Jak funguje hypotéka bez nemovitosti

Ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou a dostupnost vlastního bydlení se zejména pro mladé lidi a rodiny zhoršuje. Pokud se v nabídce realitní kanceláře objeví možnost koupě bytu, rodinného domu či stavebního pozemku za výhodnou cenu, uchází se o nemovitost řada zájemců. Se samotnou koupí nemovitosti tak velmi úzce souvisí způsob jejího financování. Největší výhodu mají kupující, kteří mají úvěr vyřešený předem. Zjistěte, co je hypotéka bez nemovitosti a jak funguje v praxi.

„Prodávající často upřednostňují zájemce s vyřešeným financováním. Schválený úvěr je jednoznačnou výhodou. V ten moment se pro prodávajícího stáváte stejně atraktivním partnerem jako kupující s hotovostí,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. Právě v tom spočívá kouzlo hypotéky bez vybrané nemovitosti (někdy označované jako hypotéka naruby, hypotéka dopředu nebo předschválený úvěrový rámec).

Co je hypotéka bez nemovitosti?

Hypotéka sjednaná před koupí nemovitosti je stále standardní hypotéka. Odlišnost je v tom, že si nejprve necháte schválit úvěr a teprve poté hledáte nemovitost, kterou za půjčené peníze koupíte. Banka vyhodnotí vaši bonitu, stanoví úvěrový rámec (tedy maximální částku, kterou vám je ochotna půjčit) a následně s ní podepíšete závaznou smlouvu. V tu chvíli znáte také přesnou výši a dobu fixace úrokové sazby hypotéky. V praxi to funguje jako bianko šek. Máte v ruce schválenou úvěrovou smlouvu a znáte přesné podmínky, za kterých budete úvěr splácet. Z pohledu zákona jde o standardní účelový úvěr na bydlení, jen s tím rozdílem, že zástavu do smlouvy doplníte až dodatečně.

„Banky kromě hypoték bez nemovitosti poskytují také předhypotéky či překlenovací úvěry. Ty řeší situaci, kdy už máte vybranou nemovitost, ale zatím ji nelze použít jako zástavu. V praxi může jít například o družstevní byt, u něhož je v horizontu několika měsíců plánován převod do osobního vlastnictví,“ doplňuje Radek Eliáš, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.

Schválení hypotéky předem. Kdy se vyplatí?

Hypotéka sjednaná v předstihu nemusí přinášet výhodu pouze při vyjednávání s prodávajícím. Další předností může být zajištění se proti budoucímu růstu úrokových sazeb. V takových situacích klienti vyhledávají hypotéku bez vybrané nemovitosti jako nástroj k fixaci aktuálních podmínek. Je však nutné počítat s tím, že sjednaná doba fixace začíná běžet již podpisem úvěrové smlouvy, nikoli okamžikem čerpání.

Na koupi nemovitosti máte omezený čas

Před podpisem úvěrové smlouvy se informujte, kolik času máte na vyhledání nemovitosti. Tato lhůta se totiž u jednotlivých bank liší. Maximální doba je v současnosti až 36 měsíců. Rozdíly v délce lhůt odrážejí ochotu banky nést riziko spojené s rezervací peněz pro klienta. Čím delší je čas, tím déle musí banka blokovat prostředky za sjednanou úrokovou sazbu, což pro ni při růstu úrokových sazeb představuje riziko.

Co když nenajdu nemovitost do termínu banky?

Pokud ve stanoveném termínu nemovitost nenajdete a úvěr nevyčerpáte, smlouva zaniká a banka může uplatnit sankční poplatky za nečerpání. Některé banky umožňují lhůtu pro nalezení nemovitosti individuálně prodloužit, tato možnost je však obvykle zpoplatněna.

Co hlídá banka u vybrané nemovitosti jako zástavy?

Při výběru nemovitosti myslete na to, že banka ji musí před čerpáním úvěru schválit jako zástavu. Sledujte proto pečlivě její právní i technický stav.

Mezi vážné právní vady patří:

• Chybějící přístupová cesta: Pokud k domu nevede cesta ve vašem vlastnictví, přes cizí pozemek s věcným břemenem chůze a jízdy, které vám umožňuje ji používat, nebo obecní, městská či státní komunikace, banka hypotéku neposkytne.
• Černé stavby a nesoulad s katastrem: Celá stavba nebo její části, které nejsou řádně zaneseny v katastru nemovitostí, mohou být problémem.
• Nevýhodná věcná břemena: Břemeno doživotního užívání (např. pro příbuzného prodávajícího) téměř vždy znemožní získat hypotéku, protože banka nemůže nemovitost snadno prodat.
• Zástavní práva a exekuce: Jakákoli exekuce musí být odstraněna ještě předtím, než banka úvěr schválí.

Hodnotu nemovitosti výrazně snižuje také špatný technický stav (např. narušená statika, extrémní vlhkost nebo poničené krovy a střechy). Všechny tyto faktory mohou ovlivnit, zda banka budovu uzná jako vhodnou zástavu.

Akceptace nemovitosti bankou

Po výběru nemovitosti provede banka vlastní ocenění. Skutečná výše hypotéky se neodvíjí od kupní ceny, ale od výsledku tohoto odhadu. Pokud odhad vyjde nižší než prodejní cena, musíte rozdíl pokrýt z vlastních úspor nebo ručit další nemovitostí.

Příklad z praxe:

Máte schválený limit 5 mil. Kč a kupujete byt za 4 mil. Kč. Bankovní odhadce však ocení byt pouze na 3,5 mil. Kč. Při 80% LTV vám banka půjčí 2,8 mil. Kč. Přestože je váš limit vyšší, banka vám více nepůjčí, protože ji omezuje hodnota zástavy. Rozdíl musíte doplatit z vlastních peněz.

Radek Eliáš k tématu dodává: „Původní úvěr nelze navýšit, protože byl schválen na určitou výši příjmu, s konkrétním LTV, úrokovou sazbou a v daném čase na danou částku. Pokud je výše čerpané hypotéky nižší než schválený limit, banky obvykle umožňují nedočerpat až 20 % úvěru bez sankce. Nedočerpání nad tuto hranici může být zpoplatněno.“

Podpis dodatku a čerpání úvěru

Po schválení nemovitosti se sepisuje dodatek k úvěrové smlouvě s přesnou identifikací objektu. Následuje podpis zástavních smluv a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. V dalším kroku dochází k čerpání hypotéky. Banky standardně umožňují čerpání již na základě podaného návrhu na vklad ( tzv. čerpání na plombu ), což celý proces urychluje. Po ukončení čerpání začínáte platit pravidelné splátky dle sjednaného splátkového kalendáře.

Hypotéka dopředu: Poplatky a náklady

U bank se můžete setkat například s jednorázovými poplatky za zpracování úvěru a odhad nemovitosti. Uhradit je také nutné poplatek za návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. První čerpání úvěru bývá zpravidla zdarma, za každé další si banky mohou účtovat poplatek kolem 500 Kč.

„Předem se seznamte i s případnými pravidelnými poplatky. Většina bank si dnes neúčtuje poplatek za vedení úvěrového účtu, zpoplatněny však jsou například upomínky při nesplácení. Banky zároveň vyžadují sjednání pojištění nemovitosti,“ uzavírá Miroslav Majer z hyponamíru.cz.

Hypotéka bez vybrané nemovitosti výhody a nevýhody ve zkratce

Hlavní výhody:

• Silnější pozice při koupi: V očích prodávajícího jste na úrovni zájemce s hotovostí a můžete okamžitě reagovat na atraktivní nabídky.
• Finanční jistota: Přesně víte, kolik vám banka půjčí. Výhodou je rovněž garance úrokové sazby hypotéky.
• Garance úrokové sazby: Sazbu a podmínky máte zafixované již od podpisu smlouvy, takže vás případný růst úroků na trhu neovlivní.

Rizika a nevýhody:

• Časový tlak: Na nalezení nemovitosti máte obvykle 12 až 36 měsíců. Pokud termín nedodržíte, hrozí sankce v řádech desítek tisíc korun.
• Eroze fixace: Doba fixace úroku začíná běžet už dnem podpisu smlouvy, nikoliv až dnem čerpání peněz. Reálně tak budete mít garantovanou sazbu po nastěhování o něco kratší dobu.
• Akceptace zástavy: Banka může vybranou nemovitost odmítnout kvůli právním či technickým vadám, nebo může nízký odhad ceny snížit maximální výši úvěru.