Podíl renegociací na kancelářském trhu roste, prodlužuje se i smluvní období

Na českém kancelářském trhu se zvyšuje podíl renegociací nájemních smluv, aktuálně osciluje kolem 50 % všech uzavřených transakcí. Rostoucí počet firem totiž dává po vypršení nájemní smlouvy přednost prodloužení stávajícího nájmu před stěhováním do nových prostor. Důvodem je jednak nedostatek alternativních prostor, jednak vysoké náklady na úpravy a vybavení prostor.

„Rostoucí trend opakovaného prodlužování stávajících nájemních smluv, tzv. renegociací, pozorujeme již od roku 2020. Nejdříve byla hlavním důvodem pandemie, později nízká nabídka alternativních prostor k pronájmu a úsporná opatření,“ říká Jana Vlková, ředitelka oddělení Office Agency a Workplace Advisory ve společnosti Colliers. Stěhování do nových kanceláří je totiž spojeno se značnými náklady na úpravy a vybavení prostor (tzv. fit-out), které se nejčastěji pohybují kolem 25 000 Kč za metr čtvereční včetně nábytku a technologií.

„Český kancelářský trh aktuálně zažívá velmi nízkou stavební aktivitu. Zejména v prémiových lokalitách, jako jsou některé části Prahy, je už nyní patrný nedostatek moderních a certifikovaných budov, které by odpovídaly ESG strategiím řady firem. Ty proto čelí rostoucím obtížím při hledání alternativ ke stávajícím prostorám, a renegociace tak pro ně představuje jedinou možnost. Nízká míra neobsazenosti a nedostatek prostor může v následujícím období způsobit tlak na ceny nájemného, a výsledkem bude trh, na němž bude v pozici silnějšího pronajímatel než nájemce,“ doplňuje Jana Vlková s tím, že tato situace vede i k prodlužování smluvních období.

Nájemci hledají flexibilitu ale i stabilitu

Nájemci sice na jedné straně požadují větší smluvní flexibilitu, tedy například kratší výpovědní lhůty, aby mohli reagovat na nejistoty, na druhé straně ale preferují stabilitu a vyhýbají se nákladům a rizikům stěhování. Výsledkem je, že standardní pětileté smlouvy jsou často nahrazovány smlouvami až sedmiletými. V jedněch prostorách pak firmy nejčastěji zůstávají po dobu dvou či tří nájemních cyklů. „Firmy, které potřebují maximální flexibilitu co do velikosti či délky nájmu, pak častěji směřují do center sdílených kanceláří a coworkingu,“ přibližuje Jana Vlková.

Pronajímatelé musí změnit strategii

„I když aktuální situace staví do mírně výhodnější pozice pronajímatele, neznamená to, že se o nájemce nemusí nijak snažit. Naopak, klíčové je aktivně pečovat o vztahy se stávajícími klienty a nabízet jim dostatečně atraktivní pobídky, aby zůstali,“ pokračuje Jana Vlková. Může jít například o finanční příspěvky, modernizaci prostor nebo větší smluvní flexibilitu. V potaz by přitom měli brát i náklady neobsazenosti – tedy období, kdy jsou prostory prázdné. Investice do kvality budovy, její vybavenosti a souladu s ESG standardy tak zůstávají zásadní pro zachování konkurenceschopnosti a přitažlivosti pro současné i nové nájemce.

Regionální specifika: Podobný trend, různé důvody

Ačkoliv je vysoký podíl renegociací patrný napříč celou Českou republikou, důvody se v různých regionech mohou lišit. V Praze je trend zde silně ovlivněn nedostatkem nových prémiových prostor a vysokými náklady na relokaci. Zejména v žádaných lokalitách jako Karlín, Brumlovka či Palmovka, kde neobsazenost klesá pod 4 %, je nabídka velmi omezená. Nižší developerská aktivita a fakt, že 15 z 20 největších transakcí od roku 2023 byly renegociace, tuto situaci potvrzují. Nájemci často volí prodloužení, aby zůstali v dobré lokalitě a mohli si vyjednat investice do modernizace prostor.

V Brně, s aktivnější výstavbou a vyšší mírou neobsazenosti, mají nájemci teoreticky více možností k relokaci. Vysoký podíl renegociací signalizuje buď velkou spokojenost se stávajícími budovami, značnou citlivost na náklady, nebo proaktivnější přístup pronajímatelů k udržení nájemců kvůli větší konkurenci. V Ostravě mohou být renegociace více motivovány celkovým nedostatkem jakýchkoli vhodných alternativ nebo silnými vazbami na stávající objekty.

„Pokud nedojde k výraznému nárůstu nabídky nových kvalitních prostor, zásadní změně ekonomického klimatu nebo revoluci ve strategiích pracovního prostředí, lze očekávat, že vysoká míra renegociací na českém kancelářském trhu přetrvá i v blízké budoucnosti,“ shrnuje Jana Vlková s tím, že vysoký podíl renegociací na českém kancelářském trhu podle ní není jen statistickým údajem, ale odrazem komplexní souhry ekonomických, strategických a tržních faktorů.

Rady pro nájemce:

1. Využijte situace: Při renegociaci využijte zájmu pronajímatele o vaše setrvání k vyjednání výhodnějších podmínek (pobídky, flexibilita, příslib modernizace).
2. Kalkulujte: Pečlivě analyzujte a porovnejte celkové náklady na stěhování (včetně fit-outu a narušení provozu) s náklady na setrvání a případnou modernizaci.
3. Myslete strategicky: Zohledněte svou dlouhodobou strategii pracovního prostředí (hybridní model, ESG cíle, firemní kultura) při rozhodování o prostoru.
4. Plánujte dopředu: Uvědomte si, že zajištění nových prémiových prostor může vyžadovat značný časový předstih a pravděpodobně i vyšší náklady.

Rady pro pronajímatele a investory:

1. Zaměřte se na retenci: Nasaďte proaktivní strategie pro udržení nájemců, zahrnující pravidelnou komunikaci, personalizované pobídky a kvalitní správu nemovitosti.
2. Investujte do kvality: Neustále investujte do kvality svých aktiv, souladu s ESG standardy a moderní vybavenosti, abyste si udrželi konkurenceschopnost a atraktivitu.

Strategie pro starší aktiva: U starších nemovitostí realisticky zvažte poměr nákladů a přínosů modernizace oproti alternativním strategiím, jako je změna účelu využití (redevelopment) nebo prodej.