České hory lákají ke koupi investičních apartmánů

Investiční nemovitosti nejsou jen byty ve velkých městech. Čím dál více se investoři zaměřují také na horské apartmány, které představují možnost získat příjem v žádaných rekreačních oblastech Česka. Na poptávku reagují místní developeři stavbou apartmánových budov. Koupě horských bytů však mají svá specifika týkající se správy objektu a turistického využití. S ohledem na teplejší zimy a nižší sněhové srážky je nutné volit lokality vhodné i pro letní turistickou sezónu. Blížící se léto je rovněž nejvhodnějším obdobím pro pořízení horského apartmánu.

Zájem o horské apartmány se ve větší míře začal objevovat v době nízkých úroků hypotečních úvěrů, zejména mezi lety 2019 a 2021. Prudké zvýšení úroků z průměrných 2,4 % na 5,7 % zájem o tyto investice nezastavilo, Češi se totiž naučili své peníze vkládat do rekreačních nemovitostí, včetně těch horských. K tomu přispěla i omezení cestovat do zahraničí během covidových lockdownů. Na poptávku začali reagovat developeři výstavbou značného množství investičních rekreačních objektů. Některé projekty byly úspěšnější než jiné, čímž vyvstaly otázky, jak vybrat apartmán tak, aby svému majiteli přinesl více užitku než starostí.

Chcete celoroční výnosy? Důkladně zvažte lokalitu

Při výběru vhodné nemovitosti rozhoduje její umístění. V Krkonoších jsou ceny apartmánů nejvyšší, loni atakovaly i 200 tisíc Kč za metr čtvereční. Oproti tomu v Krušných horách je cena poloviční. Podle Jiřího Heinla ze skupiny IMOS development do výnosnosti apartmánu promlouvá nejen to, zda se rozhodujete pro Šumavu, nebo Jeseníky, ale především občanská vybavenost. „Naprostou nezbytností je, aby byl vámi zvolený apartmán v blízkosti skiareálu. To vám pokryje obsazenost bytu v zimní sezóně. Nedoporučuji ale spoléhat se jen na ni. Lokalita musí nabídnout také letní aktivity,“ říká. Obzvláště s ohledem na trend stoupajících zimních teplot a značně proměnlivé sněhové srážky je třeba myslet na to, že zimní sezóna k „uživení“ horského apartmánu nestačí, a to navzdory značným investicím do technického zasněžování, které se za posledních deset let zdvojnásobily.

„Při výběru apartmánu radím podívat se na jeho okolí – na občanskou vybavenost a turistické atrakce,“ upozorňuje Heinl. Poblíž by se měly nacházet restaurace, wellness, dětská centra a hřiště nebo různé turistické atrakce, které mohou částečně zastoupit sjezdovky během špatného počasí nebo při předčasném ukončení lyžařské sezóny. Češi jsou čím dál tím ochotnější za tyto služby zaplatit. Problém je, pokud v daném místě nejsou k dispozici. Pro letní sezónu je vedle výše zmíněných důležitá rovněž cykloturistika.

Vybavení: Bez lyžárny nebo ideálně vlastního sklepa s možností nabíjení elektrokol se dnes neobejdete

Existuje mnoho faktorů ovlivňujících výnosy z koupě horského apartmánu. Mezi ty zásadní patří, zda se apartmán bude pronajímat dál, ať už dlouhodobě, či krátkodobě, nebo bude sloužit pouze majiteli a jeho blízkým. Nezanedbatelný je také růst samotné ceny nemovitosti.

Pokud se majitel rozhodne apartmán pronajímat pro krátké rekreace, měl by před jeho koupí zvážit hned několik aspektů. Prvním je velikost apartmánu a jeho reálná využitelnost. U dispozice 1kk lze inzerovat kapacitu až 4–5 osob, u 2kk je to 6 i více návštěvníků. Toho lze docílit pouze chytrým řešením vnitřní dispozice, které může navrhnout zkušený interiérový designér. Velmi žádané jsou moderní koncepty, kdy lze díky variabilnímu nábytku apartmán pro 2 osoby snadno změnit na ubytování pro celou rodinu. Obsazenosti by měl odpovídat nejen počet parkovacích míst a adekvátní příslušenství apartmánu, ale také vybavení celého apartmánového domu. „Vždy by tam měl být sklep nebo uzamykatelná komora na lyže či kola. V současné době je nezbytností mít v takovém sklepě elektrickou zásuvku pro nabíjení elektrokol. Posloužit mohou i společné lyžárny nebo herny,“ dodává Jiří Heinl. Samozřejmostí je dnes už i inteligentní přístupový systém či systém key boxů, aby šlo check-in a check-out klientů řešit na dálku. Ne každý majitel totiž bydlí poblíž svého investičního bytu a případné časté dojíždění by snižovalo výnosnost investice.

Pronájem bez práce a dojíždění? Za poplatek se o apartmán postarají profesionální agentury

Nabízí se otázka, jak řešit samotný pronájem. Pokud majitel sám shání zájemce, řeší s nimi aktuální potřeby a často do apartmánu cestuje, stojí ho to dost času. Řešením může být svěřit celou agendu do rukou profesionálních agentur, které se o chod apartmánu postarají, a to i v případě, že si majitel třeba z Brna koupí byt v Jizerských horách.

Přestože mohou být služby externích agentur poměrně drahé, ve finále se vyplatí. Kvalita poskytovaných služeb je totiž nutností a sehrává zásadní roli v tom, jestli se zákazníci do ubytování budou vracet, za jakou cenu jej lze pronajímat a jaké bude hodnocení ubytování na zprostředkovatelských serverech. „Je také důležité dobře pracovat s minimálním počtem nocí, respektive s cenou za osobu a noc, která by měla klesat s délkou celého pobytu a počtem ubytovaných osob. Nejdražší jsou totiž úklidové služby a každý jednotlivý pronájem na ně musí vydělat a ještě vygenerovat přiměřený zisk,“ komentuje Jiří Heinl. Obecně by mělo platit, že veškeré roční náklady spojené s vlastnictvím a pronajímáním apartmánu by se měly pohybovat okolo 50 % všech utržených výnosů.

Vybere-li si majitel agenturu, měl by se zajímat o následující služby:

· inzerování ubytování;

· komunikace s klientem;

· zajištění check-in a check-out;

· konzultace a rady týkající se nejen apartmánu, ale také jeho okolí;

· úklid a servis apartmánu včetně výměny lůžkovin, ručníků, mýdel a čisticích prostředků;

· řešení akutních a havarijních situací (ztráta klíče, nefunkční spotřebiče, výpadek proudu a podobně);

· správa domu.

Poslední bod odkazuje na fakt, že koupí bytu se majitel zároveň stává spoluvlastníkem společných prostor, například chodeb, půdy, parkoviště a přilehlého pozemku. Správu domu by v případě horských apartmánů měla zajišťovat profesionální agentura, která bude řešit pojištění domu, jeho údržbu, úklid, opravy, revize, vybírat zálohy, provádět vyúčtování služeb, energií a provedených prací. Agentura by také měla dohlížet na celkové fungování přístupového systému po technické i bezpečnostní stránce. Naopak model typický pro klasické bytové domy, kdy se volí výbor z řad vlastníků, u investičních horských apartmánů příliš dobře nefunguje.

„Z vlastní zkušenosti na projektu Apartmány Dolní Morava můžeme potvrdit, že většina lidí uvažujících o koupi investičního horského apartmánu nechce běžnou agendou trávit příliš času. A je to pochopitelné. Jasně s nimi komunikujeme a předkládáme jim soupis úkonů nezbytných pro řádné provozování apartmánového domu, aby věděli, s čím je třeba počítat. To jim pomáhá v rozhodování o rozsahu investice a měl by to být nepsaný standard developerů,“ dodává Heinl.