100% hypotéka: Jak koupit nemovitost bez vlastních úspor

Ještě před rokem 2017 byly 100% hypotéky běžné. Banky financovaly celou kupní cenu nemovitosti, aniž by vyžadovaly vlastní zdroje. Je možné získat 100% hypotéku v roce 2025? Odpověď je jednoduchá: není. Česká národní banka stanovuje limity LTV, které banky musí dodržovat, takže žadatelé v současnosti potřebují mít naspořeno minimálně 10–20 % z ceny nemovitosti. Přesto existují způsoby, jak lze bydlení financovat bez dostatečných úspor. Získat hypotéku bez úspor je tedy možné, ale nese to rizika.

„V praxi existují způsoby, jak financovat bydlení i bez dostatečných úspor. Chybějící částku lze pokrýt úvěrem, půjčkou od rodiny nebo využít zástavu další nemovitosti ke zvýšení hodnoty zajištění. Každá z těchto variant má své výhody i rizika, která je třeba pečlivě zvážit,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Regulace ČNB

Cílem regulace úvěrového trhu ze strany ČNB je zabránit nadměrnému zadlužování domácností a zajistit finanční stabilitu. Miroslav Majer k tomu dodává: „Centrální banka má u hypoték k dispozici tři úvěrové ukazatele: LTV, DSTI a DTI. Ty může podle potřeby aktivovat či deaktivovat a zároveň nastavovat jejich hranice. V současnosti je pro banky závazný pouze limit LTV, zatímco u zbývajících dvou ukazatelů vydává ČNB pouze doporučení.“

Aktuálně ČNB stanovuje horní hranici LTV) pro hypoteční úvěry na 80 % hodnoty nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let platí vyšší limit 90 %.

Klíčové faktory pro schválení hypotéky

Schválení hypotéky závisí na několika faktorech, které banky posuzují při hodnocení žádosti. Jedním z klíčových kritérií je bonita, tedy schopnost žadatele splácet úvěr. Banky ji hodnotí podle příjmů a výdajů, úvěrové historie a celkové finanční situace. Čím vyšší je bonita, tím větší je šance na schválení hypotéky a získání výhodnějších podmínek.

Důležitou roli hraje také typ a hodnota nemovitosti, kterou plánujete financovat. Banky preferují standardní nemovitosti určené k trvalému bydlení, zatímco například u rekreačních objektů jsou podmínky přísnější. Výše hypotéky se odvíjí od hodnoty zastavené nemovitosti, kterou banka stanovuje podle interních pravidel.

„Před podáním žádosti o hypotéku je vhodné prověřit svou finanční situaci a ověřit, zda splňujete podmínky banky. Pomoci může i nezávislý hypoteční poradce, který doporučí nejvhodnější řešení. Protože se podmínky mohou u jednotlivých bank lišit, vyplatí se porovnat více nabídek a najít tu nejvýhodnější,“ radí Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Hypotéka bez akontace krok za krokem

Pokud zvažujete hypotéku bez vlastních zdrojů, nejprve si ujasněte, jakou nemovitost chcete koupit a kde. Zmapujte realitní trh a zjistěte aktuální ceny, abyste měli reálnou představu o výši hypotéky.

Následně si spočítejte všechny pravidelné příjmy a výdaje, abyste zjistili, zda vám koupě nemovitosti bez úspor nezpůsobí finanční problémy. Hypotéka bez akontace znamená vyšší splátky, proto je důležité zvážit dlouhodobou stabilitu příjmů.

V dalším kroku porovnejte dostupné možnosti financování. Nejprve zvažte půjčku od rodiny, zástavu jiné nemovitosti nebo ručení druhou nemovitostí, což může zvýšit šanci na schválení úvěru. Pokud tyto varianty nejsou možné, zajímejte se o aktuální podmínky bankovních úvěrů.

Nejvýhodnějším řešením bývá kombinace hypotéky s úvěrem ze stavebního spoření. Další možností jsou nebankovní poskytovatelé 100% úvěrů na bydlení, kteří však často nabízejí méně výhodné podmínky.

Půjčka od rodiny

Jak financovat nemovitost bez vlastních úspor? Nejprve můžete požádat o pomoc nejbližší rodinu. Tato varianta má své výhody i nevýhody. Mezi hlavní výhody patří možnost získat potřebnou částku bezúročně. Rodinná půjčka navíc bývá flexibilnější, protože si obě strany mohou domluvit splátkový kalendář.

Na druhou stranu může půjčka od rodiny narušit vztahy, pokud dojde k problémům se splácením. Proto je vhodné sepsat písemnou smlouvu, která jasně stanoví všechny podmínky – i když jde o půjčku mezi nejbližšími příbuznými.

Zástava nemovitosti

Další možností, jak nahradit vlastní zdroje při žádosti o hypotéku, je nabídnout do zástavy další nemovitost. Může jít například o byt rodičů, jiných příbuzných nebo i přátel, pokud se zástavou souhlasí. Některé banky umožňují také ručení jednou dražší nemovitostí, což může zvýšit šanci na schválení hypotéky.

Mezi hlavní výhody tohoto řešení patří možnost získat požadovanou výši hypotéky bez nutnosti vlastních úspor. Čím vyšší hodnotu nemovitostí bance nabídnete jako zástavu, tím menší riziko pro ni váš úvěr představuje – a tím lepší podmínky vám může nabídnout.

Nevýhodou je riziko, že pokud byste měli problém se splácením, nemovitost v zástavě bude v ohrožení. Stejně jako u půjček v rodině to může negativně ovlivnit vzájemné vztahy. Proto je důležité pečlivě zvážit svou finanční situaci, spočítat si, jestli splátky zvládnete, a ujistit se, že lidé, kteří vám se zástavou pomáhají, rozumí všem možným rizikům.

Kombinace úvěru ze stavebního spoření a hypotéky

Část vlastních zdrojů potřebných pro získání hypotéky si můžete zajistit i pomocí stavebního spoření . Pokud už splňujete podmínky pro čerpání řádného úvěru, můžete ho využít přímo. Jestliže tyto podmínky zatím splněné nemáte, stavební spořitelny nabízejí možnost překlenovacího úvěru, který vám umožní získat peníze dříve a využít je na doplnění chybějících vlastních prostředků.

Kombinace těchto dvou úvěrů přináší několik výhod. Mezi hlavní patří pevná a zpravidla výhodnější úroková sazba u řádného úvěru ze stavebního spoření, což snižuje celkové náklady na financování bydlení. Výhodou je také flexibilita splácení – například u překlenovacího úvěru nejprve splácíte pouze úroky a zároveň pokračujete ve spoření, čímž si rozložíte zátěž v čase.

„Na druhou stranu je důležité počítat s tím, že budete splácet dva různé úvěry, což může znamenat vyšší měsíční výdaje. Každý z nich má navíc vlastní podmínky a poplatky, které je nutné pečlivě prostudovat. Úvěr ze stavebního spoření obvykle slouží pouze k doplnění části vlastních zdrojů, protože jeho výše bývá omezená. Pokud plánujete čerpat řádný úvěr v budoucnu, je třeba dodržet minimální dobu spoření i potřebnou výši naspořených prostředků,“ říká Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření tak může být účinným řešením při nedostatku úspor, ale vyžaduje pečlivé plánování a zodpovědné finanční rozhodování.

Účelové vs. neúčelové 100% hypotéky

K financování nemovitosti lze využít jak účelové, tak neúčelové úvěry. Klasická hypotéka je typickým příkladem účelového úvěru – finanční prostředky z ní lze využít výhradně na řešení bytových potřeb.

Naopak neúčelové úvěry, jako je americká hypotéka , umožňují použít získané peníze na libovolný účel. Tento typ úvěru nabízí větší flexibilitu, však obvykle s vyšší úrokovou sazbou.

Pro získání americké hypotéky je nutné, stejně jako u klasické, nabídnout bance nemovitost do zástavy. Volba mezi účelovým a neúčelovým úvěrem závisí především na vašich konkrétních potřebách a finanční situaci.

Výhody a nevýhody financování bez hotovosti

Hypotéka bez vlastních úspor má své výhody i nevýhody. Hlavním přínosem je možnost pořídit si vlastní bydlení okamžitě, bez nutnosti roky spořit. Vyhnete se tak placení drahého nájmu a začnete splácet investici do vlastního.

Na druhou stranu je potřeba počítat s riziky 100% hypotéky – tedy s tím, že nemáte žádné finanční rezervy. Výpadek příjmu kvůli nemoci nebo ztrátě zaměstnání pak může vést k vážným problémům se splácením. Navíc úroková sazba 100% hypotéky, nebo spíše její alternativy v kombinaci s úvěrem ze stavebního spoření nebo jiným typem úvěru, bývá méně výhodná než u klasických hypoték s vlastním vkladem. Kromě hypotéky splácíte i další úvěr, což zvyšuje celkové náklady na financování.

Každou z variant financování je proto dobré důkladně zvážit, porovnat nabídky a promyslet si jejich dopad na váš rodinný rozpočet.