AI mění realitní trh. Staging zlevnil o desítky tisíc, roste ale riziko ztráty důvěry

Umělá inteligence proměňuje český realitní trh na několika frontách. Mění způsob, jakým se nemovitosti prezentují kupujícím, ale i to, jak se odhadují jejich ceny. Právě nyní, kdy tempo zdražování bytů i domů oproti loňsku zpomalilo a trh se ochlazuje, roste význam kvalitní prezentace i přesných dat. Virtuální staging dnes stojí řádově stovky korun za fotografii místo desítek tisíc za klasický a výsledek je na první pohled téměř nerozeznatelný. Zároveň s tím ale roste i význam důvěry. V zahraničí již platí přísné zákony pro označování AI fotografií a 2. srpna vstupuje v účinnost i evropský Akt o AI, který vyžaduje transparentnost u generovaného obsahu. V české realitní praxi se ale jasná pravidla pro označování upravovaných snímků teprve utvářejí.

„Trh se oproti loňsku ochladil a o to víc záleží na tom, jak se nemovitost prezentuje. AI dnes umožňuje nejen kvalitní vizualizaci za pár minut, ale i odhad ceny na základě stovek tisíc transakcí. To vyrovnává šance. Ale u vizualizací to zároveň znamená, že kupující si už nemůže fotku v inzerátu brát jako důkaz skutečného stavu. Makléř, který to neoznačí, riskuje důvěru klienta,“ říká Michal Makoš, ředitel a spoluzakladatel společnosti Reas.cz.

Tempo zdražování zpomaluje. Prezentace i důvěra mohou rozhodovat víc než dřív

Tempo zdražování bytů i domů v první polovině roku zpomalilo. U bytů z loňských téměř 10 % na 7 %, u domů z 12 % na současných necelých 5 %. Počet prodaných bytů přitom rostl jen o necelá 3 %. Průměrný byt v Česku dnes stojí 5,3 milionu korun a na kupce čeká v průměru čtyři měsíce. Kupující se rozhoduje podle emoce z fotky a ta se dá dnes vyrobit za pár minut. Pokud realita na prohlídce neodpovídá očekávání z inzerátu, důvěra se ztrácí. A to nejen vůči konkrétnímu makléři, ale vůči celému trhu.

Z praxe: AI pomáhá, ale transparentnost a vztah s klientem jsou základ

„AI vizualizace dnes používám víc než klasický home staging. Záleží vždycky na typu nemovitosti, ale u většiny bytů je vizualizace rychlejší, jednodušší a výrazně levnější. Dřív byla i vizualizace relativně drahá, dnes je dostupná prakticky každému makléři. Staging úplně nezmizí, ale jde do pozadí. Co je ale zásadní, v inzerátu vždycky dávám nejdřív fotku reálného stavu a až potom vizualizaci pro představu. Klient musí vědět, co kupuje. AI nám řadu věcí zrychlila a zjednodušila, ale naše práce je pořád hlavně o kontaktu s lidmi, o budování vztahu a porozumění," říká Chantal Elexová, makléřka RE/MAX Partner spolupracující s Reas.cz.

V Kalifornii je zatajení trestné. V Česku chybí ucelená metodika

Kalifornský zákon AB 723, účinný od roku 2026, je prvním zákonem na světě, který přímo pojmenovává AI úpravy fotografií nemovitostí. Každá fotka upravená umělou inteligencí musí nést viditelné označení přímo na snímku. Povinnost platí pro inzeráty na portálech, sociální sítě, tištěnou reklamu i webové stránky makléřů. Úmyslné zatajení je klasifikováno jako přečin.

V Česku sice zatajování vad na fotkách naráží na obecný zákaz klamání spotřebitele a od 2. srpna vstupují v účinnost unijní pravidla v rámci Aktu o AI, jasný oborový standard ani zavedená praxe pro viditelné označování AI vizualizací v inzerátech tu však zatím neexistuje.

AI v datech. Přesnější odhady, rychlejší propojení s makléřem

AI na realitním trhu ale neznamená jen vizualizace. Druhá strana téže technologie pomáhá prodávajícím při rozhodování. Reas.cz využívá AI k analýze stovek tisíc realizovaných transakcí z katastru nemovitostí a na jejich základě poskytuje odhad tržní ceny nemovitosti. Algoritmus zároveň vyhodnocuje úspěšnost makléřů podle lokality a typu nemovitosti a propojuje prodávajícího s konkrétním makléřem. Platforma také pracuje s databází přes 400 000 poptávek od kupujících, díky čemuž se prodávající a kupující propojí často ještě před zveřejněním inzerátu.

„Vidíme, jak AI proměňuje celý prodejní proces. Na jedné straně zlevnila a zrychlila prezentaci nemovitostí, na druhé umožňuje pracovat s daty v rozsahu, který dřív nebyl možný. Odhad ceny založený na stovkách tisíc transakcí je přesnější než odhad od oka. Pro prodávajícího to znamená lepší výchozí pozici,“ říká Michal Makoš, ředitel a spoluzakladatel společnosti Reas.cz, ale upozorňuje: Technologie je ale jen nástroj, osobní prohlídka, vyjednávání a budování důvěry mezi prodávajícím a kupujícím zůstávají na makléři."

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Údaje o cenách a prodejích nemovitostí vycházejí z realizovaných transakcí za období leden až červen 2025 a 2026. Data o regulaci AI v realitách vycházejí z kalifornského zákona AB 723 (účinný od roku 2026) a z etického kodexu americké Národní asociace realitních makléřů (NAR).