Q1 2026: Omezená nová nabídka, stabilní neobsazenost a rozdílný vývoj nájemného napříč lokalitami

Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 1. čtvrtletí roku 2026

· Během 1. čtvrtletí byla zahájena výstavba tří nových kancelářských projektů, celkem je tak ve výstavbě téměř 313 tisíc metrů čtverečních.

· Míra neobsazenosti se v mezikvartálním srovnání nezměnila a i nadále se pohybovala na úrovni 5, 8  %.

· Hrubá realizovaná poptávka mezičtvrtletně klesla o 26 % a dosáhla 105 400 m².

· Nejvyšší dosažitelné nájemné v centru města zůstalo stabilní, ve vnitřní části Prahy došlo k mírnému růstu.

Úvod

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za 1. čtvrtletí roku 2026. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Komentář experta

Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro region střední a východní Evropy, Cushman & Wakefield, komentuje:

„V oblasti poptávky nedošlo v prvním čtvrtletí k žádným zásadním změnám. Nadále převažují renegociace stávajících nájemních smluv, přičemž nejaktivnějšími nájemci zůstávají technologické společnosti a finanční sektor. Pozitivní posun však pozorujeme na straně nové výstavby kancelářských budov. Zatímco v uplynulých dvou letech byla zahajována výstavba téměř výhradně na základě předpronájmů, v letošním roce několik developerů spustilo projekty i spekulativně, bez předem zajištěných nájemců. Developeři tím reagují na stabilní poptávku a dlouhodobý pokles míry neobsazenosti a snaží se nabídnout moderní, technologicky vyspělé budovy, o které je na trhu zájem. Obnovení výstavby metra linky D zároveň oživilo development v okolí budoucích stanic, kde se otevírá prostor pro multifunkční projekty s významným podílem moderních kancelářských ploch.“

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost moderních kancelářských ploch v Praze na konci 1. čtvrtletí 2026 činila 3,93 milionu m². V průběhu tohoto čtvrtletí byly dokončeny dva kancelářské projekty: budova BBT Poděbradská o velikosti 5 900 m² v Praze 9 a River Bridge Office Hub s plochou 2 700 m² v Praze 5. Po zbytek roku 2026 se očekává dokončení pouze 28 100 m² rekonstruovaných kancelářských prostor ve dvou projektech. Celkem by tak mělo být v roce 2026 v Praze dokončeno 36 700 m² nových kancelářských ploch.

Během 1. čtvrtletí byla zahájena výstavba tří nových kancelářských projektů. Mezi nově rozestavěné projekty patří budova Sequoia o velikosti 33 000 m² v Praze 4, kancelářská budova Churchill III s plochou 20 800 m² v Praze 2 a projekt Dvory Vysočany o velikosti 6 000 m² v Praze 9. Celkový objem kancelářských ploch ve výstavbě tak v současnosti dosahuje 312 900 m² kancelářských ploch, přičemž největší koncentrace rozestavěných projektů se nachází v Praze 5 (38 %), Praze 4 (35 %) a Praze 8 (14 %). Více než 63 % těchto ploch je již předpronajato.

Podíl kancelářských budov třídy A se na celkovém objemu podílel přibližně 72 %, přičemž nejkvalitnější projekty (budovy třídy AAA) přesáhly 15 %.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně přejednaných smluv a podnájmů) dosáhla v 1. čtvrtletí roku 2026 objemu 105 400 m², což představuje mezičtvrtletní pokles o 26 %. V meziročním srovnání však poptávka vzrostla o 19 %.

Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla v 1. čtvrtletí zaznamenána v Praze 8 (48 %), následovaná Prahou 4 (22 %) a Prahou 1 (7 %). Z pohledu odvětví poptávce dominovaly technologické společnosti (28 %) a finanční instituce (19 %), následované farmaceutickými a zdravotnickými firmami (16 %).

Přejednané smlouvy tvořily většinu celkové poptávky 1. čtvrtletí, konkrétně 57 %. Nové nájmy a expanze představovaly 27 %, předpronájmy 15 % a zbývající 1 % připadlo na podnájmy již pronajatých prostor. Čistá poptávka (bez přejednaných smluv a podnájmů) dosáhla 44 400 m², což představuje mezičtvrtletní pokles o 27 %.

Významné pronájmy

K nejvýznamnějším transakcím 1. čtvrtletí 2026 patřilo přejednání nájemní smlouvy společnosti Deutsche Börse Group v administrativním komplexu Futurama Business Park (15 500 m²) v Praze 8. Mezi další významné transakce patřil předpronájem společnosti Pure Storage Czech Republic v rekonstruované budově Danube House (15 000 m²) v Praze 8 a přejednání nájemní smlouvy společnosti Novartis v budově Gemini A (10 700 m²) v Praze 4.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce, která vyjadřuje změnu v obsazenosti kancelářských prostor za dané období, vzrostla oproti předchozímu čtvrtletí o 7 800 m².

Míra neobsazenosti kancelářských prostor v Praze zůstala v mezikvartálním srovnání stabilní a činila na konci 1. čtvrtletí 5,8 %. V meziročním srovnání došlo k poklesu o 114 bazických bodů. Ke konci března 2026 tak bylo v Praze evidováno přibližně 228 300 m² volných kancelářských ploch.

Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 10 (12,4 %) a Praze 3 (10,4 %), zatímco nejnižší hodnoty vykázaly Praha 2 (2,1 %) a Praha 1 (3,1 %).

Nájemné

Nejvyšší dosažitelné nájemné v Praze v 1. čtvrtletí roku 2026 vykazovalo rozdílný vývoj napříč jednotlivými lokalitami. V centru města zůstalo stabilní a pohybovalo se na úrovni 30,00 €/m²/měsíc. Ve vnitřních částech Prahy došlo k nárůstu na 21,00-22,00 €/m²/měsíc a v okrajových částech Prahy zůstalo beze změny na úrovni 15,50-16,50 €/m²/měsíc.

Klasifikace kancelářských prostor

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zahrnují:

- Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990

- Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m²

- Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

· Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.

· Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí

· Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti

· Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována

· Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě

· Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce

· Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

Příloha

Definice: