Byty k prodeji v ČR za posledních 5 let zdražily na 97 944 Kč/m². Trh se proti loňsku výrazně zrychlil

Trh s byty k prodeji v České republice vstoupil do jara 2026 ve výrazně aktivnější fázi. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že celorepubliková nabídková cena bytů v dubnu 2026 dosáhla 97 944 Kč/m². Proti dubnu 2021, kdy činila 70 521 Kč/m², jde o růst o 38,9 %. Ještě silnějším signálem je ale rychlost trhu: doba nabízení se proti loňskému dubnu snížila ze 127 dní na 59 dní.

Aktuální data tak ukazují trh, který není jen dražší, ale také podstatně rychlejší. Zatímco v dubnu 2025 dosahovala cena bytů v celé ČR 86 892 Kč/m², v dubnu 2026 už to bylo 97 944 Kč/m². Meziročně tak cena vzrostla o 12,7 %. Počet aktivních nabídek se zároveň zvýšil z 25 801 na 29 647, tedy o 14,9 %, ale i přes širší nabídku se doba nabízení zkrátila o více než polovinu.

Celá ČR: za pět let růst o 38,9 %, meziročně o 12,7 %

„U bytů dnes nevidíme jen pokračující cenový růst, ale hlavně výrazné zrychlení trhu. To je pro veřejnost velmi důležitý signál: kvalitně naceněné a dobře prezentované byty se z nabídky ztrácejí mnohem rychleji než před rokem,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Podle projektu Realiťák roku je právě kombinace růstu cen, vyššího počtu nabídek a kratší doby nabízení jedním z nejdůležitějších ukazatelů současného trhu. Pokud by ceny rostly při dlouhé době nabízení, mohlo by jít pouze o vysoká očekávání prodávajících. Duben 2026 ale ukazuje jiný obraz: kupující jsou aktivnější, rozhodují se rychleji a dobře připravené nabídky se z trhu vstřebávají podstatně rychleji než před rokem.

„Samotný růst ceny by byl jedna zpráva. Ale když současně roste počet nabídek a dramaticky klesá doba nabízení, znamená to, že trh má podstatně vyšší obrátku než před rokem,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Praha zůstává nejdražší, nejrychlejší růst ale probíhá jinde

Nejdražším regionem zůstává i v dubnu 2026 Hlavní město Praha, kde cena bytů dosáhla 163 379 Kč/m². Následuje Jihomoravský kraj s cenou 115 210 Kč/m² a Středočeský kraj s cenou 98 833 Kč/m². Praha tak dál drží cenový strop českého trhu a současně má díky vysokému počtu nabídek významný vliv na celorepublikový průměr.

Nejrychlejší meziroční růst cen se však odehrává v jiných regionech. Nejvýrazněji meziročně zdražil Ústecký kraj, kde cena vzrostla z 37 274 Kč/m² na 45 223 Kč/m², tedy o 21,3 %. Následují Pardubický kraj s růstem o 19,9 %, Zlínský kraj s růstem o 18,6 %, Moravskoslezský kraj s růstem o 16,3 % a Kraj Vysočina s růstem o 15,9 %.

„Regionální růst je potřeba číst v kontextu. Ústecký kraj může mít výrazně vyšší procentní růst než Praha, ale stále se pohybuje na jiné absolutní cenové hladině. Právě proto je nutné pracovat s oběma pohledy najednou,“ upozorňuje Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Za pět let nejvíce posílil Ústecký kraj

Pětiletý pohled ukazuje, jak výrazně se proměnila cenová mapa České republiky. Největší růst mezi dubnem 2021 a dubnem 2026 zaznamenal Ústecký kraj, kde se cena bytů zvýšila z 20 965 Kč/m² na 45 223 Kč/m², tedy o 115,7 %. Následuje Moravskoslezský kraj s růstem o 79,7 %, Jihočeský kraj s růstem o 70,5 %, Liberecký kraj s růstem o 60,5 % a Pardubický kraj s růstem o 59,9 %.

Tento vývoj potvrzuje, že dříve cenově dostupnější regiony se v posledních letech výrazně posunuly nahoru. Pro domácnosti to znamená, že rozdíly mezi regiony sice stále existují, ale dostupnější kraje už nejsou tak dostupné jako před pěti lety. Z pohledu kupujících i prodávajících je proto stále důležitější sledovat nejen celorepubliková čísla, ale také konkrétní kraj, město a lokalitu.

Pro prodávající je trh příznivější, ale ne bez pravidel

Dubnová data jsou pro prodávající příznivá. Trh je aktivnější, ceny jsou výš a doba nabízení se výrazně zkrátila. To ale neznamená, že se prodá jakýkoli byt za jakoukoli cenu. Rychlejší trh naopak ještě ostřeji odlišuje dobře připravené nabídky od těch, které jsou naceněné mimo realitu.

Prodávající by proto neměli vycházet pouze z obecného růstu trhu. Rozhodující je správné nastavení ceny, kvalitní prezentace, technická a právní připravenost bytu, práce s konkurencí v dané lokalitě a schopnost reagovat na skutečnou odezvu trhu.

„Kvalitní makléř dnes musí umět klientovi vysvětlit nejen cenu, ale i rychlost trhu, počet konkurenčních nabídek a lokální kontext. Teprve dohromady dávají data smysl,“ říká Monika Lukášová.

Kupující mají méně času na rozhodování

Pro kupující je hlavním signálem zkrácení doby nabízení. Ještě v dubnu 2025 se byty v celé ČR nabízely v průměru 127 dní, v dubnu 2026 už pouze 59 dní. To znamená, že kvalitní nabídky mizí z trhu výrazně rychleji než před rokem. Kupující, kteří mají připravené financování, znají své priority a umějí rychle vyhodnotit konkrétní nabídku, mají v takovém prostředí výhodu.

Zároveň ale rychlejší trh neznamená, že by kupující měli rezignovat na kontrolu. Právě naopak. U každého bytu je potřeba prověřit právní stav, technický stav, náklady na provoz, stav domu, fond oprav, energetickou náročnost, plánované investice i reálnou cenu v dané lokalitě.

Prověření makléři pomáhají předejít chybám

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že v aktivním trhu roste význam profesionální realitní služby. Prověření makléři zapojení do projektu pomáhají veřejnosti vyhnout se nejčastějším chybám: přestřelené ceně, špatné prezentaci, podcenění právních kroků, nedostatečné přípravě nemovitosti nebo chybnému načasování prodeje.

V prostředí, kde se trh rychleji otáčí a rozdíly mezi kraji se prohlubují, už nestačí obecné tvrzení, že „trh roste“. Klíčové je pochopit, kde roste, proč roste, jak rychle se prodává a co konkrétní data znamenají pro daný byt.