Koupě bytu se nájmu vzdaluje: ceny bytů za tři roky vzrostly o 45 %, nájemné o 21 %

Koupit vlastní byt, nebo zůstat v nájmu? Rozhodování českých domácností se za poslední tři roky výrazně změnilo. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že od července 2023 do července 2026 vzrostla průměrná nabídková cena bytů v České republice o 45,3 %, zatímco nájemné se zvýšilo o 20,7 %. Prodejní ceny tak rostly více než dvojnásobným tempem.

Cena bytů k prodeji vzrostla z 67 800 Kč/m² na 98 530 Kč/m². Nájemné se ve stejném období zvýšilo z 275 na 332 Kč/m² měsíčně. Prodejní ceny přitom rostly rychleji než nájemné ve všech 14 krajích České republiky.

„Tři roky ukazují zřetelný posun. Nájemné rostlo, ale prodejní ceny bytů se zvýšily více než dvojnásobným tempem. Pro domácnosti je proto ještě důležitější počítat nejen kupní cenu, ale také vlastní zdroje, splátku, délku plánovaného bydlení a náklady spojené s vlastnictvím,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Modelový byt o 60 m²: kupní cena je o 1,84 milionu vyšší

Rozdíl dobře ukazuje modelový byt o ploše 60 m². V červenci 2023 odpovídala jeho nabídková kupní cena celorepublikovému průměru přibližně 4,07 milionu korun. V červenci 2026 už jde o 5,91 milionu korun. Za tři roky se tak modelová kupní cena zvýšila o 1,84 milionu korun.

Modelové měsíční nájemné za stejnou plochu se ve stejném období zvýšilo z 16 500 Kč na 19 920 Kč, tedy o 3 420 Kč měsíčně. Jde přitom pouze o porovnání nabídkových hodnot za metr čtvereční. U nájmu nejsou zahrnuty služby a energie, u koupě zase úroky hypotéky, vlastní zdroje, fond oprav, údržba, pojištění a další náklady vlastnictví.

Data proto sama o sobě neříkají, že nájem je výhodnější než koupě. Ukazují ale, že vstupní finanční bariéra vlastnického bydlení se během tří let zvýšila výrazně rychleji než cena nájemního bydlení.

Největší rozdíl je v Ústeckém kraji

Nejvýraznější rozdíl mezi vývojem kupních cen a nájemného zaznamenal Ústecký kraj. Ceny bytů zde za tři roky vzrostly o 71,6 %, zatímco nájemné o 22,8 %. Rozdíl činí téměř 49 procentních bodů.

Výrazný rozdíl vykázal také Moravskoslezský kraj, kde ceny bytů vzrostly o 64,1 % a nájemné o 28,0 %, a Liberecký kraj s růstem cen bytů o 56,3 % proti růstu nájemného o 20,2 %.

Ústecký kraj přitom zůstává absolutně nejdostupnějším regionem. V červenci 2026 zde činila průměrná nabídková cena bytů 46 505 Kč/m², zatímco v Praze 165 829 Kč/m². Vysoké procentní tempo růstu tedy neznamená, že se region cenově dostal na úroveň Prahy – výrazně se ale zmenšuje část cenového náskoku, který levnější regiony měly.

„Regionální srovnání ukazuje, že nejde jen o Prahu nebo Brno. Nejrychleji se prodejní ceny zvedaly v dostupnějších krajích s nižší výchozí základnou. To mění cenovou mapu republiky a současně zmenšuje prostor, ve kterém mohly domácnosti hledat výrazně levnější vlastnické bydlení,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Poměr kupní ceny k nájemnému se zvýšil

Další pohled nabízí jednoduchý poměr nabídkové kupní ceny k ročnímu nájemnému. V červenci 2023 odpovídala průměrná cena bytu v České republice přibližně 20,5 roku hrubého nájemného. V červenci 2026 už jde o 24,7 roku.

Nejvyšší hodnotu vykazuje Praha s 29,5 roku, následuje Jihočeský kraj s 26,7 roku a Středočeský kraj s 26,0 roku. Nejnižší je naopak Ústecký kraj se 17,5 roku.

Tento ukazatel ale není výpočtem skutečné návratnosti investice. Nezohledňuje financování, opravy, fond oprav, pojištění, neobsazenost, transakční náklady ani případný budoucí růst hodnoty nemovitosti. Ukazuje pouze to, že kupní ceny se vůči současnému nájemnému během posledních tří let posunuly výrazně výše.

Koupit, nebo zůstat v nájmu? Univerzální odpověď neexistuje

Rychlejší růst kupních cen není argumentem pro to, aby domácnosti automaticky zůstávaly v nájmu. Stejně tak historický růst cen není důvodem koupit jakýkoliv byt za jakoukoliv cenu.

Rozhodnutí by mělo vycházet především z:

• výše vlastních prostředků a bezpečné měsíční splátky,
• délky plánovaného bydlení,
• stability příjmů a očekávaných životních změn,
• konkrétní lokality,
• technického stavu nemovitosti,
• nákladů na vlastnictví a budoucí opravy,
• potřeby flexibility.

Pro člověka, který chce v konkrétní lokalitě zůstat dlouhodobě, má dostatek vlastních prostředků a bezpečně zvládá financování, může koupě stále dávat velmi dobrý smysl. Nájem naopak nabízí větší flexibilitu domácnostem, které očekávají změnu zaměstnání, města nebo rodinné situace.

Oba trhy jsou navíc výrazně rychlejší

Za poslední tři roky se výrazně zkrátila také doba, po kterou jsou byty v nabídce.

U bytů k prodeji klesla průměrná doba nabízení ze 182 dní v červenci 2023 na 53 dní v červenci 2026, tedy o 70,9 %. U nájemních bytů se zkrátila ze 48 na 23 dní, tedy o 52,1 %.

Kupující i nájemci proto mají na rozhodování méně času. Rychlost ale nesmí znamenat rezignaci na právní a technickou kontrolu nemovitosti, kontrolu financování nebo podmínek nájemní smlouvy.

Hlavní čísla

Česká republika, červenec 2023 → červenec 2026

• Byty k prodeji: 67 800 → 98 530 Kč/m² | +45,3 %
• Nájemné: 275 → 332 Kč/m² | +20,7 %
• Rozdíl tempa růstu: 24,6 procentního bodu
• Modelový byt 60 m²: kupní cena vyšší o 1,84 mil. Kč
• Doba nabízení bytu k prodeji: 182 → 53 dní
• Doba nabízení nájemního bytu: 48 → 23 dní
• Prodejní ceny rostly rychleji než nájemné ve všech 14 krajích
• Největší rozdíl: Ústecký kraj – ceny +71,6 %, nájemné +22,8 %.