Chaty a chalupy za dva roky zdražily o 21,8 %. Nabídka meziročně klesla o čtvrtinu a trh výrazně zrychlil

Trh s chatami a chalupami zůstává aktivní, přestože jsou rekreační nemovitosti výrazně dražší než před dvěma lety. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že průměrná nabídková cena chat a chalup v celé České republice vzrostla z 37 443 Kč/m² v červnu 2024 na 45 593 Kč/m² v červnu 2026. Za dva roky jde o růst o 21,8 %.

Meziročně se cena zvýšila z 41 552 Kč/m² na 45 593 Kč/m², tedy o 9,7 %. Ještě výraznější změnou je ale vývoj nabídky a rychlosti trhu. Počet nabízených rekreačních nemovitostí se meziročně snížil z 5 773 na 4 315, tedy o 25,3 %, zatímco průměrná doba nabízení klesla ze 152 na 81 dní. Trh je proto současně dražší, rychlejší a nabízí kupujícím podstatně menší výběr než před rokem.

„Chaty a chalupy jsou segmentem, ve kterém se mimořádně silně propojují emoce, životní styl a ekonomické rozhodování. Aktuální data ukazují, že zájem o kvalitní rekreační nemovitosti trvá, ale kupující dnes vybírají z užší nabídky a musejí reagovat rychleji,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Celá ČR: cena vzrostla na 45 593 Kč/m², nabídka meziročně klesla o 25,3 %

Vyšší ceny trh nezpomalily

V červnu 2024 se chaty a chalupy v celé České republice nabízely za průměrných 37 443 Kč/m² a doba nabízení činila 162 dní. O rok později cena vzrostla na 41 552 Kč/m², zatímco průměrná doba nabízení zůstávala na relativně vysokých 152 dnech. V červnu 2026 už cena dosáhla 45 593 Kč/m², ale doba nabízení se snížila na 81 dní.

Vyšší ceny tedy nevedly ke zpomalení trhu. Naopak – rekreační nemovitosti se v průměru prodávají výrazně rychleji než před rokem. Současně však meziročně ubylo 1 458 nabídek, což omezuje možnost výběru zejména u kvalitních objektů v atraktivních lokalitách.

„Pokles nabídky o více než čtvrtinu je u chat a chalup velmi důležitý. Každá rekreační nemovitost je do značné míry originál, takže menší nabídka znamená nejen méně inzerátů, ale také menší pravděpodobnost, že kupující najde objekt odpovídající jeho představě o lokalitě, stavu, pozemku a způsobu využití,“ uvádí Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Nejdražší je Praha, největší trh má Středočeský kraj

Nejdražším krajem u chat a chalup bylo v červnu 2026 Hlavní město Praha s cenou 71 099 Kč/m². Pražský segment rekreačních nemovitostí je však malý a specifický – v nabídce bylo pouze 75 objektů, takže výslednou hodnotu může výrazně ovlivnit skladba konkrétních nemovitostí.

Druhý byl Středočeský kraj s cenou 59 736 Kč/m² a třetí Jihočeský kraj s hodnotou 46 376 Kč/m². Následovaly Liberecký kraj s cenou 46 314 Kč/m² a Královéhradecký kraj s 45 691 Kč/m².

Středočeský kraj je pro trh chat a chalup mimořádně významný. V červnu 2026 zde bylo evidováno 806 nabídek, nejvíce ze všech krajů, a průměrná doba nabízení činila 69 dní, což byla zároveň nejkratší krajská hodnota. Trh těží z dlouhé rekreační tradice i z dojezdové vzdálenosti od Prahy.

Jihočeský, Liberecký a Královéhradecký kraj potvrzují sílu tradičních rekreačních oblastí. Do cen se zde promítá přírodní prostředí, dostupnost hor, vodních ploch, turistických lokalit i možnost využívat nemovitost nejen o víkendech, ale stále častěji také pro delší pobyty nebo práci na dálku.

Nejdostupnější je Vysočina, rychle ale rostou i levnější regiony

Nejnižší průměrnou cenu měl v červnu 2026 Kraj Vysočina, kde chaty a chalupy dosáhly 37 523 Kč/m². Následoval Karlovarský kraj s 38 945 Kč/m² a Plzeňský kraj s cenou 39 824 Kč/m². Mezi dostupnější kraje patřily také Pardubický kraj s 40 703 Kč/m² a Olomoucký kraj s 41 138 Kč/m².

Nižší aktuální cena ale neznamená pomalý nebo stagnující trh. Karlovarský kraj za poslední dva roky zdražil o 38,5 %, Pardubický o 37,2 % a Olomoucký o 36,6 %. Právě cenově dostupnější regiony tak v některých případech vykazují nejrychlejší růst.

„U rekreačních nemovitostí je nutné rozlišovat aktuální cenu a tempo růstu. Některý kraj může být stále relativně dostupný, ale současně velmi rychle dohánět předchozí cenový rozdíl. Výsledek je vždy potřeba zasadit do kontextu konkrétní lokality a skladby nabídky,“ říká Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Za dva roky nejvíce zdražil Karlovarský kraj

Nejrychlejší dvouletý růst zaznamenal Karlovarský kraj, kde cena vzrostla z 28 124 Kč/m² v červnu 2024 na 38 945 Kč/m² v červnu 2026, tedy o 38,5 %. Následoval Pardubický kraj s růstem o 37,2 %, Olomoucký kraj s 36,6 %, Zlínský kraj s 30,8 % a Královéhradecký kraj s růstem o 30,7 %.

Na opačné straně dvouletého srovnání byla Praha, kde se průměrná cena snížila z 75 603 Kč/m² na 71 099 Kč/m², tedy o 6,0 %. Vzhledem k nízkému počtu pražských nabídek ale nelze tento údaj chápat jako jednoznačný pokles hodnoty rekreačních nemovitostí v hlavním městě. Výsledek může ovlivnit rozdílná skladba aktuálně nabízených objektů.

Nižší dvouletý růst vykázaly také Plzeňský kraj s 9,7 %, Liberecký kraj s 13,7 % a Jihomoravský kraj s 16,7 %. Ani zde však nejde automaticky o slabý trh – důležitá je výchozí cena, počet nabídek, typ nemovitostí a konkrétní rekreační lokality.

Meziročně vedou Zlínský, Olomoucký a Pardubický kraj

V meziročním srovnání června 2026 proti červnu 2025 vzrostly ceny chat a chalup ve všech krajích. Nejrychleji zdražil Zlínský kraj, kde se cena zvýšila z 34 303 Kč/m² na 41 712 Kč/m², tedy o 21,6 %.

Druhý byl Olomoucký kraj s růstem o 18,9 %, následovaný Pardubickým krajem s 18,8 %, Ústeckým krajem s 16,8 % a Plzeňským krajem s meziročním růstem o 14,5 %.

Nejpomaleji meziročně rostl Liberecký kraj, kde se cena zvýšila o 2,7 %. Jihomoravský kraj přidal 3,2 %, Praha 4,6 %, Moravskoslezský kraj 4,9 % a Kraj Vysočina 5,9 %.

Rozdíly mezi kraji potvrzují, že rekreační nemovitosti nelze hodnotit jen pomocí jednoho celorepublikového průměru. O výsledné ceně rozhoduje nejen kraj, ale především konkrétní obec, dostupnost, okolní příroda, velikost pozemku, stav objektu a možnost celoročního využití.

Nabídka klesla ve všech krajích

Počet nabídek chat a chalup se meziročně snížil ve všech krajích. Největší pokles zaznamenal Pardubický kraj, kde nabídka klesla z 350 na 213 objektů, tedy o 39,1 %. V Praze klesla o 38,0 %, v Karlovarském kraji o 36,7 %, v Libereckém kraji o 30,7 % a ve Středočeském kraji o 30,6 %.

Nejmírnější pokles nabídky měl Zlínský kraj, kde počet nabídek klesl pouze z 227 na 222, tedy o 2,2 %. V Ústeckém kraji se nabídka snížila o 13,8 % a v Královéhradeckém kraji o 16,2 %.

Pokles nabídky má u rekreačních nemovitostí větší význam než u standardizovanějších segmentů. Dva byty stejné dispozice ve stejném domě mohou být relativně dobře porovnatelné. U chat a chalup se ale může zásadně lišit stav objektu, velikost pozemku, dostupnost vody, elektřiny a odpadů, příjezdová cesta, vytápění, stavební dokumentace i charakter okolí.

Trh je nejrychlejší ve Středočeském kraji

Nejkratší průměrnou dobu nabízení měl v červnu 2026 Středočeský kraj s 69 dny. Následovala Praha, Jihomoravský kraj a Moravskoslezský kraj, shodně se 71 dny, a Ústecký kraj se 78 dny.

Nejdelší dobu nabízení měl Olomoucký kraj s 99 dny, Plzeňský kraj s 95 dny, Pardubický kraj s 90 dny, Královéhradecký kraj s 85 dny a Karlovarský kraj s 84 dny. I nejpomalejší kraje jsou ale výrazně rychlejší než celorepublikový průměr před rokem, který činil 152 dní.

Zrychlení trhu ukazuje, že kvalitní a správně oceněné rekreační nemovitosti mají silnou poptávku. Pro kupující ale kratší doba nabízení nesmí znamenat rozhodování bez technického a právního prověření.

U chat a chalup nestačí cena za metr čtvereční

Cena za m² je důležitým orientačním údajem, ale u rekreačních nemovitostí má omezenou vypovídací hodnotu. Dvě chalupy ve stejné oblasti mohou mít zcela odlišnou hodnotu podle technického stavu, pozemku, přístupu, sítí a možnosti celoročního užívání.

Kupující by měli před koupí prověřit zejména:

• právně zajištěnou přístupovou cestu,
• soulad stavby se zápisem v katastru a stavební dokumentací,
• vlastnictví a hranice pozemků,
• zdroj vody a způsob řešení odpadních vod,
• stav elektřiny, vytápění, střechy a konstrukcí,
• vlhkost a případné statické problémy,
• možnost příjezdu a užívání během zimy,
• nutné náklady na rekonstrukci,
• případná věcná břemena nebo jiná omezení.

„U chat a chalup se velmi často rozhoduje emocemi, protože kupující si představuje budoucí pobyty, rodinu a odpočinek. Technické a právní prověření ale musí zůstat racionální. Právě přehlédnutý přístup, voda, vlhkost nebo nesoulad dokumentace mohou po koupi způsobit zásadní komplikace,“ upozorňuje Monika Lukášová.

Co vývoj znamená pro prodávající, kupující a makléře

Pro prodávající jsou aktuální data příznivá. Ceny rostou, doba nabízení se zkracuje a počet konkurenčních nabídek je nižší. Ani aktivnější trh však neznamená, že lze cenu nastavit libovolně. Kupující pečlivě zohledňují technický stav, dostupnost, sítě, pozemek a budoucí náklady.

Dobře připravená nabídka by měla vedle profesionální prezentace obsahovat také přehledné informace o přístupu, sítích, vodě, odpadech, vytápění, dokumentaci a skutečném způsobu využití objektu.

Pro kupující je hlavní zprávou menší výběr a rychlejší trh. Kvalitní objekt v dobré lokalitě nemusí zůstat v nabídce dlouho. Rychlá reakce ale nesmí nahradit kontrolu technického a právního stavu.

Pro realitní makléře jsou chaty a chalupy jedním z nejnáročnějších segmentů. Nestačí porovnat cenu za m². Kvalitní makléř musí znát konkrétní rekreační oblast, umět vyhodnotit stav objektu, upozornit na dokumentaci, přístup, sítě a případná omezení a správně vysvětlit, proč má konkrétní nemovitost určitou hodnotu.

Stručně řečeno

Chaty a chalupy v České republice za poslední dva roky zdražily z 37 443 Kč/m² na 45 593 Kč/m², tedy o 21,8 %. Meziročně se cena zvýšila o 9,7 %.

Doba nabízení se meziročně zkrátila ze 152 na 81 dní, zatímco počet nabídek klesl z 5 773 na 4 315, tedy o 25,3 %. Trh je proto dražší, rychlejší a s menší nabídkou.

Nejdražší je Praha, následovaná Středočeským a Jihočeským krajem. Nejdostupnější je Kraj Vysočina, Karlovarský a Plzeňský kraj. Za dva roky nejvíce rostl Karlovarský, Pardubický a Olomoucký kraj. Meziročně vedl Zlínský kraj.

Pro prodávající představuje současný trh příležitost, pokud je nemovitost správně oceněná a dobře připravená. Pro kupující znamená potřebu rychlé reakce, ale také důkladného prověření. Pro makléře pak potvrzuje význam lokální znalosti a zkušenosti s technickými a právními specifiky rekreačních nemovitostí.