Po dvou a půl letech útlumu vystřelila investiční aktivita na trhu komerčních realit prudce vzhůru

Investiční aktivita na trhu komerčních realit v České republice vystřelila v posledním čtvrtletí roku 2024 prudce vzhůru. Dokončeno bylo několik významných transakcí, jejichž celkový objem činil 740 milionů eur. Dominantním zdrojem investic zůstával i v tomto období český kapitál. Značnému zájmu investorů se těšil zejména maloobchodní segment. Po období rostoucích výnosových měr v letech 2022 a 2023 se „prime yieldy“ v roce 2024 stabilizovaly, a trh tak našel novou cenovou rovnováhu. Vyplývá to z pravidelného kvartálního průzkumu společnosti Colliers.

Ve 4. čtvrtletí loňského roku se uskutečnily transakce v celkové hodnotě asi 740 milionů eur, což představuje nejvyšší čtvrtletní objem od 1. čtvrtletí 2022. Český kapitál zůstal dominantním zdrojem investic a ve 4. čtvrtletí představoval 86 % transakcí. Čeští investoři byli aktivní ve všech pěti hlavních realitních sektorech a usilovali o aktiva na dalších trzích střední a východní Evropy.

Z pohledu tříd aktiv vedl ve 4. čtvrtletí maloobchod, který získal 53 % celkového objemu, následovaný kancelářemi s 30 % a hotely s 11 %.

Mezi významné transakce ve 4. čtvrtletí patřil v prvé řadě prodej 16 nemovitostí z fondu Nova Real Estate společnosti Redside do vlastnictví ČMN. Toto portfolio tvořily pražské kancelářské budovy a malá až středně velká maloobchodní aktiva v regionech, a představovalo největší transakci čtvrtletí. Další transakcí, která stojí za zmínku, byl prodej 25% podílu Centra Černý Most v Praze 9. Uvedený podíl získaly společnosti RSJ a Upvest, zatímco prodávající, Unibail Rodamco Westfield, si ponechal většinový podíl.

Transakční aktivita na trhu s prémiovými „prime“ nemovitostmi byla poměrně malá, většinu transakcí uzavřeli investoři, kteří hledali produkty typu Core+, Value-Add a Opportunistic.

Rok 2024 v kostce

„Celkově dosáhly investice do komerčních realit v roce 2024 objemu 1,8 miliardy eur, což překonalo naše původní odhady a představovalo 57% zlepšení oproti roku 2023. Tento objem je srovnatelný s úrovní investic v letech 2021 a 2022, což naznačuje, že investiční cyklus již pravděpodobně stoupá ode dna,“ konstatuje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Značnému zájmu investorů se těšil maloobchodní prodej, který získal 41 % investovaného kapitálu. Následoval kancelářský sektor s 25% podílem na trhu. K tomu přispěl prodej kanceláří od realitního fondu Nova a významná transakce z počátku roku, kdy Magistrát hlavního města Prahy získal pro vlastní potřebu budovu o rozloze 40 000 m² v centru města za cca 140 milionů eur.

Stabilní růst zaznamenaly také investice do sektoru rezidenčních nemovitostí určených k pronájmu, které tvořily 14 % objemu trhu. Tato relativně nová třída aktiv a její první investoři mají zájem o rozšiřování svých portfolií. V roce 2024 vstoupila na tento trh společnost REICO akvizicí bytového projektu v projektu Nový Opatov v Praze 4. Nové akvizice uskutečnili i další významní investoři jako AFI Europe, Mint a Arcibiskupství pražské. AFI Europe je v současné době největším pronajímatelem v tomto sektoru v Praze, vlastní téměř 900 nájemních bytů.

Nárůst aktivity v roce 2024 zaznamenal i hotelový segment. I když hotely představovaly v roce 2024 pouze 8 % objemu investic, v poměru k hodnotě kapitálu to bylo čtyřikrát až pětkrát více než v každém z předchozích tří let.

Investice do sektoru českých průmyslových nemovitostí se na objemu podílely pouhými 9 %. Hledání dobrých průmyslových příležitostí však zůstává náročné a je částečně způsobeno tím, že přibližně 50 % moderních skladů je v držení dlouhodobých vlastníků, jako jsou společnosti CTP a Accolade, kteří prodávají jen zřídka.

Nová cenová rovnováha

„Po období rostoucích výnosových měr v letech 2022 a 2023 se „prime yieldy“ v roce 2024 stabilizovaly, a trh tak našel novou cenovou rovnováhu,“ říká Josef Stanko s tím, že aktuální situace na trhu posiluje důvěru investorů v jejich předpovědi financování a budoucích výnosů z nemovitostí.

V současné době dosahují výnosy z nejlepších kancelářských nemovitostí 5,50 %, zatímco výnosy z nejlepších průmyslových nemovitostí jsou o něco níže a dosahují 5,25 %. Na maloobchodních dílčích trzích dosahují výnosy z nemovitostí na hlavních nákupních třídách 4,50 %, z nákupních center 6,00 % a z retailových parků nejvyšší kvality 6,25 %.

Co nás čeká v roce 2025?

Vzhledem k tomu, že v roce 2025 bude dokončeno několik velkých transakcí z konce roku 2024, bude mít letošní rok silný začátek, což bude mít za následek výrazný nárůst ročního objemu investic. V důsledku toho by objem transakcí do konce roku mohl přesáhnout 1,8 miliardy eur zaznamenaných v roce 2024. Tok transakcí může navíc podpořit například snížení nákladů na dluhové financování v důsledku snížení sazeb ECB na 2,75 % v únoru 2025.