Domy k prodeji za poslední 3 roky: cena v ČR vzrostla na 50 923 Kč/m², trh se výrazně zrychlil a nabídka zůstává vysoká

Trh s rodinnými domy v České republice se v květnu 2026 dostal do výrazně aktivnější fáze. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že průměrná cena domů k prodeji v celé ČR vzrostla z 39 406 Kč/m² v květnu 2023 na 50 923 Kč/m² v květnu 2026. Za poslední tři roky jde o růst o 29,2 %. Meziročně, tedy proti květnu 2025, kdy cena činila 46 618 Kč/m², domy zdražily o 9,2 %.

Největší změnou ale není samotná cena, nýbrž rychlost trhu. Průměrná doba nabízení se meziročně zkrátila z 211 dní na 91 dní, tedy o 56,9 %. Počet nabídek přitom neklesl, ale mírně vzrostl z 29 555 na 30 021. Trh se tedy nezrychlil kvůli nedostatku domů v nabídce, ale spíše proto, že kupující začali na dostupné nemovitosti reagovat výrazně aktivněji.

„U domů je květnový vývoj velmi výrazný. Ceny rostou, nabídka neklesá, ale doba nabízení se proti loňsku dramaticky zkrátila. To ukazuje, že část kupujících se vrací i do segmentu, který byl v předchozích letech kvůli cenám energií, rekonstrukcím a financování výrazně opatrnější,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Praha a Středočeský kraj zůstávají cenově samostatnou ligou

Nejdražším krajem u rodinných domů zůstává Hlavní město Praha, kde cena v květnu 2026 dosáhla 114 688 Kč/m². Následuje Středočeský kraj s cenou 70 539 Kč/m² a Jihomoravský kraj s hodnotou 56 049 Kč/m². Středočeský kraj má zároveň zdaleka největší objem nabídky – v květnu 2026 zde bylo 6 848 domů k prodeji.

Praha je u rodinných domů specifická omezenější nabídkou a velmi rozdílnou strukturou nemovitostí. Ve Středočeském kraji se zase silně projevuje poptávka domácností, které hledají rodinný dům a zároveň potřebují reálný dojezd do Prahy. Právě proto má tento region u domů mimořádnou váhu v celém českém trhu.

„Domy jsou z pohledu kupujících složitější rozhodnutí než byty. Kupující neřeší jen cenu za metr, ale i technický stav, náklady na provoz, energetiku, pozemek, dojezd a případné rekonstrukce. Pokud se i v tomto segmentu výrazně zkracuje doba nabízení, je to silný signál větší důvěry trhu,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Nejdostupnější zůstávají Olomoucký, Ústecký kraj a Vysočina

Na opačné straně cenového žebříčku jsou kraje, kde jsou rodinné domy stále relativně dostupnější. Nejnižší cenu v květnu 2026 vykázal Olomoucký kraj s hodnotou 34 364 Kč/m², následoval Ústecký kraj s 36 450 Kč/m² a Kraj Vysočina s 37 006 Kč/m². Ani tyto regiony ale nestojí stranou růstu – například Ústecký kraj za tři roky vzrostl o 38,3 % a Vysočina meziročně o 16,6 %.

To je pro kupující důležitá zpráva. Levnější kraj neznamená automaticky stagnující nebo slabý trh. V regionech s nižší absolutní cenou mohou být procentní růsty velmi výrazné, protože vycházejí z nižší cenové základny a zároveň reagují na poptávku po dostupnějším rodinném bydlení.

„U domů se velmi silně projevuje dojezdová dostupnost a kvalita lokality. Středočeský kraj je typický příklad – nejde jen o samotnou cenu domu, ale o vzdálenost od Prahy, dopravní napojení, školy, služby a celkovou kvalitu života,“ říká Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.

Za tři roky nejrychleji rostl Pardubický kraj, meziročně Zlínský kraj

Tříletý pohled ukazuje, že nejrychlejší růst se neodehrával v nejdražších regionech. Nejvyšší růst od května 2023 do května 2026 zaznamenal Pardubický kraj, kde cena vzrostla z 29 830 Kč/m² na 44 908 Kč/m², tedy o 50,5 %. Následuje Zlínský kraj s růstem o 45,6 %, Karlovarský kraj s růstem o 39,9 %, Ústecký kraj s růstem o 38,3 % a Královéhradecký kraj s růstem o 37,5 %.

Meziročně, tedy mezi květnem 2025 a květnem 2026, rostl nejrychleji Zlínský kraj, kde cena vzrostla z 34 274 Kč/m² na 41 788 Kč/m², tedy o 21,9 %. Následuje Kraj Vysočina s růstem o 16,6 %, Liberecký kraj s růstem o 15,3 %, Ústecký kraj s růstem o 14,6 % a Plzeňský kraj s růstem o 14,4 %. Ani jeden kraj nebyl meziročně v poklesu, což je pro segment domů zásadní zpráva.

Nejrychlejší trh měl Jihomoravský kraj

Z hlediska rychlosti trhu byl v květnu 2026 nejrychlejší Jihomoravský kraj, kde průměrná doba nabízení činila 81 dní. Následoval Moravskoslezský kraj s 84 dny, Středočeský kraj s 86 dny, Zlínský kraj s 88 dny a Kraj Vysočina s 90 dny. I v nejpomalejších krajích se ale domy nabízely výrazně kratší dobu než celorepublikově o rok dříve, kdy průměr činil 211 dní.

To má praktický dopad pro prodávající i kupující. Prodávající vidí aktivnější trh, ale nemohou spoléhat jen na obecný růst cen. Kupující zase musí počítat s tím, že kvalitní a dobře připravené domy mohou z nabídky mizet rychleji než v předchozím období.

U domů nestačí cena za metr. Rozhoduje technický stav, energetika i budoucí náklady

Rodinné domy jsou složitější segment než byty. Cena za metr čtvereční je důležitý ukazatel, ale u domu sama o sobě nestačí. Do hodnoty vstupuje velikost a využitelnost pozemku, technický stav, stáří konstrukcí, energetická náročnost, vytápění, stav střechy, oken a rozvodů, přístupová cesta, dostupnost sítí, právní vztahy, kolaudace i budoucí náklady na opravy.

Právě proto může mít stejná cena za metr u dvou domů úplně jiný význam. V jednom případě může jít o nemovitost připravenou k bydlení, ve druhém o dům, který bude vyžadovat další statisíce až miliony korun investic. U domů se tak ještě více ukazuje význam odborného posouzení a kvalitní přípravy prodeje.

„U domů je role makléře velmi důležitá. Nestačí dobře nafotit nemovitost a vložit inzerát. Klient potřebuje vědět, zda je cena reálná, co může kupující řešit při prověrce domu a jak celý prodej připravit bezpečně,“ uzavírá Monika Lukášová.

Co z toho plyne pro prodávající, kupující a makléře

Pro prodávající jsou květnová data příznivá. Ceny domů rostou, trh je rychlejší a celková nabídka zůstává vysoká. To ale neznamená, že je možné prodávat bez přípravy. U domů je správné nacenění ještě citlivější než u bytů. Rozdíl mezi domem po rekonstrukci, domem před rekonstrukcí, novostavbou a starším objektem s vysokými provozními náklady může být zásadní.

Pro kupující je hlavní zprávou zrychlení trhu. V celé ČR klesla doba nabízení na 91 dní, v Jihomoravském kraji na 81 dní, v Moravskoslezském kraji na 84 dní a ve Středočeském kraji na 86 dní. Kvalitní domy tak mohou mizet z trhu rychleji než v předchozím období. Kupující by proto měli mít připravené financování, jasně stanovený rozpočet a rezervu na případné rekonstrukce.

Pro makléře je segment domů odborně náročný. Kvalitní makléř musí umět vysvětlit cenu, porovnat nabídku v lokalitě, upozornit na technická a právní rizika a připravit nemovitost tak, aby kupující dostal jasné informace. Právě u domů může profesionální práce makléře výrazně snížit riziko pozdějších sporů.

Projekt Realiťák roku dlouhodobě doporučuje veřejnosti vybírat si prověřené realitní makléře ve svém regionu. U prodeje domu nejde jen o inzerci a prohlídky. Jde o správnou cenu, technickou přípravu, právní jistotu, vyjednávání a bezpečné dotažení celého obchodu.

Domy k prodeji v ČR – cena za m² a počet nabídek 05/2023–05/2026

 

Graf ukazuje, že průměrná cena domů k prodeji v ČR vzrostla z 39 406 Kč/m² v květnu 2023 na 50 923 Kč/m² v květnu 2026. Počet nabídek zůstává vysoký a meziročně mírně vzrostl na 30 021.

 

 

Úplně na závěr… 9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.