Na trhu komerčních nemovitostí bude i nadále převládat český kapitál

I když byl objem komerčních nemovitostí dodaný na trh v roce 2024 podprůměrný, český trh nezamrzl a udržel si aktivitu, a to zejména díky českému kapitálu. Tento trend bude dle odborníků ze společnosti Colliers vládnout i v roce 2025. Pozornost investorů se přitom přesune zejména k sektoru rezidenčních a maloobchodních nemovitostí. Klíčový vliv na trh bude mít rostoucí zaměření na udržitelnost a ESG, nemalé problémy pak lze čekat v souvislosti s nefunkční digitalizací stavebního řízení.

Ekonomické turbulence a úpravy cen nemovitostí na mnoha evropských trzích vedly k tomu, že se mezinárodní investoři stáhli z České republiky a přesunuli svou pozornost k jiným obchodním příležitostem. Tím se vytvořil prostor pro české investory, kteří loňský rok ovládli český investiční trh a dále expandovali i v rámci střední a východní Evropy. I v roce 2025 budou mít díky slabému vlivu zahraničního kapitálu jedinečnou příležitost koupit zajímavá aktiva uváděná na trh. Půjde zejména o již v roce 2024 oblíbená obchodní centra a další typy retailových nemovitostí a rezidenční projekty typu Build-to-Rent, pořízené převážně formou forwardového nákupu.

Prodejní ceny rezidenčních nemovitostí nadále rostou

Nejen v České republice, ale v celém regionu střední a východní Evropy je již od loňského roku patrná zvýšená aktivita na trhu rezidenčních nemovitostí. „Předpokládáme, že rostoucí poptávka po bydlení povede k dalšímu růstu cen, a to zejména u nových kvalitních projektů. Vzhledem k tomu, že nenastala žádná zlepšení v oblasti územního plánování, povolování nebo financování, která by pomohla zvýšit objem výstavby, není trend růstu cen nijak překvapivý. Na síle budou získávat i PRS projekty, čili servisované nájemní bydlení. Dokazuje to i zájem řady nových investorů o vstup do tohoto segmentu,“ komentuje Josef Stanko.

Vstup nových značek a expanze diskontních prodejců

Poté, co maloobchodní tržby dosáhly v roce 2023 v ČR svého dna, nyní opět dynamicky rostou, a to pozitivně ovlivňuje i sektor retailových nemovitostí. Obnovený cestovní ruch a důvěra zákazníků podpořily vznik několika nových projektů stejně jako přestavbu některých obchodních center a růst maloobchodních parků. V roce 2024 se proto vrátil i zájem investorů o tento typ projektů a proběhlo několik významných transakcí. Aktivita je patrná i na trhu pronájmů, protože mnoho značek a provozovatelů pokračuje v expanzi a má zájem zaplnit jednotky, které se uvolnily během předcházejícího období. „V roce 2025 se expanze dočkají v prvé řadě diskonty a řetězce zaměřené na masový trh, které nakonec zamíří i do míst, kde dříve byly nebyly přítomny. Renomované značky budou situaci na trhu spíš testovat pomocí dočasných pop-up prodejen,“ předpovídá Josef Stanko s tím, že napříč ČR budou vznikat i nové maloobchodní parky. Vznik nových velkých nákupních center se naproti tomu očekávat nedá, protože český retailový trh je nasycen, a to zejména v Praze a velkých krajských městech.

Kancelářské projekty se budou kvůli nedostatku vhodných prostor odkládat

Pro kancelářský trh bude příznačná přetrvávající převaha renegociací. Developeři čelili v loňském roce významným změnám, od zpoždění projektů kvůli problémům s předpronájmem nebo financováním až po posun směrem k rezidenčnímu využívání nemovitostí. Navzdory těmto obtížím se některé projekty posunuly vpřed, ať už spekulativně, nebo prostřednictvím dopředu realizovaných akvizic. Aktuálně je tak v Praze ve výstavbě více než 160 000 m².

Zájemci o nové kancelářské prostory mají nicméně stále velmi omezené možnosti výběru. V některých kancelářských lokalitách se míra neobsazenosti pohybuje dokonce pouze kolem 3 %. „Pokud zájemci preferují konkrétní lokalitu, dá se očekávat, že budou své projekty odkládat, dokud v dané oblasti nebude k dispozici více možností. Roční objem renegociací tak pravděpodobně opět převýší objem nových pronájmů,“ vysvětluje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Zájem o průmyslové prostory bude i v roce 2025 slabý

Již v roce 2023 začalo prohlubování rozdílů mezi českým trhem průmyslových nemovitostí a trhy v konkurenčních sousedních zemích. Nejde přitom jen o výši nájemného či speciálně nabízené benefity, ale do hry vstupuje také dostupnost pracovní síly, proces výstavby a vládní investiční pobídky; to vše jsou faktory, které Českou republiku aktuálně znevýhodňují. Mnoho firem, které hledají sklady nebo výrobní závody, proto pro svůj projekt často volí jinou zemi, nebo jej odkládá. „V průběhu prvního pololetí roku 2025 bude poptávka po průmyslových nemovitostech zažívat náročné období, věříme ale, že ve druhém pololetí se opět zvedne. Celkový hrubý objem bude ovšem nižší než v roce 2024, což bude celkově znamenat čtvrtý rok zpomalení trhu,“ konstatuje Josef Stanko, a dodává: „Očekáváme, že nájemné bude v roce 2025 klesat, bohužel jen nepatrně. Zájemci ale mohou očekávat větší podpůrné pobídky, jako jsou období bez nájemného nebo příspěvky na vybavení a flexibilnější smlouvy. Bohužel konkurence okolních zemí bude i nadále značná a tyto kroky dokážou nevýhody na straně ČR kompenzovat jen mírně.“