavení trhu a počet uzavřených smluv začal mírně růst. Celkový objem českého trhu s průmyslovými a skladovými prostory meziročně vzrostl o 6,4 % na 12,2 milionu m², míra neobsazenosti stoupla mezikvartálně o 33 bazických bodů na 3,11 % a omezená nabídka nových prostor v kombinaci s levnější zahraniční konkurencí a zlevňujícími se staršími prostorami začala pomalu tlačit ceny dolů. Vyplývá to z pravidelného kvartálního trhu průmyslových nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Přestože se mnoho společností snaží hledat prostory i mimo Českou republiku či pozastavuje své plánované expanze, český trh průmyslových nemovitostí zaznamenává první signály oživení. „Rozdíly v nájmech a pobídkách nabízených na sousedních trzích odradily mnoho potenciálních klientů. Následkem toho jsme u pronajímatelů stále častěji svědky snižování nájmů a zvyšování pobídek ve snaze zvýšit konkurenceschopnost,“ vysvětluje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Růst trhu zpomalil

Navzdory lepší náladě na trhu byl ve třetím kvartále ještě cítit mírný útlum. Objem nových prostor dodaných na trh činil celkem 161 500 m2 a celkový objem trhu vzrostl o 6,4 % meziročně na 12,2 milionu m². Ve srovnání s pětiletým průměrem prostor dodaných na trh během prvních devíti měsíců roku však jde o pokles o 29 %.

Mnoho projektů, které měly být původně dokončeny ještě v letošním roce, bude nakonec na trh uvedeno až v roce 2025 a celá řada dalších projektů byla zakonzervována ve stavu těsně před dokončením (shell & core). Momentálně je před dokončením téměř 400 000 m², které čekají na nájemce. Ve srovnání se stejným obdobím loňského roku je však množství prostor, které mají v nejbližší době přijít na trh, stále dost nízké.

„Přestože množství nových prostor uváděných na trh nedosahuje úrovně dlouhodobého průměru, množství nově plánovaných projektů paradoxně roste. V současné době je stále ve výstavbě zhruba 1,4 milionu m² a dalších 2,5 milionu m² plánovaných projektů disponuje platným stavebním povolením a čeká na zahájení stavby,“ říká Josef Stanko.

Neobsazenost mírně roste

Míra neobsazenosti vzrostla ve třetím čtvrtletí 2024 o 33 bazických bodů na 3,11 %. Jde o největší neobsazenost od konce roku 2020, ale stále nedosahuje před-covidové úrovně. Zatímco v minulosti stály za skokovým navýšením míry neobsazenosti nově dokončené projekty s nepronajatými prostory, současný nárůst je způsoben spíš uvolňováním stávajících prostor.

„V poslední době na trhu také roste množství prostor nabízených k podnájmu. Pokud vezmeme potaz tyto prostory, skutečná míra neobsazenosti se pohybuje kolem 5 %. Další 3 % pak tvoří zmiňované prostory, které v zakonzervovaném stavu těsně před dokončením čekají na nájemce. Skutečná míra neobsazenosti je tedy mnohem bližší hodnotám evidovaným v dalších zemích střední Evropy,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, že oficiální míra neobsazenosti v Polsku a Maďarsku se pohybuje mezi 8,5 – 9 % a 5 % na Slovensku.

Poptávka pomalu ožívá

Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve třetím kvartálu 355 100 m², s 61% podílem čisté poptávky (204 000 m²). Nadále dominují před-pronájmy volných prostor ve výstavbě.

Navzdory solidním výsledkům však očekáváme, že celkově bude letošní rok výrazně slabší. Hrubá realizovaná poptávka během prvních devíti měsíců dosáhla 957 100 m², což je meziroční pokles o 16,2 %. Čistá realizovaná poptávka meziročně poklesla o 21,7 % dosáhla 613 700 m² (což představuje 64,1% podíl na celkové poptávce). Zpomalení trhu v letošním roce pozorujeme napříč celým regionem EMEA.

Většina firem stojících za realizovanou poptávku byla z výrobního sektoru (61 %). Následovaly je logistické a přepravní firmy (23 %) a distributoři (14 %). V tomto ohledu nebyl třetí kvartál letošního roku žádnou výjimkou.

Nájemné pozvolna klesá

Podle údajů Industrial Research Fora nájemné v nejžádanějších oblastech českého průmyslového trhu zůstává v rozmezí 7,00 – 7,50 eur/m²/měsíc. „Podle nejnovějších informací z trhu se tyto hodnoty začínají pozvolna snižovat. To naznačuje, že omezená nabídka nových prostor v kombinaci s levnější zahraniční konkurencí a zlevňujících se starších prostor začíná pomalu tlačit ceny na českém trhu níž,“ dodává na závěr Josef Stanko. Posílená vyjednávací pozice poptávkové strany je dle něj také poznat také v čím dál příznivějšími nájemních pobídkách.