Hypotéky jsou nejdražší za dva roky. Přesto přes 80 % kupujících financuje nákup úvěrem

Rostoucí sazby hypoték zatím na nákupní apetit nedopadly. Drtivá většina nových majitelů bytů stále svou nemovitost financuje hypotékou, zatímco hotovost používá pouze zhruba patnáct procent kupujících. Typický klient potřebuje jednu až dvě prohlídky a o koupi rozhodne do dvou týdnů.

Hypotéky v Česku v září znovu zdražily. Průměrná nabídková sazba podle údajů Swiss Life Hypoindexu^[1] stoupla na 5,51 procenta a od březnového minima už vzrostla celkem o 0,62 procentního bodu. Jde o nejvyšší hodnotu za poslední dva roky.

Přesto může letošní rok v celkovém objemu nově poskytnutých hypoték překonat i rekordní boom z roku 2021, kdy banky sjednaly nové úvěry na bydlení za 379 miliard korun. Roste totiž i částka, kterou si domácnosti půjčují. Průměrná výše hypotéky se za posledních pět let zvýšila o 1,3 milionu korun.

Vyšší cena úvěrů ale zatím rozhodně neznamená, že by zájemci o nové bydlení přestávali hypotéky využívat. Podle developerů přes hypoteční úvěr financuje nákup více než 80 procent jejich klientů. Naopak podíl kupujících, kteří pořizují nemovitost z vlastních peněz bez hypotečního financování, se pohybuje jen přibližně mezi 10 a 15 procenty.

„Rostoucí sazby se zatím neprojevují tím, že by kupující hypotéky přestali využívat. Spíš než odchod z trhu vidíme větší důraz na strukturu financování a načasování jednotlivých plateb,“ říká Jaroslav Smrčka, obchodní ředitel developerské společnosti MS-INVEST.

Čekání může znamenat dražší byt

Data o cenách nemovitostí ukazují, že zejména ve velkých městech se ceny během posledních let posunuly výrazně vzhůru. Podle údajů Českého statistického úřadu^[2] vzrostla mezi roky 2023 a 2025 průměrná cena bytu v Praze ze 103 693 korun na 131 520 korun za metr čtvereční, tedy téměř o 27 procent. V Brně cena za stejné období stoupla ze 77 827 na 99 713 Kč/m², přibližně o 28 procent, a v celé České republice z 58 641 na 72 410 Kč/m², zhruba o 23 procent.

Růst pokračuje i letos.^[3] Ve druhém čtvrtletí ceny bytů meziročně vzrostly o 11,3 %, rodinných domů o 8,6 % a pozemků o 8,8 %. Největší převis poptávky přitom zůstává ve velkých městech.

Odkládat koupi a čekat na levnější hypotéku proto nemusí znamenat úsporu, pokud mezitím zdraží samotná nemovitost.

„Více než 80 % našich klientů financuje nákup nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. Zvýšení sazeb vnímá veřejnost spíše jako dočasný stav, zatímco růst cen nemovitostí jako trvalý trend. Lidé nechtějí odkládat nákup, protože vědí, že čekání na nižší sazby by jim kvůli rostoucí ceně metru čtverečního nemovitost prodražilo,“ vysvětluje Smrčka.

Rozhodnutí do dvou týdnů

Vyšší sazby podle zkušeností developerů zásadně neprodlužují ani samotný proces rozhodování. Zpravidla stačí jedna až dvě prohlídky a klient o koupi rozhodne během dvou týdnů. Případy, kdy rozhodování trvá několik měsíců, jsou naprosto výjimečné.

Průměrný věk kupujícího se v současnosti pohybuje mezi 40 a 50 lety. Přibližně čtvrtinu klientů tvoří investoři a podíl cizinců se podle konkrétní lokality a projektu drží do deseti procent. Rozdíl je patrný také podle velikosti pořizovaného bytu. Nejmenší jednotky 1+kk jsou typicky pořizovány jako investiční byty. U dispozic 2+kk se poměr mezi investičním nákupem a vlastním bydlením pohybuje přibližně půl na půl. U bytů 3+kk a větších už jednoznačně převažují lidé, kteří nemovitost pořizují pro vlastní potřebu. Tomu odpovídá i nabízená struktura bytů.

„V Praze tvoří zhruba dvě třetiny bytů jednotky 1+kk a 2+kk, zatímco větší byty představují zbývající třetinu. V Brně závisí skladba více na charakteru lokality. V centru, například u projektu Bulvár Trnitá, mají vyšší zastoupení menší dispozice. V lokalitách určených více pro rodinné bydlení, například na Lesné, je poměr menších a větších bytů přibližně vyrovnaný,“ popisuje Smrčka.

Rok před dokončením

Zvyšující úrokové sazby vedou řadu kupujících k tomu, že roste počet těch, kteří si byty pořizují ve fázi výstavby. Příkladem je pražská Rezidence Pod Kotlářkou, kde výstavba začala v listopadu 2025 a dokončení je plánováno na duben 2028. Přesto už je podle údajů developera zhruba polovina bytů prodaná.

Navíc poptávka stále výrazně převyšuje nabídku. V prvním pololetí letošního roku bylo zahájeno 22 785 nových bytů, nejvíce od roku 1990. Jen v červenci začala výstavba 2 935 bytů, meziročně o 11,7 % více. Dokončeno bylo 3 328 bytů, meziročně o 46,1 % více. Přesto ani tato rekordní výstavba zatím nestačí eliminovat tlak na ceny ve velkých městech.

„Aktuálně máme rozestavěno 1 144 bytů, z toho 888 vzniká v Brně a 256 v Praze. Celková hodnota těchto projektů dosahuje přibližně 10 miliard korun,“ uzavírá za MS-INVEST jeho obchodní ředitel Jaroslav Smrčka.

BOX: Jak se dnes kupují byty

● více než 80 % kupujících využívá hypotéku,

● 10–15 % nakupuje z hotovosti,

● průměrný věk kupujícího je 40–50 let,

● přibližně čtvrtinu tvoří investoři,

● do 10 % tvoří cizinci,

● k rozhodnutí zpravidla stačí 1–2 prohlídky,

● rozhodovací doba je většinou 1–2 týdny.