Karlovarský kraj za 10 let: byty zdražily na 60 140 Kč/m², domy na 38 768 Kč/m² a levnější města dohánějí dříve dražší lokality

Karlovarský kraj už dávno není „levný region“ v původním smyslu slova. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že cena bytů k prodeji v Karlovarském kraji vzrostla z 24 327 Kč/m² v květnu 2016 na 60 140 Kč/m² v květnu 2026. Za deset let jde o růst o 147,2 %. Rodinné domy zdražily ještě výrazněji – z 12 850 Kč/m² na 38 768 Kč/m², tedy o 201,7 %. Nájemné u bytů se zvýšilo ze 144 Kč/m² na 212 Kč/m², tedy o 47,2 %.

Zásadní změnou je také rychlost trhu. U bytů k prodeji klesla doba nabízení ze 170 dní v květnu 2025 na 80 dní v květnu 2026. U domů se doba nabízení zkrátila z 272 dní na 108 dní. To ukazuje, že Karlovarský kraj se v roce 2026 nechová jako stagnující region – ceny rostou, trh se rychleji obrací a u některých měst je vidět výrazné dohánění cenové úrovně.

„Karlovarský kraj je dobrým příkladem regionu, kde nižší výchozí ceny nemusí znamenat slabý trh. Naopak – pokud se zlepší poptávka, dostupnost financování nebo zájem o konkrétní lokality, může být procentní růst velmi výrazný,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Byty k prodeji: cena za deset let vzrostla o 147 %

U bytů k prodeji byla v Karlovarském kraji v květnu 2016 cena 24 327 Kč/m². V květnu 2023 dosáhla 45 629 Kč/m², v květnu 2025 činila 54 191 Kč/m² a v květnu 2026 vystoupala na 60 140 Kč/m². Za poslední tři roky tak byty zdražily o 31,8 % a meziročně o 11,0 %.

Velmi důležitá je kombinace ceny, nabídky a rychlosti trhu. Počet nabídek meziročně mírně klesl z 1 517 na 1 483, tedy o 2,2 %, ale doba nabízení se zkrátila ze 170 dní na 80 dní, tedy o 52,9 %. Trh se tedy nezrychlil proto, že by se nabídka dramaticky rozšířila, ale spíše proto, že kupující rychleji reagují na dostupné byty.

„V Karlovarském kraji je třeba velmi pečlivě číst lokální data. Průměr za kraj může působit relativně klidně, ale rozdíly mezi Karlovými Vary, Mariánskými Lázněmi, Chebem, Sokolovem nebo menšími městy jsou obrovské,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Domy k prodeji: růst o 202 % a výrazně kratší doba nabízení

U rodinných domů byl desetiletý růst ještě silnější. Cena domů v Karlovarském kraji vzrostla z 12 850 Kč/m² v květnu 2016 na 38 768 Kč/m² v květnu 2026. Za deset let jde o růst o 201,7 %. Za poslední tři roky domy zdražily o 39,9 % a meziročně o 6,6 %.

Mimořádně zajímavý je vývoj rychlosti trhu. Doba nabízení domů klesla z 272 dní v květnu 2025 na 108 dní v květnu 2026, tedy o 60,3 %. Počet nabídek přitom mírně vzrostl z 1 073 na 1 113. To znamená, že i při vyšší nabídce se domy prodávají výrazně rychleji než před rokem.

„U domů je cena za metr čtvereční jen začátek. V Karlovarském kraji může být velký rozdíl mezi domem v dobrém technickém stavu a objektem, který bude vyžadovat zásadní rekonstrukci. Kupující by měli vždy počítat nejen s kupní cenou, ale i s reálnými náklady po koupi,“ upozorňuje Monika Lukášová.

Nájemní trh: nájemné rostlo mírněji, ale nabídka výrazně přibyla

U bytů k pronájmu je vývoj mírnější než u prodejů. Nájemné v Karlovarském kraji vzrostlo ze 144 Kč/m² v květnu 2016 na 212 Kč/m² v květnu 2026. Za deset let jde o růst o 47,2 %, za poslední tři roky o 15,2 % a meziročně o 3,9 %.

Nejvýraznější změnou není cena, ale nabídka. Počet nabídek nájemních bytů vzrostl z 638 v květnu 2025 na 928 v květnu 2026, tedy o 45,5 %. Doba nabízení se zároveň zkrátila z 61 dní na 54 dní. To naznačuje, že nájemní trh je živější než před rokem: přibývá nabídek, ale zároveň se neprodlužuje čas, po který zůstávají v inzerci.

„Rozdíl mezi vývojem prodejních cen a nájmů je v Karlovarském kraji velmi podstatný. Zatímco byty a domy za deset let výrazně zdražily, nájemné rostlo pomaleji. Pro část domácností tak může být nájem dál praktickou mezistanicí, zejména pokud koupi odkládají kvůli financování nebo nejistotě,“ říká Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Karlovy Vary jsou nejdražší, Kraslice nejdostupnější

Podrobnější pohled na vybraná města ukazuje, že Karlovarský kraj není jeden jednotný trh. V květnu 2026 byly nejdražší Karlovy Vary s cenou bytů 74 191 Kč/m². Následovaly Mariánské Lázně s 67 727 Kč/m² a Ostrov s 61 575 Kč/m². Na opačné straně byly Kraslice s cenou 27 767 Kč/m², Aš s 35 934 Kč/m² a Sokolov s 44 431 Kč/m².

Karlovy Vary potvrzují roli nejdražšího centra kraje. V květnu 2026 zde bylo 528 nabídek, tedy výrazně nejvíce ze sledovaných měst. Mariánské Lázně jsou specifické lázeňským charakterem trhu, kde se může potkávat trvalé bydlení, investiční poptávka i rekreační logika. Naopak Aš, Kraslice nebo Sokolov zůstávají cenově níže, ale právě u levnějších měst je patrné výrazné dlouhodobé dohánění.

Za tři roky nejrychleji rostly Ostrov, Sokolov a Cheb

Při pohledu na poslední tři roky je pořadí jiné než podle aktuální ceny. Nejrychleji rostl Ostrov, kde cena bytů vzrostla z 35 650 Kč/m² v květnu 2023 na 61 575 Kč/m² v květnu 2026, tedy o 72,7 %. Druhý byl Sokolov, kde se cena zvýšila z 26 116 Kč/m² na 44 431 Kč/m², tedy o 70,1 %. Třetí byl Cheb, který vzrostl z 32 471 Kč/m² na 53 435 Kč/m², tedy o 64,6 %.

Naopak nejpomalejší tříletý růst vykázaly Mariánské Lázně, kde cena vzrostla o 8,8 %, a Karlovy Vary, kde cena vzrostla o 29,3 %. To ale neznamená slabost těchto měst. Spíše to potvrzuje, že už v roce 2023 vycházela z vyšší cenové hladiny.

Za deset let procentně nejvíce posílily Kraslice, Sokolov a Cheb

Ještě výraznější rozdíly ukazuje desetiletý pohled. Nejrychleji rostly Kraslice, kde cena bytů vzrostla z 5 704 Kč/m² v květnu 2016 na 27 767 Kč/m² v květnu 2026, tedy o 386,8 %. Následoval Sokolov s růstem o 312,6 % a Cheb s růstem o 312,3 %.

Tento vývoj dobře ukazuje princip nízké výchozí základny. Kraslice, Sokolov nebo Cheb byly v roce 2016 cenově velmi nízko. I když jsou dnes stále levnější než Karlovy Vary nebo Mariánské Lázně, procentně rostly podstatně rychleji. Pro veřejnost je proto zásadní neporovnávat jen procenta, ale také výchozí cenu, současnou cenu, velikost nabídky a charakter lokality.

Graf 1: Karlovarský kraj – byty k prodeji: cena za m² a počet nabídek 05/2016–05/2026

Cena bytů k prodeji v Karlovarském kraji vzrostla z 24 327 Kč/m² v květnu 2016 na 60 140 Kč/m² v květnu 2026. Počet nabídek za stejné období klesl z 2 600 na 1 483. 

Co z toho plyne pro prodávající, kupující a makléře

Pro prodávající v Karlovarském kraji je hlavní zprávou to, že trh je aktivnější, než by se mohlo na první pohled zdát. Ceny bytů i domů jsou výrazně výše než před deseti lety a doba nabízení se meziročně zkrátila. To vytváří příznivější podmínky pro prodej, ale zároveň klade větší nároky na správné nacenění.

Prodávající by neměli vycházet jen z průměru za kraj. Jinak se oceňuje byt v Karlových Varech, jinak byt v Chebu, Sokolově, Aši nebo Kraslicích. Rozhoduje město, konkrétní část, stav domu, energetická náročnost, velikost bytu, patro, výtah, parkování, vlastnictví, fond oprav i kvalita okolní nabídky.

Pro kupující je hlavní zprávou opatrnost. Karlovarský kraj může být v rámci republiky stále cenově dostupnější, ale nižší cena neznamená automaticky výhodnou koupi. U bytů je potřeba sledovat stav domu, právní stav, budoucí náklady, energetickou náročnost, lokalitu a likviditu. U domů je nutné důsledně prověřit technický stav a odhadnout skutečné náklady na rekonstrukci.

Pro makléře je Karlovarský kraj velmi dobrým testem odbornosti. Kvalitní makléř musí umět vysvětlit rozdíl mezi lázeňským městem, průmyslovým městem, menší obcí a investiční lokalitou. Musí umět pracovat s daty, ale zároveň je zasadit do praxe. Právě v regionu s tak rozdílnými městy mohou špatně nastavená očekávání vést k tomu, že nemovitost zůstane dlouho v nabídce, nebo se naopak prodá pod cenou.

Projekt Realiťák roku dlouhodobě zdůrazňuje, že veřejnost by si měla vybírat prověřené makléře, kteří dokážou spojit data, zkušenost z trhu a bezpečný postup celé transakce. V Karlovarském kraji to platí dvojnásob: rozdíly mezi městy jsou velké a správný výklad dat může zásadně ovlivnit výsledek prodeje i bezpečnost koupě.