Airbnb a Booking nejsou jen přivýdělek. Chyby v daních mohou majitele ubytování přijít draho

Krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com patří mezi stále oblíbenější způsoby, jak si přivydělat. Mnoho majitelů bytů, apartmánů nebo rekreačních objektů však stále žije v představě, že pokud pronajmou nemovitost jen několikrát do roka, finanční úřad se o jejich příjmy zajímat nebude. Realita je jiná. Daňová pravidla jsou poměrně složitá a chyby mohou vést nejen k doplacení daně, ale také k sankcím nebo problémům při kontrolách.

Pronájem a ubytovací služba nejsou totéž
Základní chybou bývá přesvědčení, že každý příjem z pronájmu spadá automaticky do příjmů z nájmu. U krátkodobých pronájmů prostřednictvím Airbnb nebo Booking.com tomu tak často není. Pokud majitel poskytuje pouze dlouhodobý nájem bez dalších služeb, zpravidla se jedná o příjmy z nájmu.

„Jestliže ale hostům nabízí služby typické pro ubytování, například pravidelný úklid, výměnu ložního prádla, předávání klíčů, občerstvení nebo další servis, může finanční úřad takovou činnost posuzovat jako podnikání a poskytování ubytovacích služeb. Právě správné zařazení příjmů přitom ovlivňuje nejen způsob zdanění, ale také povinnosti vůči živnostenskému úřadu, zdravotní pojišťovně nebo správě sociálního zabezpečení,“ upozorňuje Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.

Finanční úřad o příjmech ví
Řada majitelů spoléhá na to, že příjmy ze zahraničních platforem nejsou snadno dohledatelné. To už ale několik let neplatí.

„Digitální platformy dnes předávají daňovým správám informace o pronajímatelích, počtu rezervací i dosažených příjmech. Finanční úřady tak mají výrazně lepší přehled než v minulosti a dokážou snadněji identifikovat případy, kdy příjmy nebyly přiznány nebo byly vykázány nesprávně. Zejména u lidí, kteří provozují krátkodobé pronájmy dlouhodobě a ve větším rozsahu, proto roste pravděpodobnost daňové kontroly,“ říká Jana Jáčová z UOL Účetnictví.

Nestačí řešit jen daň z příjmů
Mnoho pronajímatelů se soustředí pouze na podání daňového přiznání. Ve skutečnosti ale mohou vznikat i další povinnosti. V některých případech je potřeba řešit registraci identifikované osoby, zejména při přijímání služeb od zahraničních společností.

Typickým příkladem jsou provize, které si účtují platformy Airbnb nebo Booking.com. Přestože majitel nemusí být plátcem DPH, může mu vzniknout povinnost registrovat se jako identifikovaná osoba a plnit s tím spojené administrativní povinnosti vůči finančnímu úřadu. Častým opomenutím bývají také místní poplatky z pobytu, evidenční povinnosti vůči obci nebo další pravidla stanovená konkrétním městem.

Náklady mohou výrazně snížit daň
„Dobrou zprávou je, že správně vedená evidence umožňuje uplatnit řadu souvisejících výdajů. Patřit sem mohou například náklady na energie, vybavení apartmánu, údržbu, opravy, internet, úklid nebo provize platformám. Majitelé by si proto měli pečlivě uchovávat veškeré doklady a evidovat příjmy i výdaje průběžně. Zpětné dohledávání dokladů několik měsíců po skončení roku bývá jedním z nejčastějších důvodů chyb v daňovém přiznání,“ říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners .

Problém může vzniknout i při občasném pronájmu
Řada lidí předpokládá, že pokud pronajmou chatu nebo byt jen několikrát během léta, žádné daňové povinnosti řešit nemusí. Ani to však nelze zobecnit.

„Rozhodující je konkrétní rozsah činnosti, výše příjmů i způsob poskytování ubytování. Každý případ je proto potřeba posuzovat individuálně. To, co může být u jednoho vlastníka ještě považováno za příležitostný příjem, může být u jiného již klasickou podnikatelskou činností,“ upozorňuje Jana Jáčová z UOL Účetnictví.

Vyplatí se nastavit vše správně hned na začátku
Zájem o krátkodobé pronájmy v Česku dlouhodobě roste a spolu s tím roste také pozornost finančních úřadů. Majitelé nemovitostí by proto neměli podceňovat správné nastavení daňového režimu ani související administrativní povinnosti.

„Mnoho lidí vnímá Airbnb nebo Booking jako jednoduchý způsob přivýdělku. Ve skutečnosti ale může jít z pohledu daňových předpisů o poměrně komplexní činnost. Nejčastější problémy vznikají ve chvíli, kdy majitelé podcení správné zařazení příjmů, neřeší povinnosti spojené s registrací identifikované osoby nebo spoléhají na to, že o jejich příjmech finanční úřad neví. Přitom většině komplikací lze předejít včasnou konzultací a správně nastavenou evidencí,“ dodává Pavel Janeček z Royal Bridge Partners .