Z pohledu nabídky mají nejvyšší zastoupení v BTR projektech byty o dispozici 1+kk, což je jeden z hlavních rozdílů oproti projektům určeným k rozprodeji po jednotlivých bytech. Přesto však stále v segmentu BTR převládají projekty, které byly původně navrženy k prodeji koncovým uživatelům a nejsou proto vždy zcela přizpůsobeny nájemnímu bydlení. Ideální skladba BTR projektů totiž zahrnuje výraznou převahu bytů o dispozici 1+kk a 2+kk, které odpovídají potřebám nájemníků – často mladých lidí žijících samostatně nebo v páru a preferujících cenově dostupné bydlení.

POHLED DISPOZIC: CO POPTÁVAJÍ NÁJEMCI

Z pohledu poptávky jsou v BTR projektech nejžádanější byty dispozice 1+kk. Tento trend dobře ilustruje následující graf, který ukazuje, že podíl bytů 1+kk na volných bytech je třetinový ve srovnání s jejich podílem v celkové nabídce. Nicméně i mezi byty 1+kk existují jednotky, které se pronajímají obtížně – typicky jde o větší byty s plochou okolo 40 m ² . Taková velikost je pro nájemní bydlení u dispozice 1+kk skutečně nevhodná. Naopak nejdéle volné zůstávají větší dispozice, jako jsou byty 3+kk a 4+kk.

JSOU V BTR BYTY MENŠÍ? MOC NE, ALE MĚLY BY BÝT.

Velikost bytových jednotek je v nájemním segmentu klíčovým faktorem. Menší byty jsou dostupnější pro nájemníky a zároveň poskytují vyšší výnosnost pro investory. Naopak každý nadbytečný metr čtvereční zvyšuje cenu za pronájem, čímž omezuje dostupnost pro potenciální nájemníky a prodlužuje dobu, po kterou zůstává byt neobsazený.

Průměrná velikost bytů v BTR projektech je sice výrazně nižší než u novostaveb určených k prodeji, avšak tento rozdíl je dán především větším zastoupením bytů s dispozicí 1+kk.

Rozdíly ve velikostech jednotlivých dispozic jsou zanedbatelné, většinou nepřesahují 10 %. Až na několik výjimek se navíc byty staví stále v obdobných rozměrech.

V našich statistikách jsou zahrnuty pouze moderní nájemní projekty v Praze s 50 a více jednotkami. Data od Flat Zone se vztahují na 5 750 nových bytů aktuálně nabízených k prodeji v Praze. Data z ČSÚ reprezentují všechny byty v pražských bytových domech.

NÁJEMNÉ

V druhé polovině roku 2024 bydleli nájemci v pražských BTR projektech průměrně za 534 Kč/m ² . Volné byty se v BTR projektech nabízely průměrně za 547 Kč/m ² . Nájemné v BTR projektech bylo tak v Praze téměř o třetinu vyšší než nájemné individuálních pronajímatelů nabízené na realitních portálech.

BTR Consulting:
Skutečné nájemné v pražských
BTR projektech s 50 a více
jednotkami. Do této statistiky
nebylo zahrnuto nájemné za
byty Dostupného bydlení České
spořitelny.

Flat Zone:
Nabízené ceny nájemného v Praze v
druhé polovině roku 2024. Jedná se o
data z inzerátů na realitních portálech,
které v druhém pololetí přestaly být
aktivní.

CO-LIVING A PBSA

Co-living je segment, který teprve objevuje český trh. V Praze byly v letech 2023 a 2024 uvedeny na trh dva projekty nabízející celkem 325 jednotek. Nájemné v těchto projektech dosahuje až 1 000 Kč za m ² měsíčně, včetně služeb a DPH. Další podobné projekty připravuje například společnost Trigema.

Studentské bydlení má v Praze delší tradici. Podle naší metodiky je v současnosti evidováno 7 projektů nabízejících přibližně 1 400 jednotek, což odpovídá 1 718 lůžkům. V přípravě je však dvojnásobné množství lůžek. Kromě toho více než 700 lůžek najdeme v 11 menších projektech, z nichž každý obsahuje méně než 50 jednotek. Nájemné ve většině projektů přesahuje 1 000 Kč za m ² měsíčně, včetně služeb a DPH.

Mapa Prahy s PBSA (studenstkým bydlením)

SROVNÁNÍ DOSTUPNOSTI KOUPĚ NOVÉHO BYTU V PRAZE VS. BYDLENÍ V BTR PROJEKTU

Vlastnické bydlení je pro většinu obyvatel Prahy finančně nedostupné, zatímco nájemní bydlení představuje cenově přístupnější alternativu s nižšími měsíčními i vstupními náklady. Průměrné měsíční nájemné v projektech typu BTR dosahuje 27 000 Kč, což je téměř o třetinu méně než splátka třicetileté hypotéky na nový byt, která činí přibližně 40 000 Kč. Počáteční náklady na nájemní bydlení se obvykle omezují na kauci ve výši trojnásobku nájemného (cca 81 000 Kč), přičemž tuto kauci lze často nahradit pojištěním za několik tisíc korun ročně, což dále snižuje potřebné vstupní výdaje. Naopak pro pořízení vlastního bydlení je nezbytné mít naspořeno alespoň 20 % hodnoty nemovitosti, což obvykle odpovídá částkám v řádu milionů korun.

Data o nájemním bydlení vycházejí z interních statistik BTR

Pro výpočet nákladů na vlastnické bydlení byly použity: průměrné ceny prodaných bytů od společností Central Group, Skanska a Trigema za třetí čtvrtletí 2024, průměrná velikost nových bytů za druhé čtvrtletí 2024 od stejných společností, průměrná úroková sazba nových hypoték na koupi nemovitosti podle Hypomonitoru ČBA za říjen 2024.

TRANSAKCE

Jedinou transakcí druhého pololetí roku 2024 byla akvizice projektu Nový Opatov G1 fondem REICO ČS NEMOVITOSTNÍ od developerské skupiny FINEP. Jedná se o první rezidenční projekt tohoto fondu. Budova zahrnuje 170 bytů a je součástí většího projektu Nový Opatov, který přináší do lokality okolo stanice metra na lince C také kancelářské prostory, veřejnou vybavenost, služby, zeleň, vodní prvky a volnočasové plochy. Stavební práce začaly v září loňského roku a nájemníci by se mohli nastěhovat v prvním čtvrtletí roku 2027.

Zdroj: LIVING SECTOR MARKET REPORT PRAHA, BTR Consulting