Leasehold, freehold, právo k pronájmu či flipování. Při nákupu nemovitosti v zahraničí hraje roli řada právních specifik

Nižší cena či rychlá návratnost investice bývá u zahraničních nemovitostí často vykoupena horší předvídatelností právního prostředí. Vlastnictví objektu může být časově omezené, zásadní specifika se však často týkají i případného dalšího přeprodeje nemovitosti či jejího pronájmu. Důležité je prověřit si také tamního developera či prodávající firmu, stejně jako historii konkrétního pozemku. Podle odborníků je proto na exotických nemovitostních trzích klíčová důkladná právní prověrka.

Zahraniční nemovitosti lákají tuzemské investory nižší cenou, vyšší očekávanou návratností i vidinou rozložení majetku do více zemí. S pořízením objektů na exotičtějších trzích se však pojí i řada právních specifik navázaných na dobu užívání, pronájem či případný převod na dalšího kupujícího. „V Asii je potřeba přemýšlet jinak. Investor si musí ujasnit, zda kupuje plné vlastnictví, dlouhodobý pronájem nebo jen právo k užívání. To zpravidla rozhoduje o tom, jestli smí objekt pronajímat, přeprodat nebo předat dětem,“ řekl Petr Hemerka, generální ředitel společnosti Arya Properties, která v Indonésii staví a prodává rekreační objekty.

Dříve se podle něj investoři ptali zejména na cenu, výnos a vzdálenost nemovitosti od pláže. Dnes naopak čím dál častěji řeší, jak je nemovitost právně ukotvená. „Zajímá je, jestli ji mohou pronajímat, převést nebo prodat za deset let. Právní jistota se stává součástí výnosu. Levnější objekt s nejasným právním statusem může být ve výsledku mnohem dražší než nemovitost, která je od začátku smluvně čistá,“ doplnil Hemerka.

Leasehold vs. freehold

Základní rozdíl při nákupu nemovitosti v zahraničí představují tzv. freehold a leasehold. Freehold označuje plné vlastnictví nemovitosti nebo pozemku bez předem daného časového omezení, což je model běžný zejména v Evropě. V řadě asijských zemí je však situace odlišná, přímé vlastnictví půdy cizinci je zde omezené, protože pozemky jsou vnímány jako strategické národní aktivum. Investoři tak mohou častěji využívat leasehold, tedy dlouhodobé právo nemovitost užívat po sjednanou dobu.

„U leaseholdu je klíčové nejen to, na kolik let je nastavený, ale také zda ho lze prodloužit, převést na dalšího kupujícího, využívat k pronájmu nebo předat dětem. Důležité je rovněž ověřit, kdo skutečně drží pozemek, na kterém projekt stojí, a zda developer může slíbenou délku užívání vůbec garantovat,“ uvedl Petr Hemerka. Téma nabývá na významu i kvůli růstu globálního cestovního ruchu. Jen v Indonésii podle tamního statistického úřadu BPS dosáhl počet zahraničních návštěv letos v únoru hodnoty 1,16 milionu lidí, což meziročně znamenalo nárůst o více než 13 procent.

Například na Bali se běžně objevuje základní leasehold v délce kolem 25 let, je však možné ho postupně prodloužit až na 80 let. Právě délka užívání se tak stává jedním z hlavních parametrů investice. „Pro investora je velký rozdíl, jestli má nemovitost k dispozici 25 let, nebo až 80 let. U kratšího leaseholdu musí mnohem rychleji řešit návratnost i to, za jakých podmínek bude možné nemovitost později prodat. U delšího období už se z investice stává majetek, který může dávat smysl i pro další generaci,“ upozornil Hemerka.

Specifika u pronájmu či flipování

S postupným růstem dříve nízkých cen v atraktivních destinacích přibývá investorů, kteří nemovitost nekupují primárně pro vlastní rekreaci, ale pro pozdější přeprodej. Objekt pořizují online, jeho výstavbu sledují na dálku a vnímají ho spíše jako finanční nástroj než rekreační objekt. „U flipování je nutné dopředu vědět, zda je možné leasehold převést na třetí osobu, zda je k tomu potřeba souhlas developera nebo vlastníka pozemku, a jestli se s převodem pojí nějaký poplatek. Pokud toto smlouva neřeší, investor může až při prodeji zjistit, že převod nemovitosti na dalšího kupujícího není tak jednoduchý, jak si původně myslel,“ sdělil Hemerka.

Další oblastí, kterou investoři často podceňují, je následný pronájem nemovitosti. V evropském prostředí jsou zvyklí byt nebo apartmán nabídnout přes populární rezervační platformy. V resortech v jiných částech světa ale mohou být ovlivněni nejen místními předpisy, ale také snahou developera udržet jednotnou kvalitu služeb, cenovou politiku a reputaci celého projektu. „Případný pronájem vil ve spolupráci s majitelem proto zajišťujeme my. Cílem je držet jednotnost resortu, kvalitu služeb a eliminovat případné špatné recenze, které z jedné vily mohou dopadnout na celý projekt,“ doplnil Hemerka.

Due diligence musí řešit i historii pozemku

Podle generálního ředitele Arya Properties se zahraniční realitní trhy v posledních letech rychle mění. Vedle ceny, lokality a očekávaného zhodnocení proto roste význam transparentnosti. Ta se u realitních trhů hodnotí například prostřednictvím Global Real Estate Transparency Indexu, a to ve zhruba 90 zemích světa.

V těch exotických je proto velmi významná důkladná právní prověrka, tzv. due diligence. V rámci ní přitom nestačí pouze ověřit developera nebo stavební dokumentaci. Investor by měl znát historii pozemku, jeho aktuální právní status, případné zástavy, předchozí převody i to, zda k němu neexistují další nároky.

„V Indonésii jsme se setkali s případy, kdy byl pozemek pronajatý nebo prodaný více subjektům, případně se dodatečně objevily nároky dalších osob. Pro investora z Evropy je to těžko představitelné, protože je zvyklý na jinou míru evidence a regulace. Právě proto musí být u zahraniční nemovitosti due diligence naprostý základ,“ řekl Hemerka. Samostatnou kapitolou je pak smlouva o koupi a splátkový kalendář. „Ideální je, když jsou platby navázané na konkrétní fáze výstavby. Investor tak neposílá celou částku dopředu, ale má kontrolu nad tím, co se v projektu reálně děje,“ uzavřel generální ředitel Arya Properties.