Z plánů k podpisům: rok 2025 smazal rozdíl mezi poptávkou a realitou na trhu průmyslových a logistických nemovitostí

Firmy přestaly odkládat rozhodnutí a trh se znovu „potkal“ v číslech.

V roce 2025 se indikativní poptávka po průmyslových a logistických plochách v České republice poprvé po několika letech téměř vyrovnala objemu skutečně podepsaných nájemních smluv. Vyplývá to z dat a dlouhodobého sledování trhu realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield.

Rok 2025 přinesl na český trh průmyslových a logistických nemovitostí obrat. Indikativní poptávka dosáhla zhruba 2,2 milionů metrů čtverečních a objem finálně podepsaných nájemních smluv přibližně 2,1 milionů metrů čtverečních, takže se oba ukazatele po několika letech znovu výrazně přiblížily. V letech 2020–2024 přitom mezi vyjádřeným zájmem o pronájem (indikativní poptávkou) a skutečně uzavřenými smlouvami dlouhodobě existovala významná mezera.

V letech 2021–2023 indikativní poptávka vzrostla z přibližně 1,16 milionů metrů čtverečních na 2,9 milionů metrů čtverečních (cca 2,5krát), zatímco podpisy nájemních smluv za očekáváním zaostávaly. Rozdíl odrážel opatrnost firem, omezenou nabídku vhodných prostor a delší schvalovací i investiční cykly v prostředí zvýšené geopolitické a ekonomické nejistoty.

Rok 2024 znamenal korekci na obou stranách: indikativní poptávka klesla pod 2,0 milionů metrů čtverečních a realizované pronájmy zhruba na 1,45 milionů metrů čtverečních. V roce 2025 se trh znovu rozběhl, indikativní poptávka se zvýšila přibližně o desetinu meziročně (na cca 2,2 mil. m²) a objem podepsaných smluv meziročně narostl asi o 45 % (na 2,1 mil. m²). Křivky obou ukazatelů se po letech rozevírání znovu protnuly.

 Jiří Kristek, partner a vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků:  „Rok 2025 ukázal, že firmy se přestaly řídit jen ‘opatrnými scénáři’ a začaly dotahovat projekty připravované v předchozích letech. V číslech je to vidět jasně: rozdíl mezi indikativní poptávkou a realizovanými pronájmy se po dlouhé době prakticky smazal.“

Protnutí indikativní poptávky a objemu podepsaných nájemních smluv v roce 2025 lze interpretovat jako známku adaptace firem na nové podmínky. Po období vyčkávání a přehodnocování strategií se podniky začaly přizpůsobovat dlouhodobě zvýšené nejistotě, spojené s geopolitickými riziky, proměnami dodavatelských řetězců a vyššími náklady financování.

Graf 1: Celková realizovaná poptávka vs. indikativní poptávka předchozího roku [1]

Zdroj: Cushman & Wakefield, Industrial Research Forum

     

 

 

Jiří Kristek, partner a vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků: „Pro nájemce to v praxi znamená začít řešit nové prostory s větším předstihem, jelikož kvalitní jednotky v dobrých lokalitách mizí rychleji a rozhodovací okno se zkracuje. Vyplatí se mít připravené i varianty ohledně lokality, velikosti a zároveň počítat s tím, že firmy dnes častěji hledají kapacitu pro vyšší zásoby a stabilnější provoz. Pro developery pak roste význam flexibility projektu a předpronájmu.“

Část poptávky souvisí také s přeskupováním výrobních a logistických aktivit v rámci Evropy. Česká republika si v tomto kontextu udržuje atraktivitu díky své poloze, infrastruktuře a průmyslové tradici, což se promítá do pokračujícího zájmu o průmyslové plochy.

 Z regionálního hlediska se indikativní poptávka dlouhodobě koncentruje do několika hlavních oblastí. Nejvýraznější objemy zájmu jsou patrné v Praze a jejím okolí, dále v Jihomoravském kraji, Plzeňském kraji a vybraných částech Moravskoslezského a Středočeského kraje. Právě tyto regiony byly zároveň klíčovými tahouny i v roce 2025, kdy se zvýšená míra podepisovaných nájemních smluv soustředila především do etablovaných lokalit s dostupnou infrastrukturou a připravenými projekty. V některých regionech pak táhla poptávku také atraktivní cena či nabízené pobídky.

Graf 2: Indikativní poptávka dle krajů v roce 2019

Zdroj: Cushman & Wakefield

Graf 3: Indikativní poptávka dle krajů v roce 2025

 

Zdroj: Cushman & Wakefield

   

Největší část indikativní poptávky dlouhodobě generují logistické a výrobní společnosti, které dohromady představují většinu poptávané plochy. Významnou roli sehrává také e-commerce, jejíž objem poptávky v posledních letech výrazně vzrostl oproti období před rokem 2020.

 

Graf 4: Indikativní poptávka dle sektoru nájemce

   

Zdroj: Cushman & Wakefield

Z hlediska velikosti poptávaných prostor dominují středně velké jednotky, zejména v pásmech 1 000–5 000 m² a 10 000–50 000 m². Tyto kategorie dlouhodobě tvoří největší část trhu z pohledu počtu transakcí. Průměrná velikost jedné indikativní poptávky se v čase zvyšuje, což naznačuje, že firmy plánují větší a komplexnější provozy, často s vyšší mírou automatizace.

Dostupná data za první tři měsíce tohoto roku potvrzují, že indikativní poptávka po průmyslových plochách zůstává aktivní napříč regiony i sektory. Struktura poptávky se přitom nemění. Dominují etablované lokality, logistické a výrobní společnosti a středně velké jednotky. Podrobné statistiky finálně podepsaných nájemních smluv 1. čtvrtletí 2026 zatím nejsou k dispozici, nicméně indikativní poptávka tak v současnosti slouží jako hlavní předstihový ukazatel dalšího vývoje trhu.

Jiří Kristek, partner a vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků: „Do dalšího období bude klíčové, zda se aktivita z roku 2025 promítne i do vyšší nové výstavby a rychlejší rotace nabídky. Současně ale sledujeme globální faktory, které mohou logistiku dál zdražovat a komplikovat, od růstu cen paliv a místních výpadků až po vyšší náklady na pojištění přepravy. To se může druhotně propsat do cen zboží a inflace a v realitách i do opatrnějšího tempa nové nabídky. Firmy proto posilují odolnost dodavatelských řetězců a posouvají se od ‘just-in-time’ k ‘just-in-case’ modelům s vyššími zásobami, diverzifikací dodavatelů a větším využitím digitálních nástrojů pro viditelnost toku zboží. V prvním čtvrtletí 2026 vidíme napříč regiony i sektory stabilně vysoký zájem, indikativní poptávka tak zůstává důležitým předstihovým ukazatelem pro zbytek roku.“

Graf 5: Rozložení indikativní poptávky dle velikosti poptávané plochy

   

 

Zdroj: Cushman & Wakefield

---

[1] Indikativní poptávka je posunuta o jeden rok zpět kvůli časovému zpoždění mezi prvotním zájmem a realizací nájemních smluv.