Hypotéky si jdou pro rekord. Co je žene nahoru, když počet poskytnutých úvěrů zaostává za předchozími roky?

Tuzemský hypoteční trh má nakročeno díky rekordnímu prvnímu pololetí k přepsání historických tabulek i za celý letošní rok. Banky a stavební spořitelny poskytly za prvních šest měsíců včetně refinancování hypotéky za 294 miliard korun. Překonaly tak i dosud nejsilnější první polovinu roku 2021, kdy objem dosáhl 281 miliard. Podle našeho odhadu by celoroční produkce mohla vystoupat na více než 480 miliard korun a překonat dosavadní rekord 450 miliard z roku 2021.

Za vysokými objemy ale není rekordní počet hypoték. Počet poskytnutých úvěrů letos pravděpodobně přesáhne 100 tisíc, zatímco v roce 2021 jich bylo 148 tisíc – tedy skoro o polovinu více. Hlavním tahounem je výše hypotéky – průměrně by měla dosáhnout 4,5 milionu korun. V roce 2021 to bylo lehce nad třemi miliony korun. Trh tedy roste hlavně proto, že nemovitosti zdražují a lidé si na jejich pořízení půjčují vyšší částky.

Hypotéky popohnaly regulace i krize v Hormuzu

Mimořádně silné první pololetí podpořily dvě události, které část poptávky urychlily. Od dubna platí přísnější pravidla pro financování investičních nemovitostí. Řada zájemců proto chtěla nákup stihnout ještě za původních podmínek. Podobně pak zapůsobily obavy z růstu sazeb spojeného s konfliktem na Blízkém východě. Klienti, kteří už měli nemovitost vyhlédnutou, své rozhodnutí raději urychlili. Odhadujeme, že tyto vlivy navýšily jarní produkci přibližně o 20 až 25 miliard korun.

Ve druhé polovině roku už trh přibržďuje. Část poptávky se vyčerpala na jaře, přidává se běžné prázdninové zpomalení a také vyšší úrokové sazby. Očekáváme proto, že objem hypoték bude ve druhém pololetí zhruba o třetinu nižší než v prvním. Ani to by ale nemělo ohrozit nový celoroční rekord.

Nová hypoteční realita začíná pětkou

Hypoteční sazby se čtyřkou na začátku jsou až na dílčí a krátkodobé akce bank minulostí. Skutečně sjednávané sazby se už v průměru dostaly nad pět procent a běžné nabídkové sazby jsou ještě o něco výše. Další vývoj hypotečních sazeb, za které si Češi půjčují na bydlení, bude do značné míry záviset na konfliktu na Blízkém východě a situaci kolem Hormuzského průlivu. Ta dnes totiž celosvětově ovlivňuje ceny ropy a dalších komodit, inflační očekávání i cenu peněz na mezibankovním trhu, od které se odvíjejí také ceny hypoték.

Pro další měsíce pracujeme se třemi základními scénáři. Pokud se situace uklidní, mohly by se hypoteční sazby držet okolo pěti procent. Druhý scénář počítá s pokračováním současného stavu, kdy se střídají období uklidnění a opětovného vyostření. V takovém případě očekáváme pohyb sazeb mezi pěti a šesti procenty. Pokud by konflikt výrazněji a dlouhodobě eskaloval, mohly by sazby překročit šest procent. Za nejpravděpodobnější ale nyní považujeme druhý scénář.

Zájemci o hypotéku by tak měli pro nejbližší měsíce počítat se sazbami mezi pěti a šesti procenty a nastavit financování tak, aby bezpečně zvládli splácet úvěr i bez rychlého poklesu sazeb. Případné budoucí zlevnění mohou využít při refinancování.

Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert, Broker Trust