Hypoteční úvěry - březen 2025 - analýza hypotečního trhu a komentář k trhu s hypotečními úvěry

KOMENTÁŘ K AKTUÁLNÍMU DĚNÍ NA TRHU

Zvýšený zájem o hypotéky trvá již téměř celý rok

Aktuální data ČNB přináší informace o trhu s hypotečními úvěry za měsíc únor. Výsledky jsou zajímavé a potvrzují zájem klientů o hypoteční úvěry.

Tento zájem se zrcadlí v objemu 20,5 mld. Kč nových hypotečních úvěrů. Pokud k tomu přičteme asi 3 mld. Kč refinancovaných úvěrů, dostáváme se na objem více než 23,5 mld. Kč.

Čas běží (někdy snad až příliš) rychle a možná je dobře si připomenout, že tento poměrně vysoký zájem o hypotéky trvá už téměř celý rok. A vše nasvědčuje tomu, že zájem bude pokračovat i nadále.

Objemy hypoték za únor 2025 (data: ČNB)

Pokles sazeb nečekejme

Neptej se po výši úrokových sazeb, nechceš-li být zklamaný. Zůstávají v podstatě beze změn. Meziměsíčně sice vždy o něco poklesnou, ale bavíme se o setinách procentního bodu. Nic, co by stálo za pozornost. Sazby kolem 4,5 % jsou dnes prostě standard. Úvahy o jejich výraznějším poklesu jsou dnes spíše akademické. Nic moc se zřejmě dít nebude.

Důvodů je více, ale podle mého názoru hlavním z nich je fakt, že banky mají dostatečný zájem o hypoteční úvěry i za stávajících podmínek. V takové situaci není na trhu silný konkurenční tlak na snižování sazeb.Kapacita bank je vytížena, snížit výrazně sazby znamená zvýšit procesní zátěž a leda si koledovat o problémy s termíny zpracování.

Zájem o hypoteční úvěry jasně ukazuje, že aktuální výše úrokových sazeb není pro klienty limitující.

Aktuální nabídkové úrokové sazby

průměrná úroková sazba bank AB, CS, FB, ČSOB, KB, MB, MMB, PB, RB, UCB

Když fixaci, tak krátkou

Úrokové sazby jsou aktuálně vyšší, než bychom si představovali. Mezi laickou veřejností a snad i mezi odborníky (byť ti jsou, myslím, méně optimističtí) panuje přesvědčení, že se dá očekávat další snižování úrokových sazeb. To je hlavním důvodem, proč klienti nemají aktuálně zájem fixovat si úrokovou sazbu na delší dobu.

Na českém trhu jsme dlouhá léta považovali za jakýsi zlatý standard pětiletou fixaci. Vnímala se jako ideální poměr cena výkon. V období nízkých sazeb, kdy navíc díky zákonu o spotřebitelském úvěru klienti neměli obavy vázat se fixací na delší období, byly velmi oblíbené i delší fixace - na 7, 8 či dokonce i 10 let.

Toto období skončilo. Dnes se drtivá většina hypotečních úvěrů uzavírá s fixacemi na maximálně tři roky. Z interní analýzy dat Gepard finance vyplývá, že asi 98 % všech úvěrů se aktuálně sjednává s fixací na tři roky nebo kratší.

Platební morálka hypotečních klientů

Je to již roky, co jsme naposledy měli důvod svraštit obočí nad výsledky statistiky tzv. nevýkonných úvěrů - úvěrů, které jsou ohroženy nesplácením. Během měsíce února objem těchto nevýkonných úvěrů vzrostl o více než 500 mil. Kč, což znamená meziměsíční nárůst o asi 5 %.

Z pohledu statistiky se prozatím jedná o nevýznamnou událost. Na grafu vývoje za poslední roky tuto změnu reprezentuje jen nevýrazný zoubek, ale v této souvislosti vždy zdůrazňuji, že pro samou statistiku bychom neměli zapomínat na to, že za čísly se skrývají reální lidé. Půl miliardy korun by mohlo obnášet něco kolem 150 domácností, které se během února dostaly do této neveselé statistické kategorie.

Podle mého názoru zatím není důvod ke znepokojení. Podíl nevýkonných úvěrů na celém hypotečním portfoliu zůstává velice dobrý. Ale na druhou stranu očekávat, že tomu tak bude navěky, to by znamenalo důkaz o značné naivitě.

Zasedání České národní banky

Na konci března proběhlo další měnově politické zasedání bankovní rady České národní banky. Všeobecně se očekávalo, že bankovní rada ponechá tentokrát úrokové sazby beze změn. Představitelé ČNB takový přístup signalizovali ve svých mediálních vystoupeních.

Jak řekli, tak udělali - úrokové sazby skutečně zůstaly protentokrát beze změn. Klíčová úroková sazba - tzv. čtrnáctidenní repo sazba zůstává tedy na úrovni 3,75 %. Dobře zdůraznit, že bankovní rada byla při hlasování jednomyslná. Příští měnové zasedání bankovní rady ČNB se koná 7. května 2025.

Autorem komentáře je David Eim, zdroj: Gepard Finance