Panelák jako nové české zlato? Zdražuje rychleji než cihla, v Praze o 860 000 Kč za rok

Český realitní trh ukazuje další výrazný posun. Panelové byty zdražují téměř o třetinu rychleji než cihlové. Nejlépe je změna vidět na konkrétních příkladech: v Praze zdražil srovnatelný byt za rok o 860 000 korun, v Plzni se prodal dráže byt před rekonstrukcí než o rok dřív zrekonstruovaný. V některých regionech, jako je Moravskoslezský kraj nebo Jihomoravský kraj, se průměrné ceny panelových a cihlových bytů přibližují na pouhá procenta. Trend je jasný: panel systematicky dohání cihlu. Podle analýzy realitního portálu Reas.cz panel loni zdražil o 14,1 %, cihlové byty o 10,1 %.

Rozdíl mezi panelákem a cihlou se za rok smrskl
Zatímco v roce 2024 stál průměrný cihlový byt 74 500 Kč za metr čtvereční a panelový 57 500 Kč, o rok později se cihlové byty zdražily na 82 000 Kč/m² a panelové na 65 600 Kč/m². Cihla si tak připsala meziroční růst o 10,1 %, panel o 14,1 %. Na trhu přibylo i více prodaných panelových bytů: v roce 2025 jich bylo přes 20 400, meziročně o 8,4 % více.

„Panelové byty prošly v posledních letech výraznou proměnou. Když k tomu přidáte energetické renovace, nižší vstupní cenu a dobrou dopravní dostupnost, která je pro sídliště typická, začíná být panel pro mnoho kupujících racionální volbou. Trh to reflektuje. Poptávka tam, kde jsou ceny nejnižší, roste nejrychleji. Panelové byty byly dlouho vnímané jako kompromis, dnes se ale pro velkou část trhu stávají plnohodnotnou alternativou,“ říká Michal Makoš, ředitel a spoluzakladatel Reas.cz.

Graf 1: Průměrná cena bytů dle typu konstrukce (Kč/m²)2024 vs. 2025 | Zdroj: Reas.cz

Stejný panelák, jiný rok. V Praze + 860 000 Kč, v Plzni dráž i bez rekonstrukce
Reas.cz porovnával skutečně prodané byty ve stejných lokalitách, se stejnou dispozicí a v obdobném stavu v letech 2024 a 2025.

• Praha 8, Kobylisy : byt 2+kk, 65 m², po rekonstrukci: v roce 2024 za 6 430 000 Kč, v roce 2025 za 7 290 000 Kč. Rozdíl: +860 000 Kč za jediný rok. Podobné byty jsou dnes v nabídce od 7,7 mil. Kč.

• Brno, sídliště Brno-Jih : byt 2+kk, 44 m²: ze 4 400 000 na 5 300 000 Kč, zdražení o více než 20 %, jedná se o největší skok ze sledovaných měst.

• Plzeň, sídliště Bolevec : byt 1+1, 41 m²: v roce 2024 po rekonstrukci za 2 800 000 Kč, v roce 2025 za 3 200 000 Kč, ale před rekonstrukcí. Kupující zaplatili více za byt v horším stavu.

• Ostrava, Ústí nad Labem, České Budějovice rostly pomaleji, v rozmezí 5 až 15 %, ale
i tak šlo o statisíce korun navíc za jeden rok.

„Když jsme porovnávali stejné byty na stejných sídlištích, viděli jsme nárůsty v řádu stovek tisíc korun během jediného roku. V Praze se srovnatelný panelový byt zdražil o 860 tisíc korun, v Plzni zase kupující zaplatil víc za byt před rekonstrukcí než o rok dřív za zrekonstruovaný. To ukazuje, že panel už není levná varianta, ale rychle rostoucí segment trhu,“ zhodnotil analýzu Makoš.

Graf 2: Porovnání konkrétních prodejů srovnatelných bytů v paneláku na sídlištích 2024 vs. 2025 | Zdroj: Reas.cz

Nejvíc rostou levnější kraje. A s nimi i zájem investorů

Nejrychlejší růst cen panelových bytů zaznamenaly regiony, které dlouhodobě patří mezi ty cenově dostupnější:

· Moravskoslezský kraj: +19,6 % (průměrná cena 49 000 Kč/m²). Cihlové byty zde stojí 50 700 Kč/m², rozdíl je pouhé 3,5 %

· Jihočeský kraj: +19,1 % (průměrná cena 58 900 Kč/m²)

· Ústecký kraj: +18,3 % (průměrná cena 36 800 Kč/m²). Panelové byty zde tvoří přes 60 % všech prodaných bytů, suverénně nejvyšší počet prodejů v ČR.

· Zlínský kraj: +17,3 %

Za růstem nestojí jen domácnosti hledající dostupnější bydlení, vracejí se i investoři. Panelové byty nabízejí nižší vstupní cenu a v kombinaci s rostoucími nájmy zajímavý výnosový potenciál.

„Když se investoři vracejí na trh, hledají dostupnější segmenty a lokality, kde dává nákup smysl z pohledu ceny i výnosu. Právě proto dnes vidíme vyšší aktivitu u panelových bytů a v regionech, které byly dříve mimo hlavní pozornost,“ říká Makoš.

Co to znamená pro kupujícího

Kdo hledá dostupnější bydlení, zaplatí za panelový byt stále o čtvrtinu méně než za cihlový. Tento rozdíl se ale rok od roku zmenšuje. Vývoj panelových bytů zároveň zapadá do širšího obrazu roku 2025. Bytový trh v Česku výrazně ožil, prodalo se přes 54 tisíc bytů a průměrná cena dosáhla
5 milionů korun. Zároveň ale platí, že trh už neroste rovnoměrně a rozdíly mezi regiony i segmenty se dál prohlubují.

„Panelové byty tak dnes nejsou okrajovým segmentem, ale jedním z nejviditelnějších ukazatelů změny trhu. Ukazují, co si lidé mohou dovolit, kam směřuje poptávka a kde se v prostředí rostoucích cen hledá nová rovnováha,“ dodává Makoš.

Graf 3: Ceny bytů cihla vs. panel 2025 v krajích | Zdroj: Reas.cz