Pozemky pro bydlení za 10 let v ČR zdražily na 2 615 Kč/m². Nejvíce rostly Jeseník, Žďár nad Sázavou a Znojmo

Stavební pozemky patří mezi nejcitlivější části realitního trhu. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že cena pozemků pro bydlení v celé České republice vzrostla z 814 Kč/m² v červnu 2016 na 2 615 Kč/m² v červnu 2026. Za posledních deset let tak jde o růst o 221,3 %.

Za poslední dva roky, tedy mezi červnem 2024 a červnem 2026, vzrostla celorepubliková cena z 2 421 Kč/m² na 2 615 Kč/m², tedy o 8,0 %. Meziročně proti červnu 2025, kdy byla cena 2 437 Kč/m², činil růst 7,3 %. Zásadní změnou je ale také rychlost trhu: doba nabízení se zkrátila z 294 dní v červnu 2025 na 118 dní v červnu 2026, tedy o 59,9 %. Počet nabídek současně klesl z 16 672 na 15 172, tedy o 9,0 %.

„U stavebních pozemků nestačí sledovat jen cenu za metr čtvereční. Rozhoduje hlavně územní plán, přístup, sítě, tvar pozemku, regulace a reálná možnost výstavby. Právě proto mohou být rozdíly mezi okresy obrovské,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Největší desetiletý růst: Jeseník, Žďár nad Sázavou a Znojmo

Nejvyšší desetiletý růst ceny za m² vykázal okres Jeseník, kde cena pozemků pro bydlení vzrostla z 257 Kč/m² v červnu 2016 na 1 460 Kč/m² v červnu 2026, tedy o 468,1 %. Druhý byl Žďár nad Sázavou, kde cena vzrostla z 462 Kč/m² na 2 458 Kč/m², tedy o 432,0 %. Třetí skončilo Znojmo, kde se cena zvýšila z 433 Kč/m² na 2 079 Kč/m², tedy o 380,1 %.

Do první desítky podle desetiletého růstu patří také Český Krumlov, Chrudim, Strakonice, Jičín, Litoměřice, Břeclav a Náchod. Žebříček ukazuje, že nejvyšší procentní růst se neodehrává pouze v nejdražších lokalitách. Často jde o okresy, které měly před deseti lety nízkou výchozí cenu a v posledních letech dohánějí rostoucí poptávku po stavebních parcelách.

„Pozemky jsou specifické tím, že kupující nekupuje jen plochu. Kupuje si budoucí možnost postavit dům. Proto má stejná cena za metr v různých lokalitách úplně jiný význam,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Praha, Brno a zázemí velkých měst drží nejvyšší ceny

Aktuálně nejdražší pozemky pro bydlení jsou v Hlavním městě Praze, kde cena v červnu 2026 dosáhla 20 380 Kč/m². Druhé je Brno-město s cenou 10 717 Kč/m², třetí Praha-východ s 7 978 Kč/m² a čtvrtá Praha-západ se 7 904 Kč/m². Do první desítky patří také Plzeň-město, Kladno, Brno-venkov, Beroun, Mělník a Nymburk.

Silné zastoupení Středočeského kraje v první desítce potvrzuje, že poptávka po pozemcích v dojezdové vzdálenosti od Prahy zůstává mimořádně silná. Okresy Praha-východ, Praha-západ, Kladno, Beroun, Mělník a Nymburk ukazují, že rodinné bydlení v zázemí hlavního města je stále jedním z nejsilnějších realitních motivů.

„U pozemků v okolí velkých měst se nejvíce projevuje vzácnost vhodných stavebních ploch. Cena neroste jen kvůli zájmu kupujících, ale také proto, že připravených a skutečně využitelných parcel je omezené množství,“ říká Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Nejlevnější okresy: Děčín, Sokolov, Tachov, Svitavy a Bruntál

Na opačné straně cenového žebříčku stojí okresy, kde jsou pozemky pro bydlení v červnu 2026 stále cenově dostupnější. Nejnižší cenu vykázal Děčín s hodnotou 974 Kč/m². Následuje Sokolov s 1 133 Kč/m², Tachov s 1 141 Kč/m², Svitavy s 1 162 Kč/m² a Bruntál s 1 183 Kč/m².

TOP 10 okresů podle desetiletého růstu: nejvíce rostly Jeseník, Žďár nad Sázavou a Znojmo

Nejvyšší desetiletý růst vykázal okres Jeseník. Cena zde vzrostla z 257 Kč/m² v 06/2016 na 1 460 Kč/m² v 06/2026, tedy o 468,1 %.

Na druhém místě je Žďár nad Sázavou, kde cena vzrostla z 462 Kč/m² na 2 458 Kč/m², tedy o 432,0 %. Třetí je Znojmo, kde se cena zvýšila z 433 Kč/m² na 2 079 Kč/m², tedy o 380,1 %.

Nižší cena ale u pozemků neznamená automaticky výhodnou koupi. U stavebních parcel je vždy nutné prověřit, zda je pozemek skutečně určený pro bydlení, zda odpovídá územnímu plánu, jak je řešen přístup, sítě, voda, kanalizace, elektřina, ochranná pásma, svažitost, regulace a náklady na přípravu stavby.

Právě u levnějších pozemků může kupující později zjistit, že skutečné náklady budou výrazně vyšší než samotná kupní cena naznačovala. Rozhodující proto není jen cena za m², ale reálná stavební využitelnost.

Za dva roky nejvíce rostly Most, Český Krumlov a Přerov

Dvouletý pohled ukazuje aktuálnější dynamiku trhu. Od června 2024 do června 2026 rostl nejrychleji okres Most, kde cena vzrostla z 1 440 Kč/m² na 2 332 Kč/m², tedy o 61,9 %. Druhý byl Český Krumlov s růstem o 55,2 % a třetí Přerov s růstem o 50,4 %.

Do první desítky dvouletého růstu se dostaly také Trutnov, Sokolov, Uherské Hradiště, Blansko, Ústí nad Labem, Šumperk a Karlovy Vary. Naopak v některých okresech cena za poslední dva roky stagnovala nebo klesla, například v Opavě, Jihlavě, Kroměříži, Pardubicích, Svitavách, Českých Budějovicích, Hodoníně, Berouně, Benešově a Prostějově.

U pozemků je podobný vývoj potřeba číst opatrněji než u bytů. Průměrnou cenu může výrazně ovlivnit skladba nabídky: v jednom období se mohou více nabízet menší, zasíťované a stavebně připravené parcely, jindy větší, méně připravené nebo hůře dostupné pozemky.

Meziročně nejvíce rostly Přerov, Náchod a Jeseník

Aktuální meziroční dynamiku ukazuje srovnání června 2026 proti červnu 2025. Nejvyšší meziroční růst vykázal Přerov, kde cena vzrostla z 1 640 Kč/m² na 2 358 Kč/m², tedy o 43,8 %. Druhý byl Náchod s růstem o 42,0 % a třetí Jeseník s růstem o 34,7 %.

Do první desítky meziročního růstu patří také Pelhřimov, Plzeň-jih, Šumperk, Rychnov nad Kněžnou, Trutnov, Písek a Karlovy Vary. Naopak meziročně klesly například Hodonín, Prostějov, Prachatice, Bruntál, Liberec a České Budějovice. To potvrzuje, že trh s pozemky je velmi lokální a nelze ho popsat jedním celorepublikovým závěrem.

Nejrychlejší trhy: Brno-venkov, Plzeň-město, Náchod a Praha

Pozemky se obecně prodávají déle než byty nebo nájemní bydlení, protože kupující řeší mnohem více technických a právních otázek. Přesto se v červnu 2026 některé okresy dostaly na výrazně kratší dobu nabízení. Nejrychlejší byl Brno-venkov s průměrnou dobou 75 dní, následovalo Plzeň-město se 77 dny, Náchod se 78 dny, Hlavní město Praha s 85 dny a Pardubice s 89 dny.

Naopak nejdelší dobu nabízení vykázaly Cheb s 253 dny, Teplice s 239 dny, Hodonín s 223 dny, Česká Lípa s 221 dny a Karlovy Vary s 218 dny. Delší doba ale nemusí znamenat slabý trh. U pozemků může souviset s velikostí parcely, chybějícími sítěmi, komplikovaným přístupem, územně plánovacími omezeními nebo vyššími náklady na přípravu stavby.

U pozemků rozhoduje hlavně reálná možnost stavět

Stavební pozemky jsou z pohledu trhu mimořádně specifické. Kupující nekupuje hotové bydlení, ale budoucí možnost bydlení vytvořit. To znamená, že klíčové jsou otázky, které u bytu nebo domu často nehrají tak zásadní roli: územní plán, regulativy, sítě, příjezdová cesta, ochranná pásma, tvar a svažitost pozemku, napojení na obecní infrastrukturu nebo reálná šance získat povolení.

Dva pozemky ve stejné obci a za podobnou cenu mohou mít úplně jinou hodnotu. Jeden může být připravený pro projekt domu prakticky okamžitě, zatímco druhý může vyžadovat složité řešení přístupu, přivedení sítí, změnu územního plánu nebo významné dodatečné investice.

„U stavebního pozemku se chyba často projeví až později. Kupující může zjistit, že výstavba bude složitější, dražší nebo omezenější, než čekal. Proto je potřeba prověřit pozemek ještě před podpisem smlouvy, ne až po koupi,“ upozorňuje Monika Lukášová.

Co z toho plyne pro prodávající, kupující a makléře

Pro prodávající je současný trh příležitostí. Pozemky pro bydlení za deset let výrazně zdražily, počet nabídek je nižší než v roce 2016 i než před rokem a doba nabízení se výrazně zkrátila. To ale neznamená, že se každý pozemek prodá rychle a za maximální cenu. U stavebních parcel rozhoduje kvalita přípravy nabídky – jasná dokumentace, informace o územním plánu, přístup, sítě, regulace a reálné možnosti výstavby.

Pro kupující je hlavní zprávou opatrnost. Cena za m² je jen první orientační údaj. Před koupí je nutné ověřit, zda je pozemek skutečně stavební, jaké jsou regulativy, zda je zajištěn právně bezproblémový přístup, jak jsou řešeny sítě, voda, elektřina, kanalizace nebo odpadní vody a jaké budou skutečné náklady na přípravu stavby.

Pro realitní makléře jsou pozemky jedním z odborně nejnáročnějších segmentů. Nestačí pozemek nafotit a vložit do inzerce. Kvalitní makléř musí rozumět územnímu plánu, katastru, věcným břemenům, přístupovým cestám, sítím, ochranným pásmům a tomu, co bude kupující reálně řešit před zahájením stavby.

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že kvalitní realitní služba není jen o inzerci. U pozemků jde zejména o správné ocenění, bezpečnou přípravu prodeje, prověření stavební využitelnosti a ochranu klienta před problémy, které se mohou ukázat až po podpisu smlouvy.

Stručně řečeno

Pozemky pro bydlení v České republice za posledních deset let výrazně zdražily. Cena vzrostla z 814 Kč/m² v červnu 2016 na 2 615 Kč/m² v červnu 2026, tedy o 221,3 %. Za poslední dva roky se cena zvýšila o 8,0 % a meziročně o 7,3 %.

Nejvyšší desetiletý růst vykázaly okresy Jeseník, Žďár nad Sázavou a Znojmo. Aktuálně nejdražší jsou pozemky v Praze, Brně-městě, Praze-východ a Praze-západ. Nejlevnější jsou v okresech Děčín, Sokolov, Tachov, Svitavy a Bruntál.

Hlavní závěr je jasný: u pozemků nestačí sledovat jen cenu za m². Rozhoduje, zda je pozemek skutečně využitelný pro bydlení, zda má přístup, sítě, vhodný tvar, odpovídající regulaci a reálnou možnost výstavby.