Trh s bydlením bude ve 2. pololetí 2026 brzdit

Ve 2. pololetí 2026 budou ceny bytů i nájmů brzdit, zpomalí se development, bude pokračovat přesun lidí do nájemního bydlení, poroste počet velkých institucionálních pronajímatelů i BTR projektů a legislativa nabere v oblasti bydlení obrátky. Asociace nájemního bydlení (ANB) přináší 10 hlavních trendů trhu s bydlením pro 2. pololetí 2026.

1. Zpomalení růstu cen bytů i nájmů

Ruku v ruce se zpomalením dynamiky ekonomického růstu a zpomalením inflace zpomalí ve druhém pololetí 2026 i dynamika růstu cen bytů a nájmů. „Přes zpomalení dynamiky ale zůstane vývoj cen nájmů a cen bytů stále nad mírou inflace, protože především v Praze se staví málo. Na začátku roku jsme u cen bytů předpovídali meziroční růst 6-8 % a u nájmů 6-9 %. Nyní bych se spíše držel na spodní hranici této predikce, “ říká viceprezident ANB Stanislav Kubáček.

2. Přesun lidí do nájmu

Poslední měsíce ukázaly, že úroky u hypoték pod hranici 4 % klesat jen tak nebudou a vysoké splátky nadále znemožňují lidem nákup vlastního bydlení. Do nájmu ve druhém pololetí 2026 tak zamíří další nové tisíce lidí. „Naše predikce, že do roku 2030 bude v nájmu v ČR bydlet 25 % lidí trvá a není vyloučené, že tempo přesunu lidí do nájemního bydlení bude akcelerovat. Pomáhají tomu i nové BTR projekty, které jsou ve vysokém standardu a díky nabídce doplňkových služeb typu recepce, prádelna nebo fitko se často stávají preferovanou volbou bydlení,“ říká prezident ANB Jakub Vysocký.

3. Zpomalení developmentu

Nejistá geopolitická situace především vinou války v Iránu zdražuje cenu peněz, což se následně promítá do zpomalení developmentu nejen nájemních projektů. „I když se v posledních týdnech zdá, že se situace uklidňuje, je to stále jako na houpačce, a to opravdu svět financí nemá rád. Nejistota ohledně ceny peněz na mezibankovních trhu je vysoká a nikdo nechce riskovat, není-li to nezbytně nutné. Ve druhém pololetí 2026 očekáváme další zpomalení výstavby,“ říká viceprezident ANB Stanislav Kubáček.

4. Zmenšování bytů nejen v pražských BTR projektech

Pražské nájemní bydlení se zmenšuje. Průměrná velikost bytu v pražských BTR projektech klesla ve druhém pololetí 2025 na 49 m². „U nově otevřených projektů je velikost bytů pouze 36 m² a druhá polovina roku 2026 tento trend jen potvrdí. Dispozice 1+kk a 2+kk už dnes tvoří celých 80 procent

bytového fondu v pražských BTR projektech a tento podíl se bude nadále velmi rychle zvyšovat, “ říká viceprezidentka ANB Zuzana Chudoba.

5. Budoucnost investic penzijních fondů do bydlení

Ve druhé polovině roku 2026 se bude intenzivně debatovat o podobě reformy penzijních fondů. „Pokud mají penzijní fondy investovat do bydlení, je podle celé řady odborníků nutné vyjednat výjimku ze zavedení stropů poplatků. Tento typ investic s sebou pro penzijní fondy nese vyšší náklady a pokud budou poplatky zastropované, penzijní fondy do bydlení investovat nebudou,“ říká viceprezident ANB Stanislav Kubáček.

6. Metropolitní plán a Stavební zákon

Hlavním legislativním úkolem zůstane pro podzim 2026 novela Stavebního zákona. S největší pravděpodobností ho čeká schvalování v Senátu, které nemusí být automatické. „Bez ohledu na Senát vláda ale stávající variantu zákona zřejmě prosadí a konec roku už bude ve znamení příprav na jeho zavedení. Zároveň jsou v Praze všichni zvědaví, jak se začnou nebo nezačnou do příprav nových projektů promítat v hlavním městě myšlenky nově schváleného metropolitního plánu,“ říká viceprezident ANB Tomáš Kašpar.

7. Bydlení pro seniory

Ve druhé polovině roku 2026 zintenzivní debata o výstavbě nájemních projektů pro seniory. Jde o moderní alternativu k tradičním domovům důchodců. Takové projekty jsou složeny z bezbariérových servisovaných bytů, které seniorům umožňují zachovat si nezávislost, soukromí vlastního domova a zároveň poskytují flexibilní asistenční a zdravotní péči na míru. „V Praze už několik takových nájemních projektů funguje a první zkušenosti potvrdily nejen zájem, ale i rentabilitu. Vzhledem ke stárnoucí populaci čím dál víc investorů uvažuje právě o tomto druhu rezidenčních projektů a první vlaštovky se začínají objevovat i v regionech,“ říká viceprezidentka ANB Kateřina Zajíčková.

8. Počet neplatičů může pomalu klesat

V prvním čtvrtletí roku 2026 byl u institucionálních pronajímatelů nejmenší podíl neplatičů nájemného od podzimu 2024. Přesně 2,2 %. Druhé pololetí 2026 otevírá prostor pro stabilizaci tohoto podílu a možná i pro mírný pokles. „Intenzivní veřejná debata o bydlení a speciálně o nájemním bydlení s sebou přinesla větší osvětu a také větší odpovědnost nájemníků. Je potřeba si ale uvědomit, že u velkých pronajímatelů je platební morálka nájemníků díky lepšímu scoringu a evidenci lepší než u drobných pronajímatelů, kde bude počet neplatičů zcela jistě vyšší,“ říká viceprezident ANB Michal Hrbatý.

9. Růst počtu velkých pronajímatelů: profesionalizace trhu

Počet velkých pronajímatelů ve 2. pololetí 2026 nadále poroste. Nájemní bydlení nabízí nejen vysoké kapitálové zhodnocení, ale také zajímavý výnos z nájmu. Jen v Praze se nyní staví přes 2 tisíce BTR bytů a ve 2. pololetí 2026 jich bude dokončeno několik stovek. „Do roku 2030 mělo v Praze vyrůst nejméně 40 projektů, které nabídnou přes 10 000 nájemních bytů,“ říká viceprezidenta ANB Zuzana Chudoba.

10. Nájemní bydlení zůstane ekonomicky výhodnější než vlastnické

Zastavení poklesu úrokových sazeb u hypoték a nedostatek bytů podrží rozdíl mezi splátkou hypotéky na průměrný byt o rozloze 52,6 metru čtverečních a průměrným nájmem u stejně velkého bytu podle metodiky ANB mezi 7-8 tisíci korun ve prospěch nájmů. „I když se všeobecně na začátku roku očekávalo, že se ekonomické nůžky začnou mezi vlastnickým a nájemním bydlením uzavírat, opak je pravdou. Mentální apetit Čechů na nákup vlastnického bydlení neklesá, ale čistě ekonomicky dává nájem stále větší smysl,“ říká viceprezident ANB Przemysław Orchowicz.