Chaty a chalupy za poslední 3 roky zdražily o 31,4 %. Největším příběhem je ale prudké zrychlení trhu

Segment rekreačních nemovitostí se po opatrnějším období znovu dostává do aktivnější fáze. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že průměrná cena chat a chalup k prodeji v celé České republice vzrostla z 35 022 Kč/m² v květnu 2023 na 46 021 Kč/m² v květnu 2026. Za tři roky jde o růst o 31,4 %.

Meziročně, tedy proti květnu 2025, kdy byla cena 40 960 Kč/m², rekreační nemovitosti zdražily o 12,4 %. Zásadní změnou je ale především rychlost trhu: průměrná doba nabízení se zkrátila ze 153 dní v květnu 2025 na 66 dní v květnu 2026. Počet nabídek přitom mírně vzrostl z 5 514 na 5 687, tedy o 3,1 %.

„U chat a chalup dnes vidíme návrat aktivnější poptávky. Kupující se znovu rozhodují rychleji, ale zároveň mnohem pečlivěji sledují technický stav, přístup, sítě a možnost celoročního užívání,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Rekreační nemovitosti jsou dražší, ale také rychlejší

Trh s chatami a chalupami je specifický tím, že nejde jen o klasické bydlení. Kupující často hledají kombinaci rekreace, životního stylu, investice a dlouhodobé hodnoty lokality. Proto se u těchto nemovitostí nehodnotí jen cena za metr čtvereční, ale také dojezd, okolní příroda, voda, elektřina, vytápění, přístupová cesta, stav pozemku, právní vztahy a možnost celoročního využití.

V květnu 2023 činila celorepubliková cena chat a chalup 35 022 Kč/m², průměrná doba nabízení 168 dní a v nabídce bylo 4 450 nemovitostí. V květnu 2026 už cena dosáhla 46 021 Kč/m², doba nabízení klesla na 66 dní a počet nabídek vzrostl na 5 687. Za tři roky tedy nabídka vzrostla o 27,8 %, přesto se trh výrazně zrychlil.

„U rekreačních nemovitostí je lokalita ještě citlivější než u běžného bydlení. Rozhoduje dojezd, příroda, voda, turistická atraktivita i to, zda objekt nevyžaduje další velké investice,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Nejdražší je Praha, Středočeský a Královéhradecký kraj

Nejdražším regionem u chat a chalup byla v květnu 2026 Praha, kde cena dosáhla 73 508 Kč/m². Praha je ale u rekreačních nemovitostí specifická: nabídka je menší a často jde o velmi odlišný typ objektů než v tradičních rekreačních oblastech. Počet nabídek zde činil 110 a doba nabízení 47 dní.

Druhý byl Středočeský kraj s cenou 58 384 Kč/m². Právě tento kraj má v segmentu chat a chalup mimořádnou pozici – těží z blízkosti Prahy, dlouhé rekreační tradice, dobré dostupnosti a zároveň měl v květnu 2026 největší objem nabídky, konkrétně 1 080 nabídek. Třetí byl Královéhradecký kraj s cenou 47 324 Kč/m², následovaný Libereckým krajem a Jihočeským krajem.

Nejlevnější zůstává Vysočina, Plzeňský a Karlovarský kraj

Na opačné straně cenového žebříčku stál v květnu 2026 Kraj Vysočina, kde cena chat a chalup dosáhla 35 882 Kč/m². Následoval Plzeňský kraj s cenou 38 801 Kč/m² a Karlovarský kraj s hodnotou 39 849 Kč/m².

Nižší absolutní cena ale automaticky neznamená slabší trh. Například Olomoucký kraj byl stále pod celorepublikovou hodnotou, ale za poslední tři roky zdražil nejrychleji ze všech krajů. Podobně Karlovarský kraj zůstává mezi dostupnějšími regiony, ale za tři roky přidal 43,8 %.

„U rekreačních nemovitostí se často ukazuje efekt dohánění. Regiony, které byly dříve cenově dostupnější, mohou při zvýšeném zájmu růst rychleji než nejdražší lokality, kde už byla cenová hladina vysoko,“ říká Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.

Nejrychleji za tři roky rostl Olomoucký kraj

Za poslední tři roky nejvíce zdražily chaty a chalupy v krajích, které nepatří mezi tradičně nejdražší rekreační trhy. Nejvyšší růst zaznamenal Olomoucký kraj, kde cena vzrostla z 27 977 Kč/m² na 41 776 Kč/m², tedy o 49,3 %. Následoval Zlínský kraj s růstem o 46,6 %, Ústecký kraj s růstem o 45,2 %, Pardubický kraj s růstem o 44,3 %, Karlovarský kraj s růstem o 43,8 % a Jihočeský kraj s růstem o 43,7 %.

Tento žebříček ukazuje, že růst se netýká jen nejdražších regionů nebo nejznámějších rekreačních oblastí. Naopak – nejrychleji rostly kraje, kde byla výchozí cenová hladina nižší a kde se poptávka mohla v posledních letech výrazněji posunout.

Meziročně nejvíce rostl Pardubický kraj

Aktuální dynamiku nejlépe ukazuje meziroční srovnání května 2026 s květnem 2025. Nejvyšší meziroční růst vykázal Pardubický kraj, kde cena vzrostla z 32 340 Kč/m² na 41 098 Kč/m², tedy o 27,1 %. Následoval Zlínský kraj s růstem o 25,2 %, Královéhradecký kraj s růstem o 23,0 %, Ústecký kraj s růstem o 21,7 %, Olomoucký kraj s růstem o 16,1 % a Jihočeský kraj s růstem o 15,2 %.

Naopak nejnižší meziroční růst měla Praha, kde cena vzrostla jen o 0,3 %. To ale neznamená slabý trh. Spíše to ukazuje, že některé regiony už byly cenově vysoko a jejich další růst je pozvolnější. U rekreačních nemovitostí navíc může být meziroční srovnání citlivé na skladbu nabídky – jeden rok může být v nabídce více kvalitních objektů, jiný rok více starších chalup před rekonstrukcí.

Graf 1: Chaty/chalupy k prodeji v ČR – cena za m² a počet nabídek 05/2023–05/2026

Graf ukazuje, že cena chat a chalup v České republice vzrostla z 35 022 Kč/m² v květnu 2023 na 46 021 Kč/m² v květnu 2026. Počet nabídek se za tři roky zvýšil z 4 450 na 5 687.

Nejrychleji se prodávalo v Praze, Jihomoravském a Středočeském kraji

Celorepublikově klesla doba nabízení ze 153 dní v květnu 2025 na 66 dní v květnu 2026. To je pokles o 56,9 %. Nejrychleji se chaty a chalupy nabízely v Praze, kde průměrná doba nabízení činila 47 dní, dále v Jihomoravském kraji s 53 dny, ve Středočeském kraji s 58 dny, v Jihočeském kraji s 63 dny a ve Zlínském kraji s 64 dny.

Nejdelší doba nabízení byla v Karlovarském kraji, kde činila 84 dní, následovaly Liberecký, Pardubický a Olomoucký kraj, shodně s 80 dny. I nejpomalejší kraje jsou ale výrazně rychlejší než celorepublikový průměr před rokem.

Nabídka roste hlavně ve Středočeském kraji, ale rozhoduje kvalita objektu

Celorepublikový počet nabídek vzrostl meziročně z 5 514 na 5 687, tedy o 3,1 %. Největší objem nabídky měl v květnu 2026 Středočeský kraj s 1 080 nabídkami, následovaný Jihočeským krajem s 597 nabídkami, Jihomoravským krajem se 437 nabídkami, Moravskoslezským krajem se 422 nabídkami a Plzeňským krajem s 386 nabídkami.

U chat a chalup je však potřeba nabídku číst opatrněji než u bytů. Každý objekt může být velmi odlišný: jiný technický stav, jiný pozemek, jiný přístup, jiný právní stav, jiná dostupnost vody nebo elektřiny a jiná možnost celoročního užívání. Proto samotný počet nabídek neříká vše. Důležitá je také jejich kvalita.

Co z toho plyne pro prodávající, kupující a makléře

Pro prodávající jsou květnová data příznivá. Ceny rekreačních nemovitostí rostou, nabídka se mírně zvýšila a trh je výrazně rychlejší než před rokem. To ale neznamená, že se každá chata nebo chalupa prodá sama. U rekreačních objektů je správné nacenění velmi citlivé a závisí nejen na kraji, ale hlavně na konkrétní lokalitě, přístupu, technickém stavu, velikosti a kvalitě pozemku, možnosti celoročního užívání, právním stavu stavby a dostupnosti základních sítí.

Prodávající by měli mít před prodejem připravené dokumenty ke stavbě, pozemku, přístupu, vodě, elektřině, odpadům a případným úpravám objektu. U chat a chalup se často řeší také soulad skutečného stavu se stavem v katastru, způsob užívání, hranice pozemku, věcná břemena nebo přístup přes cizí pozemky.

Pro kupující je hlavní zprávou to, že kvalitní rekreační nemovitosti mohou z trhu mizet rychleji než dříve. Je proto důležité mít předem jasno v rozpočtu, způsobu financování a účelu koupě. Jinak se posuzuje chata pro víkendové užívání, jinak chalupa k celoročnímu bydlení a jinak objekt určený k rekonstrukci nebo pronájmu.

„U rekreačních nemovitostí se nevyplatí rozhodovat jen podle fotografie a ceny. Kupující by měli prověřit přístup, vodu, elektřinu, odpady, vytápění, vlhkost, střechu, konstrukce, stavební dokumentaci, zápis v katastru i skutečný stav objektu,“ upozorňuje Monika Lukášová.

Pro makléře je segment chat a chalup odborně náročný. Kvalitní makléř musí umět vysvětlit cenu, upozornit na právní a technická rizika, připravit bezpečný prodej a zároveň pracovat s emocemi kupujících. U rekreačních nemovitostí bývá zájem často velmi osobní, ale obchod musí být právně a technicky dobře zajištěný.

Projekt Realiťák roku proto dlouhodobě doporučuje veřejnosti vybírat si prověřené realitní makléře ve svém regionu. U chat a chalup nejde jen o inzerci a prohlídky. Jde o správné nacenění, kontrolu právního stavu, ověření přístupu, technické souvislosti, bezpečnou smluvní dokumentaci a ochranu obou stran obchodu.