Domy k prodeji v okresech: za 10 let nejvíce zdražily Prachatice, Hodonín a Plzeň-sever. Za poslední rok vedou Louny, Bruntál a Most

Trh s rodinnými domy prošel za posledních deset let mimořádně silnou proměnou. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že cena domů k prodeji v celé České republice vzrostla z 15 458 Kč/m² v dubnu 2016 na 51 214 Kč/m² v dubnu 2026. To znamená růst o 231,3 %. Nejde ale o rovnoměrný vývoj – mezi okresy jsou obrovské rozdíly a některé regiony se za poslední dekádu cenově posunuly více než čtyřnásobně.

Největší desetiletý růst cen domů zaznamenal okres Prachatice, kde cena vzrostla z 8 003 Kč/m² na 40 486 Kč/m², tedy o 405,9 %. Následuje Hodonín s růstem o 393,6 % a Plzeň-sever s růstem o 376,6 %. Do první pětice se dostaly také Ústí nad Orlicí a Třebíč.

„U rodinných domů je potřeba číst data ještě opatrněji než u bytů. Cena za metr čtvereční je důležitý ukazatel, ale sama o sobě nestačí. Rozhoduje technický stav domu, pozemek, energetická náročnost, nutnost rekonstrukce, lokalita i právní stav,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Trh s domy se meziročně výrazně zrychlil

Vedle dlouhodobého růstu cen je zásadní také rychlost trhu. V celé České republice byla doba nabízení u domů v dubnu 2025 ještě 214 dní, zatímco v dubnu 2026 už jen 91 dní. Počet nabídek přitom zůstal téměř stejný – 28 137 nabídek v dubnu 2025 a 28 167 nabídek v dubnu 2026. Trh se tedy nezrychlil proto, že by nabídka dramaticky zmizela, ale proto, že kupující začali kvalitní domy vstřebávat výrazně rychleji.

„Pokud se doba nabízení u domů meziročně zkrátí ze 214 na 91 dní při prakticky stejném počtu nabídek, je to velmi silný signál. U tak individuálního segmentu, jako jsou rodinné domy, to ukazuje na návrat aktivnější poptávky,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Desetiletý růst táhly okresy s nižší výchozí cenou i rostoucí atraktivitou

Okresy s největším desetiletým růstem často vycházely z nižší cenové hladiny, ale postupně získaly na atraktivitě. U Prachatic se do cen promítá kombinace přírodní hodnoty, vazby na Šumavu, rekreačního potenciálu a zájmu o klidnější bydlení mimo největší centra. Cena zde za deset let vzrostla o více než 400 %.

Hodonín se posunul z 7 016 Kč/m² na 34 631 Kč/m², tedy o 393,6 %. V dubnu 2026 zde byla doba nabízení 77 dní, což ukazuje nejen cenový růst, ale i relativně svižný trh. Plzeň-sever je zase příkladem okresu, který těží z blízkosti Plzně, dojezdové dostupnosti a suburbanizační poptávky.

„Okresní žebříčky ukazují, že růst cen domů není jen příběhem Prahy a jejího okolí. Výrazně se posunuly i regiony, kde se spojila dostupnější výchozí cena, lepší vnímání lokality, dojezd do silnějších center nebo rekreační potenciál,“ říká Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Praha má nižší procentní růst, ale zůstává nejdražší

Na opačné straně desetiletého žebříčku je Hlavní město Praha, kde cena domů vzrostla z 50 423 Kč/m² na 116 564 Kč/m², tedy o 131,2 %. To je nejnižší procentní růst mezi sledovanými okresy, ale zároveň nejvyšší aktuální cenová hladina v celé republice. Podobně je potřeba číst také okresy Praha-západ a Praha-východ, které mají nižší procentní růst, ale stále patří k nejdražším lokalitám v ČR.

„Procentní růst nikdy nesmí být jediným měřítkem. Praha nebo Praha-západ nemusejí mít nejvyšší procentní růst, protože byly drahé už před deseti lety. Pro kupujícího je ale rozhodující, kolik za dům zaplatí dnes,“ upozorňuje Petr Makovský.

V dubnu 2026 byly nejdražšími okresy u domů Hlavní město Praha s cenou 116 564 Kč/m², Praha-západ s 92 631 Kč/m², Brno-město s 91 591 Kč/m², Praha-východ s 89 607 Kč/m² a Beroun s 76 976 Kč/m². Nejlevnějšími okresy byly Jeseník s 19 112 Kč/m², Bruntál s 24 526 Kč/m², Sokolov s 25 246 Kč/m², Děčín s 26 644 Kč/m² a Svitavy s 28 600 Kč/m².

Pětiletý pohled: nejvíce zrychlily Most, Ústí nad Orlicí a Písek

Pětiletý horizont ukazuje jiné pořadí než desetiletý vývoj. Od dubna 2021 do dubna 2026 nejvíce vzrostly ceny domů v okrese Most, kde se cena zvýšila z 16 188 Kč/m² na 41 073 Kč/m², tedy o 153,7 %. Následují Ústí nad Orlicí s růstem o 140,7 %, Písek s růstem o 132,6 %, Třebíč s růstem o 125,9 % a Trutnov s růstem o 125,3 %.

Právě pětiletý pohled lépe zachycuje období po covidových letech, vyšších stavebních nákladů, proměny hypoteční dostupnosti a silnějšího zájmu o rodinné bydlení mimo největší města. U některých okresů tak nejde jen o dlouhodobé dohánění cen, ale o novější a výraznější změnu poptávky.

Meziročně vedou Louny, Bruntál, Most a Děčín

Za poslední rok rostly ceny domů v celé České republice o 10,3 %. Z celkem 77 okresů mělo meziroční růst vyšší než celorepubliková hodnota 46 okresů a pouze dva okresy byly meziročně v mírném poklesu. Nejvyšší meziroční růst zaznamenaly Louny, kde cena vzrostla z 25 641 Kč/m² na 36 521 Kč/m², tedy o 42,4 %. Následuje Bruntál s růstem o 40,5 %, Most s růstem o 38,0 %, Děčín také s 38,0 % a Ústí nad Orlicí s růstem o 33,6 %.

Zajímavé je, že mezi nejrychleji rostoucími okresy jsou i regiony, které stále patří k cenově dostupnějším. Například Bruntál zůstává i po silném růstu druhým nejlevnějším okresem podle aktuální ceny, ale meziročně zdražil o více než 40 %. To potvrzuje, že nižší absolutní cena nemusí znamenat slabý trh.

Naopak meziroční pokles vykázal Jeseník, kde cena klesla z 19 708 Kč/m² na 19 112 Kč/m², tedy o 3,0 %, a Olomouc, kde cena klesla z 47 117 Kč/m² na 46 032 Kč/m², tedy o 2,3 %. U domů je ale potřeba podobné poklesy interpretovat opatrně, protože výsledky může výrazně ovlivnit skladba nabídky v konkrétním měsíci.

U domů rozhoduje víc než cena za metr

Rodinné domy jsou v datech složitější segment než byty. U bytu lze cenu za m² porovnávat relativně přehledněji, zatímco u domu do hodnoty vstupuje mnohem více faktorů: velikost a kvalita pozemku, technický stav, stáří konstrukcí, energetická náročnost, vytápění, stav střechy, oken a rozvodů, přístupová cesta, dostupnost sítí, právní vztahy, možnost rekonstrukce i širší okolí.

U domů může mít stejná cena za metr čtvereční úplně jiný význam. V jednom případě může jít o dobře udržovaný dům připravený k bydlení, v jiném o nemovitost před nákladnou rekonstrukcí. Proto je odborné posouzení u rodinných domů naprosto zásadní,“ říká Monika Lukášová.

Vývoj cen domů v okresech proto nelze vysvětlit jedním faktorem. Do trhu se promítla dlouhodobá preference rodinného bydlení, dopravní dostupnost, zlepšující se dojezd do větších měst, růst stavebních nákladů, vyšší citlivost na energetickou náročnost i lokální skladba nabídky. V menších okresech může průměr ovlivnit i několik kvalitnějších nebo naopak technicky horších nemovitostí, které se v daném měsíci objeví v inzerci.

Co z toho plyne pro prodávající a kupující

Pro prodávající je hlavní zprávou to, že trh s domy je v dubnu 2026 výrazně aktivnější než před rokem. Kvalitní nabídky se vstřebávají rychleji, ale rychlejší trh není omluvenkou pro nadsazenou cenu. U domů je špatné nacenění obzvlášť rizikové. Pokud prodávající podcení technický stav, energetiku, nutné investice nebo slabší lokalitu, může se i v aktivnějším trhu z nabídky stát dlouhodobý „ležák“.

Pro kupující je důležité nepodlehnout jen žebříčkům růstu. Okres, který rostl nejrychleji, nemusí být nejdražší. A okres, který rostl pomaleji, může mít velmi vysokou absolutní cenu. Kupující by měl proto u každého domu posuzovat nejen cenu za m², ale i stav stavby, pozemek, právní souvislosti, provozní náklady a reálné náklady na případnou rekonstrukci.

„Profesionální makléř musí umět klientovi vysvětlit rozdíl mezi statistikou a konkrétní nemovitostí. Data ukazují směr trhu, ale správné rozhodnutí vzniká až spojením dat, zkušenosti a detailní znalosti lokality,“ doplňuje Petr Makovský.

Prověření makléři pomáhají předejít drahým chybám

Právě u rodinných domů je role kvalitního makléře mimořádně důležitá. Prověřený makléř zapojený do projektu Realiťák roku dokáže pracovat s daty, porovnat obdobné nabídky, nastavit realistickou cenu, upozornit na technická rizika, připravit kvalitní prezentaci, koordinovat právní proces a pomoci klientovi bezpečně projít celým obchodem.

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že veřejnost by měla vybírat makléře nejen podle sympatií nebo výše provize, ale podle odbornosti, lokální znalosti, zkušeností a schopnosti vysvětlit klientovi i nepříjemná fakta. U domů může taková služba rozhodnout o tom, zda prodávající prodá dobře a v rozumném čase, nebo zda kupující nepřehlédne zásadní technické či právní riziko.