Hypoteční trh v roce 2025 navázal na oživení úvěrové aktivity v předchozích 2 letech s produkcí 291,5 tis. hypotečních úvěrů, což představovalo meziroční nárůst o 29,4 %

Hypoteční trh

Hypoteční trh v roce 2025 navázal na oživení úvěrové aktivity v předchozích 2 letech s produkcí 291,5 tis. hypotečních úvěrů, což představovalo meziroční nárůst o 29,4 % (tabulka 5.7). Celkový objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů ^[1] dosáhl 1,1 bil. Kč, tedy o 30,6 % více než v roce 2024. Tento růst byl tažen především hypotékami na bytové nemovitosti, jejichž počet vzrostl o necelou třetinu na 254,7 tis. a objem o 44,8 % na 752,4 mld. Kč. Průměrná výše hypotečního úvěru v tomto segmentu dále vzrostla o 11,2 % na 3,0 mil. Kč, což souviselo s trvajícím růstem cen bytových nemovitostí. Vývoj hypotečního trhu, zejména v segmentu úvěrů na bytové nemovitosti, byl v roce 2025 ovlivněn pokračujícím mírným poklesem úrokové sazby na nově poskytnuté HÚ v prostředí slábnoucí inflace, který přispěl k růstu poptávky po financování bydlení. Současně se projevoval postupný růst reálných příjmů domácností po jejich předchozím propadu a realizace části odložené poptávky z let 2022 a 2023, kdy byla aktivita hypotečního trhu utlumena nárůstem úrokových sazeb. K celkové dynamice trhu rovněž přispěla vlna refixací, která zesílila právě v roce 2025 a promítla se do nárůstu objemu produkce hypoték.

Pramen: ČNB – ARAD, výpočty MF

Segment hypoték na nebytové nemovitosti a ostatní účely meziročně také vzrostl, ale s nižší dynamikou. Počet nově poskytnutých úvěrů se zvýšil téměř o čtvrtinu, když dosáhl 36,8 tis. Objemově se hypotéky na nebytové nemovitosti zvýšily nižším tempem (o 10,0 %) na 396,4 mld. Kč. Průměrná výše nově poskytnutého hypotečního úvěru na nebytové nemovitosti tak klesla o 11,4 % na 10,8 mil. Kč (graf 5.7).

Pramen: ČNB – ARAD, výpočty MF

V užším vymezení hypotečních úvěrů na bytové nemovitosti poskytnutých obyvatelstvu ^[2] v roce 2025 pokračoval výrazný růst objemu nových úvěrů o 46,1 %, když dosáhl 691,3 mld. Kč (tabulka 5.8). Produkce úvěrů v průběhu roku vykazovala postupně rostoucí trend. Objem čistě nových hypoték se sice zvyšoval v každém následujícím čtvrtletí v průběhu roku (graf 5.8), nicméně výrazně nejvyšší mezičtvrtletní nárůst byl zaznamenán ve 2. čtvrtletí 2025. Celkový růst byl tažen jak tzv. čistě novými hypotečními úvěry, tak ostatními úvěrovými ujednáními. Objem čistě nových úvěrů vzrostl o 50,5 % na 320,1 mld. Kč a jejich podíl na celkovém objemu se mírně zvýšil na 46,3 %. Ostatní úvěrová ujednání, kam patří zejména refixace úrokové sazby, rovněž zaznamenala výrazný růst, když jejich objem vzrostl o 38,9 % na 315,0 mld. Kč. Jejich podíl na celkovém objemu nově poskytnutých úvěrů tak dosáhl 45,6 %.

Pramen: ČNB – ARAD, výpočty MF

Významně se zvýšil (o 67,0 %) také objem refinancovaných úvěrů (jinou úvěrovou institucí), který dosáhl 56,2 mld. Kč. Jejich podíl na celkovém objemu nových úvěrů vzrostl na 8,1 %. Celkově tak bylo potvrzeno pokračující oživení hypotečního trhu a obnovení poptávky po financování bydlení, doprovázené současně vyšší aktivitou refinancování úvěrů.

V průběhu roku 2025, obdobně jako v roce 2024, pokračoval, byť zřetelně pomalejším tempem, pokles měsíční úrokové sazby nově poskytnutých hypotečních úvěrů na bytové nemovitosti, a to z 4,7 % p.a. v lednu na 4,5 % p.a. v prosinci. Naproti tomu tržní sazba tříletých úrokových swapů (3R IRS) vykázala v průběhu roku růst o 0,3 p. b. K mírnému poklesu úrokových sazeb nových hypotečních úvěrů v roce 2025 tak pravděpodobně přispěly ostatní faktory ovlivňující cenotvorbu poskytovatelů hypotečních úvěrů, mimo jiné existence zpoždění v promítání dřívějšího vývoje sazeb úrokových swapů do klientských hypotečních sazeb.

Pramen: ČNB – ARAD, výpočty MF

Struktura nově poskytnutých hypotečních úvěrů na bytové nemovitosti podle doby fixace úrokové sazby se v roce 2025 dále posouvala směrem ke kratším a střednědobým fixacím. Nejvýraznější růst zaznamenaly úvěry s fixací nad 1 do 3 let, jejichž objem se meziročně zvýšil o 63,2 % na 467,7 mld. Kč. Tato kategorie tak dále posílila svůj již tak dominantní podíl v objemu nových hypoték, který meziročně vzrostl z 60,5 % na 67,7 %. Tento vývoj byl do značné míry ovlivněn počínající vlnou refixací, zejména úvěrů poskytnutých v roce 2020 s původní pětiletou fixací. Růst zaznamenaly také úvěry s variabilní sazbou a fixací do 1 roku, jejichž objem vzrostl o 26,2 % na 67,2 mld. Kč. Jejich podíl se však meziročně snížil z 11,3 % na 9,7 %. Fixace nad 3 do 5 let po předchozím útlumu meziročně vzrostly o 37,0 % na 123,7 mld. Kč. Jejich podíl však dále klesl z 19,1 % na 17,9 %, což potvrzuje dlouhodobý trend přesunu poptávky ke kratším fixacím. Naopak fixace nad 5 let pokračovaly v poklesu, který začal po prudkém růstu sazeb v roce 2022. Objem těchto úvěrů se meziročně snížil o 24,1 % na 32,7 mld. Kč a jejich podíl klesl z 9,1 % na 4,7 %. Dlouhodobé fixace tak v roce 2025 zaujímaly již jen marginální část trhu.

Tabulka 5.9: Nové hypoteční úvěry na bytové nemovitosti podle fixace úrokové sazby

Pramen: ČNB – ARAD, výpočty MF

V roce 2025 pokračoval dlouhodobý růst celkového objemu nesplacených hypotečních úvěrů, který dosáhl 3,1 bil. Kč, což představovalo meziroční tempo růstu 7,8 % (tabulka 5.10), a tedy novou nejvyšší úroveň od roku 2013 ^[3] . Tento vývoj se promítl i do podílu hypoték na úvěrech bankovního sektoru, který činil 62,7 % a v rámci sledovaného období se zvýšil o téměř 2,0 p. b. Vyšší dynamika byla dána zejména zrychlením tempa růstu objemu úvěrů na bytové nemovitosti o 2,8 p. b. na 7,7 % a také, byť mírnějším, zvýšením tempa růstu u úvěrů na nebytové nemovitosti o 0,7 p. b. na 8,1 %. Celkový počet hypotečních úvěrů se zvýšil pouze mírně o 1,1 % na 1 085,5 tis. smluv, což potvrzuje přetrvávající trend rychlejšího růstu objemu oproti počtu úvěrů. Dominantní postavení si nadále udržely úvěry na bytové nemovitosti, jejichž objem vzrostl na téměř 2,0 bil. Kč, přičemž jejich podíl na celkovém objemu nepatrně klesl na 63,8 %. Segment úvěrů na nebytové nemovitosti a ostatní účely zaznamenal srovnatelnou dynamiku růstu, když objem dosáhl 1,1 bil. Kč. Jeho podíl se nepatrně zvýšil na 36,2 %.

Pramen: ČNB – ARAD, výpočty MF

Podíl nevýkonných hypotečních úvěrů na jejich celkovém objemu se ve sledovaném období od roku

2020 postupně snižoval z 2,0 % až na 1,1 % v roce 2025. U hypotečních úvěrů obyvatelstvu na bydlení byl tento podíl zhruba poloviční, a současně v rámci sledovaného období vykazoval obdobný trend, když za 5 let postupně klesl z 0,9 % na 0,5 %. Že jde o výrazné zlepšení kvality retailového hypotečního portfolia dokládá i pokles objemu nevýkonných hypotečních úvěrů obyvatelstvu na bydlení (tabulka 5.11).

Pramen: ČNB – ARAD, výpočty MF

[1] Nově poskytnuté hypotéky tvoří tzv. čistě nové (do ekonomiky nové, včetně navýšení), refinancované (jinou institucí) a ostatní úvěrová ujednání (zejména refixace úrokové sazby).

[2] Dílčí subsektor sektoru domácností, bez zahrnutí živnostníků a společenství vlastníků bytových jednotek.

[3] Počátek analyzované časové řady.