Hypoteční úvěry říjen 2025 - analýza hypotečního trhu a komentář k trhu s hypotečními úvěry

Do cílové rovinky vjíždíme ve vysokém tempu

Česká národní banka zveřejnila oficiální výsledky hypotečního trhu za měsíc září a my tak máme k dispozici čísla za tři čtvrtiny roku 2025. A to je okamžik, který si doslova říká o nějakou sumarizaci a odhad vývoje pro zbytek roku.

Odhady jsou vždy jen a pouze odhady. Nepřesnosti se nelze ubránit. Ale zhodnotit minulé období, to by mělo být jednoduché, přesné a jednoznačné. A přesto tomu tak není. Pokud se ptáme po výsledcích tohoto roku, musíme si upřesnit, co vlastně máme na mysli.

Máme snad na mysli objem poskytnutých hypotečních úvěrů? V tom případě musíme říci, že rok 2025 se až doposud vyvíjel nad všechna očekávání, a pokud se nestane něco velice, velice nečekaného, dosáhne celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů někam k 370 mld. Kč. A to je opravdu hodně. Rok 2025 tak obsadí pozici druhého nejlepšího roku historie (pomyslným vítězem stále zůstane rok 2021, kdy trh dosáhl na téměř 460 mld. Kč).

Na druhou stranu, můžeme se ptát nikoliv po objemu, ale po počtu poskytnutých hypotečních úvěrů. A tady výsledky přece jen nejsou tak výjimečné. Označil bych je za solidní průměr. Celé dlouhé období let 2013 až 2018 bylo z pohledu poskytnutých hypotečních úvěrů spíše lepší než počty letošního roku.

Důvodem tohoto zdánlivého nesouladu je výrazný růst průměrné výše hypotečního úvěru. Jen za devět měsíců roku 2025 narostla průměrná hypotéka o zhruba 400 tis. Kč, a to je změna, která musí být ve výsledcích jasně patrná.

Úrokové sazby s minimem změn

Na popsání stávající situace úrokových sazeb bychom mohli použít mnoho různých výrazů, ale rozhodně by mezi nimi nemohlo být označení „dramatický vývoj". Úrokové sazby již dlouhé měsíce víceméně stagnují. Nabídkové úrokové sazby napříč trhem začínají na 3,99 % p. a., což je ovšem podmíněno splněním specifických podmínek. Že vetšina klientů na tyto podmínky nedosáhne, to nejlépe ilustruje průměrná úroková sazba, která se pohybuje kolem úrovně 4,5 % p. a.

Poslední zásah do nastavení klíčových úrokových sazeb provedla bankovní rada ČNB v květnu 2025. Čtrnáctidenní repo sazba tak již několik měsíců zůstává na úrovni 3,5 % p. a. a z vyjádření členů bankovní rady jasně vyplývá, že další snižování sazeb není na pořadu dne.

Vliv repo sazby na úrokové sazby hypotečních úvěrů je spíše nepřímý. Cena dlouhodobých peněz, fixovaných na řádově roky, se odvozuje spíše od ceny tzv. úrokových swapů. A cena úrokových swapů napříč fixacemi v posledních měsících spíše mírně roste.

Pokud zvážíme, že banky jsou zájmem o hypoteční úvěry víceméně saturovány, není k významnějšímu snižování sazeb žádný racionální důvod. A zdůrazňuji, že akční snížení sazeb o 0,1 p. b. za významnější snížení opravdu považovat nelze.

Myslím, že lze spravedlivě říci, že průměrné úrokové sazby kolem 4,5 % p. a. jsou současným dlouhodobějším standardem.

Platební morálka v oblasti hypotečních úvěrů

Pokud nám nějaká metrika skutečně dělá radost, je to vývoj tzv. nevýkonných úvěrů. Ty se již roky pohybují na vynikajících hodnotách. Podíl nevýkonných hypotečních úvěrů činí 0,56 % z celkového hypotečního portfolia. Vyjádřeno v absolutních číslech je to něco přes 10 mld. Kč. Takový podíl nevýkonných úvěrů patří mezi historicky nejlepší výsledky v rámci České republiky a aktuálně patří také mezi nejlepší v kontextu celé Evropy.

Zasedání České národní banky

Příští zasedání bankovní rady České národní banky proběhne ve čtvrtek 6. 11. 2025 a lze očekávat, že úrokové sazby zůstanou beze změn. Než se tento dokument dostane ke sým čtenářům, bude již v této věci jasno. A proto rovnou připomenu, že další zasedání ČNB – a bude to poslední zasedání tohoto roku – proběhne pár dnů před Vánocemi, ve čtvrtek 18. 12. 2025.

 Autorem komentáře je David Eim, Gepard Finance