Jak vložit nemovitost do společnosti?

Nepeněžitý vklad do obchodní korporace je velmi praktický i daňově výhodný způsob „převodu“ nemovitosti. O jeho benefitech však řada podnikatelů stále mnoho neví. V tomto článku bychom si popsali základní postup při vkladu nemovitosti do základního kapitálu obchodní korporace, který je upraven v § 15 a násl. zákona č. 90/2012 Sb., zákona o obchodních korporacích, v platném znění (dále jen „ZOK“).

Právní mechanismus vkladu do základního kapitálu obchodní korporace spočívá ve dvou na sebe navazujících právních jednáních. V prvním kroku musí dojít k určení peněžní hodnoty předmětu vkladu (nemovitosti) a současně k založení povinnosti vkladatele (společníka či akcionáře) vložit předmět vkladu do obchodní korporace. U nemovitosti, jakožto nepeněžitého vkladu, se rovněž stanoví částka, která bude započtena na emisní kurs. Ve druhém kroku dochází ke splnění vkladové povinnosti právním jednáním vkladatele. Je-li vkladem nemovitost, předá vkladatel dle § 19 ZOK tuto nemovitost správci vkladu, společně s písemným prohlášením (s úředně ověřeným podpisem) o vnesení nemovitosti do obchodní korporace. Podle § 23 odst. 2 ZOK musí být nemovitost do obchodní korporace vnesena ještě před jejím vznikem.

Ocenění nemovitosti

Před vkladem nemovitosti do obchodní korporace je nezbytné ji ocenit a určit tím hodnotu nepeněžitého vkladu. U akciové společnosti a společnosti s ručením omezeným se cena nemovitosti určí na základě posudku vypracovaného znalcem. U veřejné obchodní společnosti a komanditní společnosti se cena nemovitosti stanoví dohodou společníků. Cena nemovitosti by standardně měla být určena jako cena obvyklá, pokud zákon nebo dohoda mezi stranami nestanoví jinak. Ocenění nemovitosti (jako nepeněžitého vkladu) musí být poté uvedeno ve společenské smlouvě obchodní korporace, jak vyžaduje § 17 odst. 2 ZOK.

Splnění vkladové povinnosti a převod vlastnického práva

Zákon rozlišuje mezi okamžikem splnění vkladové povinnosti vkladatele a okamžikem převodu vlastnického práva k nemovitosti na obchodní korporaci. Vkladová povinnost vkladatele je splněna již v okamžiku, kdy je nemovitá věc předána správci vkladu spolu s písemným prohlášením o jejím vnesení do obchodní korporace dle § 19 ZOK. K převodu vlastnického práva k nemovitosti na obchodní korporaci zpravidla dochází až později, a to vkladem do katastru nemovitostí, jak vyplývá z § 25 odst. 2 ZOK. Výjimku tvoří pouze nemovitosti, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí – u těch obchodní korporace nabývá vlastnické právo na základě písemného prohlášení podle § 19 ZOK, a to ke dni zápisu obchodní korporace do veřejného rejstříku.

K tomu, aby mohlo být písemné prohlášení o vnesení nemovitosti do obchodní korporace (dle § 19 ZOK) podkladem pro vklad vlastnického práva do katastru, musí obsahovat všechny náležitosti stanovené v § 8 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Vkladatel i správce vkladu by proto měli vždy pečlivě prověřit, zda prohlášení splňuje všechny zákonné náležitosti. Pokud by tomu tak nebylo, nemohlo by dojít ke vkladu nemovitosti do obchodní korporace a nebyly by ani splněny podmínky pro zápis obchodní korporace do veřejného rejstříku.

Předání nemovitosti

Zákon výslovně neuvádí přesný postup, jakým má dojít k faktickému předání nemovitosti obchodní korporaci. Určení způsobu předání tedy bude do značné míry záviset na požadavcích stran, povaze předmětu vkladu a okolnostech, za kterých je nemovitost do obchodní korporace vkládána. Způsob předání by v každém případě měl umožnit správci vkladu nemovitost efektivně spravovat a užívat. Předání nemovité věci může v praxi zahrnovat například předání klíčů k budově či pozemku (je-li oplocen), předání veškeré dokumentace související s nemovitou věcí, převod příslušných médií na obchodní korporaci apod. V neposlední řadě by mělo dojít i k sepisu předávacího protokolu tak, aby nebylo možné tento akt zpětně zpochybnit či rozporovat.

Závěr

Vklad nemovitosti do základního kapitálu je velmi výhodný například v situacích, kdy některý ze společníků nedisponuje dostatečnými prostředky ke splacení vkladu do základního kapitálu v penězích, avšak disponuje nemovitostí, která se společnosti hodí k výkonu její podnikatelské činnosti (např. jako kancelářské, skladové či výrobní prostory). Vklad nicméně může být pro společníka atraktivní i z daňového hlediska, jelikož na rozdíl od koupě tato transakce negeneruje žádný příjem a není zde potřeba řešit ani otázku vypořádání kupní ceny.

JUDr. Jiří Matzner, Ph.D., LLM.
zakladatel advokátní kanceláře Matzner & Vítek