Zmenšování bytů jako nutné zlo? „V institucionálním nájmu jde o promyšlenou optimalizaci a budoucnost bydlení,“ říká Zuzana Chudoba z BTR Group

Trh nájemního bydlení v Česku prochází v posledních letech zásadní proměnou. Debata o rezidenčním trhu se často stáčí k jednomu zřetelnému trendu – plošnému zmenšování bytů. Ve veřejném prostoru bývá tento jev často vnímán negativně, jako projev krize dostupnosti bydlení. Pokud se ale podle Zuzany Chudoba , výkonné ředitelky a zakladatelky BTR Group, na trh podíváme optikou institucionálního nájemního bydlení (Build to Rent – BTR), zmenšování obytné plochy není pouhým ústupkem ceně. Naopak, jde o cílenou a promyšlenou optimalizaci, která reaguje na změny v návycích i demografii.

Čísla z posledního Living Sector Market Reportu společnosti BTR Group za druhé pololetí roku 2025 hovoří jasně. Průměrná velikost bytu v pražských BTR projektech klesla na 49 m². U nově otevřených projektů spuštěných v tomto období je dokonce průměrná velikost pouhých 36 m². Pro srovnání, nabídka nových bytů určených k tradičnímu prodeji se pohybuje v průměru na 66 m², přičemž celopražský průměr u všech bytů činí 65 m². „Rozdíl nevzniká tím, že by investoři stavěli "mikrobyty" na úkor kvality, ale naprosto odlišným složením dispozic. Dispozice 1+kk a 2+kk dnes tvoří celých 80 procent bytového fondu v pražských BTR projektech. U nově spuštěných projektů z druhé poloviny roku 2025 tento podíl dosáhl dokonce 95 procent. V případě nových bytů nabízených na trhu k prodeji přitom tyto menší dispozice tvoří jen 62 procent,“ komentuje aktuální stav Zuzana Chudoba.

Proč se nájemní byty zmenšují?

Hlavním důvodem tohoto trendu je tlak institucionálních investorů na strukturu bytového mixu, který přesně zrcadlí reálnou poptávku. „Cílovou skupinou moderního nájemního bydlení jsou totiž především mladí lidé žijící samostatně nebo v páru. Právě menších bytů je v Praze z historických důvodů, kdy lidé žili více pohromadě, dlouhodobě nedostatek. Institucionální investoři zkrátka reagují na poptávku a snaží se nabídnout byty, které jsou cenově dostupnější, mimořádně efektivní a díky tomu i dlouhodobě dobře obsaditelné,“ vysvětluje důvody výstavby menších bytů Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka BTR Group.

„Spolu s optimalizací standardů představuje zmenšování plochy jeden z mála způsobů, jak může soukromý sektor zvyšovat dostupnost bydlení, a to bez negativního dopadu na ekonomickou návratnost projektů. Absolutní měsíční částka za nájem tak pro mladé lidi zůstává i přes vyšší cenu za metr čtvereční celkově akceptovatelná,“ dodává Chudoba.

Optimalizace a nutnost sdílených prostor

Zmenšování by však nemohlo fungovat bez důrazu na kvalitu a chytrá řešení. V BTR segmentu nejde o pouhé zmenšování bytů, ale prostor je pečlivě optimalizován tak, aby užitná hodnota bydlení neklesala ani při menší výměře. Zuzana Chudoby vysvětluje, v čem spočívá: „Drtivá většina těchto bytů je částečně nebo plně vybavena nábytkem. Zásadní rozdíl oproti individuálním pronajímatelům tkví v tom, že u institucionálních projektů navrhují byty profesionální designéři, díky čemuž je vybavení koncepční, funkčně sladěné a prostor je využit na maximum. Mladí nájemníci, kteří často vlastní nábytek ještě nemají, díky tomu těží z nižších počátečních nákladů a vyšší flexibility.“

S ubývajícími metry čtverečními v soukromé části bytu ale nevyhnutelně roste potřeba tyto prostory kompenzovat jinde. Právě zde nastupují sdílené prostory. „Koncepty moderního nájemního bydlení, jako jsou například co-livingové projekty nebo studentské bydlení (PBSA), se vyznačují tím, že nájemci mohou využívat sdílené prostory – mohou zde společně prát, vařit, cvičit nebo trávit volný čas. Život se tak z malého obýváku přesouvá do komunitních částí budovy,“ popisuje Zuzana Chudoba.

Prémiová služba, za kterou si trh rád připlatí

Z pohledu investorů je optimalizace zásadní pro dosažení požadovaných výnosů, nicméně čísla ukazují, že i nájemníci tento model vítají. Celková neobsazenost v pražském segmentu BTR podle Zuzany Chudoba a údajů společnosti BTR Group klesla ve druhém pololetí roku 2025 na rekordně nízká dvě procenta.

A co víc, nájemci jsou ochotni za tento standard platit premium. Ve druhém pololetí roku 2025 bydleli nájemci v BTR projektech průměrně za 551 Kč/m², což bylo o celou čtvrtinu více než nájemné nabízené na běžných realitních portálech. „Zákazníci tak dnes jasně ukazují, že jim nevadí menší byt, pokud jim pronajímatel nabídne profesionální správu, jistotu stabilního vztahu, špičkový interiérový design a komunitní zázemí. Budoucnost moderního městského bydlení tak nespočívá v maximalizaci osobního prostoru, ale v jeho dokonalé efektivitě a sdílení služeb,“ uzavírá Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka BTR Group.