Středočeský kraj za 10 let: byty zdražily na 101 005 Kč/m², nájmy překročily 320 Kč/m² a domy se výrazně zrychlily

 

Středočeský kraj potvrzuje, že už dávno není jen levnější alternativou Prahy. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že za posledních deset let se cenová úroveň v kraji výrazně posunula u bytů, rodinných domů i nájmů. U bytů k prodeji vzrostla cena z 29 750 Kč/m² v červnu 2016 na 101 005 Kč/m² v červnu 2026, tedy o 239,5 %. Rodinné domy zdražily z 25 068 Kč/m² na 69 542 Kč/m², tedy o 177,4 %, a nájemní byty se posunuly ze 160 Kč/m² na 321 Kč/m², tedy o 100,6 %.

Ještě důležitější než samotný růst cen je ale rychlost trhu. Byty k prodeji se v červnu 2026 nabízely v průměru 57 dní, zatímco o rok dříve to bylo 138 dní. U domů se doba nabízení zkrátila ze 197 dní na 71 dní a u nájemních bytů klesla z 39 dní na pouhých 10 dní. Středočeský kraj tak patří k nejdynamičtějším realitním trhům v České republice.

 

 

Krajský obraz: byty, domy a nájmy ve Středočeském kraji

Byty k prodeji: desetiletý růst o 239,5 %

 

„Středočeský kraj už nelze brát jen jako levnější alternativu Prahy. V řadě lokalit se cenová hladina velmi výrazně posunula a u nájmů vidíme extrémně rychlou obrátku nabídky. Právě tady je lokální znalost makléře naprosto zásadní,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Byty k prodeji: krajský průměr překročil 100 tisíc Kč/m²

U bytů k prodeji je růst Středočeského kraje mimořádně výrazný. V červnu 2016 byla průměrná cena 29 750 Kč/m². V červnu 2024 už dosahovala 77 986 Kč/m², v červnu 2025 činila 87 082 Kč/m² a v červnu 2026 vystoupala na 101 005 Kč/m². Za deset let tak ceny bytů vzrostly o 239,5 %, za poslední dva roky o 29,5 % a meziročně o 16,0 %.

Důležitý je také vývoj nabídky a rychlosti. Počet nabídek bytů se meziročně snížil z 2 990 na 2 884, tedy o 3,5 %. Současně se ale doba nabízení zkrátila ze 138 dní na 57 dní, což představuje pokles o 58,7 %. Trh se tedy výrazně zrychlil, přestože cenová hladina překročila hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční.

„U Středočeského kraje je potřeba vždy rozlišovat mikroregion. Praha-východ, Praha-západ, Kladensko, Kolínsko, Mladoboleslavsko nebo Příbramsko jsou z pohledu cen i poptávky velmi rozdílné trhy,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Domy k prodeji: růst cen je výrazný, ale největším příběhem je rychlost

U rodinných domů se cena ve Středočeském kraji zvýšila z 25 068 Kč/m² v červnu 2016 na 69 542 Kč/m² v červnu 2026. V červnu 2024 byla cena 59 464 Kč/m² a v červnu 2025 65 813 Kč/m². Za deset let tak domy zdražily o 177,4 %, za poslední dva roky o 16,9 % a meziročně o 5,7 %.

U domů je ale klíčová změna posledního roku: počet nabídek klesl ze 7 119 na 5 795, tedy o 18,6 %, a doba nabízení se zkrátila ze 197 dní na 71 dní, tedy o 64,0 %. To je velmi silný signál, že kvalitní a správně naceněné domy ve Středočeském kraji se v roce 2026 prodávají výrazně rychleji než před rokem.

„U domů ve Středočeském kraji rozhoduje mnohem víc než cena za metr. Kupující sledují dojezd do Prahy, dopravní napojení, velikost pozemku, technický stav, energetiku i budoucí náklady. Dům v dobré lokalitě a dobrém stavu má úplně jinou pozici než nemovitost, která vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci,“ říká Monika Lukášová.

Nájemní byty: průměrná doba nabízení klesla na pouhých 10 dní

Nájemní trh ve Středočeském kraji je v červnových datech mimořádně rychlý. Nájemné vzrostlo ze 160 Kč/m² v červnu 2016 na 321 Kč/m² v červnu 2026. V červnu 2024 činilo 269 Kč/m² a v červnu 2025 300 Kč/m². Za deset let tak nájemné vzrostlo o 100,6 %, za poslední dva roky o 19,3 % a meziročně o 7,0 %.

Zásadní je ale rychlost trhu. Průměrná doba nabízení nájemních bytů klesla ze 39 dní v červnu 2025 na 10 dní v červnu 2026, tedy o 74,4 %. Současně se počet nabídek snížil z 2 125 na 1 689, tedy o 20,5 %. V praxi to znamená, že zájemci o nájem v dobré dojezdové vzdálenosti od Prahy musí reagovat velmi rychle.

„Nájemní byty ve Středočeském kraji se v červnových datech otáčejí mimořádně rychle. Deset dní průměrné doby nabízení je velmi silný signál, že poptávka po bydlení v zázemí Prahy zůstává vysoká,“ říká Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Nejdražší města: Černošice, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav a Říčany

Detail měst ukazuje, jak rozdílný Středočeský kraj ve skutečnosti je. V červnu 2026 byly nejdražším městem u bytů k prodeji Černošice s cenou 132 529 Kč/m². Následoval Brandýs nad Labem-Stará Boleslav s cenou 131 713 Kč/m² a Říčany s 122 831 Kč/m². Do první desítky patří také Kladno s 114 040 Kč/m², Beroun s 110 376 Kč/m², Kralupy nad Vltavou se 104 141 Kč/m², Mělník se 102 947 Kč/m² a Slaný se 101 731 Kč/m².

Černošice, Říčany a Brandýs potvrzují sílu lokalit v přímém zázemí Prahy. U Černošic a Říčan je ale potřeba upozornit, že meziročně cena mírně klesla. U menších objemů nabídky může být výsledek citlivý na skladbu konkrétních inzerovaných bytů. Velmi důležité je také Kladno, které mělo s 459 nabídkami největší objem nabídky ze sledovaných měst.

Nejdostupnější města: Čáslav, Mnichovo Hradiště a Příbram

Na opačné straně cenového žebříčku jsou města, která zůstávají v rámci kraje dostupnější. Nejnižší cenu bytů k prodeji měla v červnu 2026 Čáslav s 63 097 Kč/m², následovalo Mnichovo Hradiště s 75 383 Kč/m², Příbram se 78 505 Kč/m², Neratovice se 79 312 Kč/m² a Rakovník se 79 551 Kč/m².

Ani tato města však nejsou levná v historickém srovnání. Čáslav měla v červnu 2016 cenu 22 085 Kč/m², zatímco v červnu 2026 už 63 097 Kč/m². Příbram vzrostla z 20 268 Kč/m² na 78 505 Kč/m² a Rakovník z 24 219 Kč/m² na 79 551 Kč/m². Pro kupující tak nejde o levné trhy v absolutním smyslu, ale spíše o dostupnější alternativy v rámci kraje.

Dvouletý růst: nejvíce rostly Mělník, Vlašim a Votice

Pohled za poslední dva roky ukazuje, která města zrychlila nejvíce v aktuální fázi trhu. Od června 2024 do června 2026 nejrychleji rostl Mělník, kde cena bytů vzrostla z 65 101 Kč/m² na 102 947 Kč/m², tedy o 58,1 %. Druhá byla Vlašim s růstem z 56 157 Kč/m² na 88 126 Kč/m², tedy o 56,9 %, a třetí Votice, kde cena vzrostla z 54 900 Kč/m² na 85 733 Kč/m², tedy o 56,2 %.

Do první pětice podle dvouletého růstu patří také Kolín, kde cena vzrostla o 45,8 %, a Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, kde cena za dva roky vzrostla o 41,2 %. Naopak nejnižší dvouletý růst vykázala Čáslav s růstem pouze o 0,4 %, dále Černošice s 4,1 %, Říčany s 16,4 %, Poděbrady s 16,8 % a Hořovice se 17,1 %.

Desetiletý růst: nejvíce posílily Vlašim, Kladno a Kutná Hora

Při desetiletém pohledu je pořadí opět jiné. Nejrychleji rostla Vlašim, kde cena bytů vzrostla z 19 746 Kč/m² na 88 126 Kč/m², tedy o 346,3 %. Druhé bylo Kladno, které se posunulo z 27 300 Kč/m² na 114 040 Kč/m², tedy o 317,7 %. Třetí byla Kutná Hora, kde cena vzrostla z 22 008 Kč/m² na 87 999 Kč/m², tedy o 299,9 %.

Do první pětice patří také Nymburk s růstem o 294,8 % a Votice s růstem o 288,6 %. Naopak nejnižší desetiletý růst měla Mladá Boleslav s růstem o 154,6 %, dále Černošice s 163,4 %, Říčany s 166,0 %, Beroun se 169,3 % a Dobříš se 175,7 %. Tady je dobře vidět efekt vysoké výchozí základny – některá města rostla procentně pomaleji, protože byla drahá už v roce 2016.

Středočeský kraj nelze ocenit jedním průměrem

Středočeský kraj je realitně výjimečný tím, že je silně propojen s Prahou. Do cen se promítá dojezdová vzdálenost, železniční a dálniční napojení, pracovní příležitosti, školy, služby, občanská vybavenost i kvalita konkrétní lokality. Jinak se chová Praha-východ a Praha-západ, jinak Kladensko, Berounsko, Kolínsko, Mladoboleslavsko, Příbramsko nebo Rakovnicko.

U bytů k prodeji je důležité, že kraj jako celek překročil hranici 100 tisíc Kč/m². To je psychologicky i prakticky významná hranice. Středočeský kraj se tím posouvá mezi dražší trhy, přestože v některých městech zůstává podstatně dostupnější než v nejužším zázemí Prahy.

U domů je situace ještě složitější. Středočeský kraj má velký objem nabídky rodinných domů, ale rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi jsou obrovské. Rozhoduje technický stav, velikost pozemku, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, energetická náročnost i to, zda jde o dům připravený k bydlení, nebo objekt vyžadující nákladnou rekonstrukci.

Co z toho plyne pro prodávající, kupující, nájemce a makléře

Pro prodávající je současný trh příležitostí. Ceny bytů i domů jsou výrazně výše než před deseti lety i před dvěma lety a trh se meziročně zrychlil. To ale neznamená, že správná cena vznikne automaticky. Ve Středočeském kraji je nutné pracovat s konkrétní lokalitou, stavem nemovitosti, dopravní dostupností a reálnou konkurencí v nabídce.

Pro kupující je hlavní zprávou to, že Středočeský kraj už v mnoha lokalitách není levnou alternativou Prahy. Krajský průměr u bytů k prodeji překročil 101 005 Kč/m² a nejžádanější města v zázemí Prahy se pohybují ještě výrazně výše. Kupující proto musí pečlivě porovnávat cenu, dostupnost, stav nemovitosti, budoucí náklady a kvalitu lokality.

Pro nájemce a pronajímatele je zásadní rychlost trhu. Průměrná doba nabízení nájemních bytů 10 dní ukazuje mimořádně rychlou obrátku nabídky. Nájemci by měli mít dopředu jasno v rozpočtu, lokalitě i požadavcích. Pronajímatelé naopak potřebují správně nastavit cenu, prověřit zájemce a ošetřit nájemní vztah kvalitní smlouvou.

Pro realitní makléře je Středočeský kraj jedním z nejnáročnějších regionů. Kvalitní makléř musí rozumět nejen cenám, ale i dojezdovým trasám, místní infrastruktuře, plánované výstavbě, školám, službám, dopravnímu napojení a specifikům jednotlivých měst.

„Ve Středočeském kraji může několik kilometrů znamenat velký rozdíl v ceně i poptávce. Proto je pro klienta velmi důležité, aby makléř znal konkrétní lokalitu, uměl pracovat s daty a zároveň dokázal vysvětlit reálnou hodnotu nemovitosti,“ uzavírá Monika Lukášová.

Prověření makléři pomáhají číst středočeský trh správně

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že kvalitní realitní služba není jen o vložení inzerátu. Je o správném ocenění, ochraně klienta, znalosti trhu a schopnosti vysvětlit, co konkrétní data znamenají pro konkrétní nemovitost.

Právě ve Středočeském kraji je tato role mimořádně důležitá. Krajský průměr je užitečný pro orientaci, ale skutečná cena se vždy tvoří lokálně. Rozhoduje konkrétní město, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, stav nemovitosti, typ bydlení a reálná konkurence v nabídce.

Stručně řečeno

Středočeský kraj za posledních deset let výrazně změnil svou cenovou úroveň. U bytů k prodeji vzrostla cena z 29 750 Kč/m² v červnu 2016 na 101 005 Kč/m² v červnu 2026. U domů se zvýšila z 25 068 Kč/m² na 69 542 Kč/m². U nájemních bytů vzrostlo nájemné ze 160 Kč/m² na 321 Kč/m².

Nejde ale jen o růst cen. Trh se v posledním roce výrazně zrychlil. Byty k prodeji se v červnu 2026 nabízely v průměru 57 dní, zatímco před rokem to bylo 138 dní. Domy k prodeji se zrychlily ze 197 dní na 71 dní. A u nájemních bytů klesla doba nabízení z 39 dní na pouhých 10 dní.

Městský detail ukazuje, že nejdražší jsou Černošice, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav a Říčany. Zároveň ale rychle rostou i města mimo nejužší pražské zázemí, například Mělník, Vlašim, Votice, Kolín nebo Kladno. Středočeský kraj tak nelze posuzovat jedním číslem – rozhoduje konkrétní lokalita a kvalita konkrétní nemovitosti.