Pražský trh institucionálního nájemního bydlení stabilně roste

Vývoj trhu institucionálního nájemního bydlení: Kontinuální růst a nové příležitosti pro investory

Jak se vyvíjí nájemní bydlení v Praze? Pohled na trend růstu BTR projektů

Sektor BTR (Build to Rent) i v posledním pololetí loňského roku potvrdil svou stabilitu a postupný růst. Počet dokončených bytů v rámci BTR projektů se od roku 2019 kontinuálně zvyšuje, což odráží rostoucí zájem investorů a stabilní poptávku po nájemním bydlení. Společnost BTR Consulting ve své databázi eviduje v Praze více než 12 000 dokončených či připravovaných bytů v rámci BTR projektů. Míra neobsazenosti klesla ve druhém pololetí 2024 z 15 na 6 procent. Nájemné se v institucionálních nájemních domech v Praze nyní pohybuje na úrovni 534 Kč/m²/měsíc.

Data společnosti BTR Consulting ukazují, že po stagnaci v roce 2020 se trh začal opět rozvíjet, přičemž v posledních letech zůstává tempo růstu konstantní. V roce 2024 bylo v BTR projektech dokončeno téměř 800 bytů. Očekávané hodnoty pro další roky naznačují, že růst zůstane vyvážený a rok 2026 by mohl být dokonce rekordní. Vývoj počtu dokončených bytů v letech 2019–2026 ilustruje přiložený graf (1), který zachycuje rostoucí význam tohoto segmentu na trhu s bydlením.

Graf 1 – Počet dokončených bytů v BTR projektech (2019–2026)

Fakt, že segment institucionálního nájemního bydlení má již v rezidenčním sektoru své pevné místo, potvrzuje i intenzivní zájem českých a zahraničních investorů, kteří podle BTR Consulting pečlivě sledují trh a vyhledávají vhodné projekty. Jedním z faktorů, který tento zájem podporuje, je výrazný rozdíl v dostupnosti vlastního a nájemního bydlení. „Existuje významný rozdíl mezi náklady na vlastnické bydlení a výší nájemného. Podle naší poslední analýzy je průměrný měsíční nájem v pražských BTR projektech o třetinu levnější než průměrná měsíční splátka 80% hypotéky na 30 let na nový byt. I proto vidí investoři v BTR segmentu stabilní a dlouhodobě udržitelný příjem,“ zdůrazňuje Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka společnosti BTR Consulting.

Průzkum společnosti BTR Consulting a údaje zveřejněné v Living Sector Market Reportu za 2. pololetí roku 2024 mapují vývoj BTR projektů v Praze. „Námi sledovaná data ukazují, že na konci roku 2024 bylo v provozu devatenáct potvrzených projektů s celkem 2 900 byty. Více než třetina těchto bytů se přitom nachází v BTR projektech na Praze 9, kde zároveň aktuálně probíhá nejrozsáhlejší výstavba. Nejvíce připravovaných projektů pak najdeme na území Prahy 3,“ uvádí Zuzana Chudoba z BTR Consulting. Velmi zajímavou transakcí druhého pololetí minulého roku byla v tomto směru akvizice projektu Nový Opatov G1 realizovaná fondem REICO ČS NEMOVITOSTNÍ (RČSN), který jej získal od developerské skupiny FINEP. Tímto krokem fond rozšířil své portfolio o významný projekt nájemního bydlení se 170 byty a zařadil se mezi významné subjekty na tomto poli. Největšími hráči na pražském trhu nadále zůstávají společnosti AFI HOME, SIKO, Mint, Trigema a Dostupné bydlení ČS (graf 2).

Graf 2 – Největší hráči v oblasti institucionálního nájemního bydlení v Praze

Zdroj: BTR Consulting

Celková míra neobsazenosti klesla ve druhém pololetí 2024 na pouhých 6 procent oproti 15 procentům v první polovině roku. Projekty uvedené do provozu v roce 2023, stejně jako ty z předchozích let, jsou téměř plně pronajaty, zbývá pouze jedno procento volných bytů. Nové projekty spuštěné během roku 2024 vykazují průměrnou míru neobsazenosti 23 procent, ale podle BTR Consulting lze očekávat jejich brzké pronajmutí, jelikož obsazení nového BTR projektu od jeho otevření trvá obvykle jeden rok. Klíčovým faktorem je v tomto směru velikost bytových jednotek. Menší byty jsou pro nájemníky dostupnější a zároveň poskytují vyšší výnosnost pro investory. Největší poptávka je po bytech s dispozicemi 1+kk, případně 2+kk. Tyto typy bytů proto mají i největší zastoupení v BTR projektech (graf 3), což odpovídá potřebám typických nájemníků – mladých lidí, kteří často žijí sami nebo v páru a preferují cenově dostupné bydlení. Oproti tomu dispozice 3+kk a 4+kk se v BTR projektech obsazují jen obtížně. „Ideální průměrná velikost bytové jednotky v BTR projektu by se měla pohybovat kolem 40 m². Klientům nabízíme spolupráci na optimalizaci jejich projektů. Díky našim zkušenostem dokážeme poradit jak s vyvážením velikosti a dispozic, tak se standardizací a následným vybavením. Díky těmto optimalizacím jsme na projektech, kde jsme byli zapojeni, dosáhli navýšení celkových očekávaných výnosů o 12–18 procent,“ shrnuje Tomáš Stařík, obchodní ředitel BTR Consulting.

 

Graf 3: Jak velké byty poptávají nájemci

 

Zdroj: BTR Consulting

 

S rostoucím zájmem investorů, developerů a veřejnosti o nájemní bydlení reaguje Asociace nájemního bydlení (ANB) na chybějící strategický plán pro rozvoj tohoto typu bydlení v České republice. Připravila vlastní Strategii rozvoje nájemního bydlení 2025+. Je v ní popsáno dvacet zcela konkrétních úkolů, včetně časového harmonogramu plnění, které by měly vést ke zvýšení motivace majitelů bytů k jejich pronajímání a k efektivnějšímu využití stávajícího bytového fondu v majetku municipalit. Také by měla tato Strategie přispět k rychlejší výstavbě nájemního bydlení a k celkové kultivaci trhu.