Koupě versus nájem: v Ostravě byty za tři roky zdražily o 72 %, nájmy o 26 %. Podobně se rozešlo i Ústí

Vlastnické a nájemní bydlení se v českých městech nevyvíjí stejným tempem. Srovnání 13 velkých měst ukazuje největší rozdíl v Ostravě, kde nabídkové ceny bytů mezi srpnem 2023 a srpnem 2026 vzrostly o 71,9 %, zatímco nájemné o 25,9 %. Rozdíl činí 46,1 procentního bodu. V Ústí nad Labem byty zdražily o 71,5 % a nájmy o 30,2 %.

Ověřená data projektu Realiťák roku projekt Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz Reality.iDNES.cz zároveň ukazují, že ve většině sledovaných měst rostly za tři roky prodejní ceny bytů rychleji než nájemné. Výjimkou jsou Olomouc a Karlovy Vary, kde bylo tempo růstu nájmů naopak vyšší.

„Rozhodnutí mezi koupí a nájmem dnes nelze postavit na jedné obecné poučce,“ upozorňuje Monika Lukášová profil Moniky Lukášové, ředitelka projektu Realiťák roku. Podle ní je potřeba vedle konkrétní lokality zohlednit také délku plánovaného bydlení, financování, vlastní rezervu a potřebu flexibility.

Ostrava a Ústí: pořizovací cena se vzdálila nájemnému nejvíce

V Ostravě vzrostla nabídková cena bytu ze 42 607 Kč/m² na 73 254 Kč/m², tedy o 71,9 %. Nájemné se zvýšilo z 201 na 253 Kč/m² měsíčně, tedy o 25,9 %.

Podobný vývoj zaznamenalo Ústí nad Labem. Cena bytu se posunula z 31 389 na 53 839 Kč/m², což představuje růst o 71,5 %. Nájemné vzrostlo ze 179 na 233 Kč/m², tedy o 30,2 %. Rozdíl mezi tempem růstu činí 41,4 procentního bodu.

To samo o sobě neznamená, že je v těchto městech automaticky výhodnější bydlet v nájmu. Ukazuje však, že vstupní pořizovací cena vlastnického bydlení se zde za tři roky zvýšila podstatně rychleji než cena nájemního bydlení.

Významnou roli hraje také nižší výchozí cenová základna. I po mimořádně rychlém procentním růstu zůstávají Ostrava a Ústí cenově výrazně pod Prahou nebo Brnem.

Pardubice +55 %, Hradec Králové +49 %

Výrazně rychleji než nájemné rostly ceny bytů také v dalších městech.

V Pardubicích se za tři roky zvýšily ceny bytů o 55,0 %, zatímco nájmy o 24,0 %. Rozdíl činí 31,1 procentního bodu.

V Hradci Králové ceny bytů vzrostly o 49,3 % a nájemné o 27,1 %. V Liberci činil růst bytů 45,6 % proti 25,3 % u nájemného a v Plzni 47,3 % proti 26,9 %.

Olomouc a Karlovy Vary jdou opačným směrem

Pouze ve dvou ze sledovaných 13 měst rostlo za tři roky nájemné rychleji než cena bytů.

V Olomouci vzrostla cena bytu o 20,8 %, zatímco nájemné o 27,2 %. V Karlových Varech zdražily byty o 29,8 % a nájmy o 32,3 %.

Tyto rozdíly ukazují, že vztah mezi koupí a nájmem nelze zobecnit na celou republiku. Vývoj může ovlivňovat skladba nabídky, zaměstnanost, studentské bydlení, investiční poptávka, cestovní ruch nebo nová výstavba. Samotná data ale příčiny jednotlivých rozdílů neurčují.

Praha a Brno: nejdražší, ale bez největšího „rozchodu“

Praha zůstává s nabídkovou cenou 165 261 Kč/m² cenově samostatnou kategorií. Nájemné dosahovalo v srpnu 2026 474 Kč/m² měsíčně. Za tři roky ceny bytů vzrostly o 33,2 % a nájmy o 21,9 %.

V Brně činila cena bytu 136 267 Kč/m² a nájemné 423 Kč/m². Prodejní ceny za tři roky vzrostly o 38,2 % a nájemné o 27,0 %.

Praha a Brno jsou tedy absolutně výrazně dražší než Ostrava nebo Ústí, procentní rozdíl mezi růstem kupních cen a nájmů je zde ale podstatně menší.

Petr Makovský profil Petra Makovského, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, upozorňuje, že samotné porovnání měsíčního nájemného se splátkou hypotéky nestačí. Kupující musí započítat vlastní kapitál, financování, délku držení a další náklady, nájemce zase flexibilitu, jistotu smlouvy a budoucí vývoj nájemného.

Nájemní byty mizí z nabídky rychleji

Rozdíl mezi koupí a nájmem není jen v cenách. Nájemní byty se ve sledovaných městech v srpnu 2026 nabízely přibližně 14 až 29 dní, zatímco u bytů k prodeji činila doba nabízení zhruba 46 až 94 dní.

Nejrychlejší prodejní trh mělo Ústí nad Labem – 46 dní, následované Ostravou se 49 dny. U nájmů vedly Pardubice se 14 dny, Hradec Králové s 15 dny a Liberec se 17 dny.

Pro nájemce tak může být nutná velmi rychlá reakce. Rychlost ale není důvodem vynechat kontrolu smlouvy, kauce, záloh nebo předávacího protokolu.

Hlavní čísla: srpen 2023 → srpen 2026

• Ostrava: byty +71,9 % | nájemné +25,9 % | rozdíl 46,1 p. b.
• Ústí nad Labem: +71,5 % | +30,2 % | rozdíl 41,4 p. b.
• Pardubice: +55,0 % | +24,0 % | rozdíl 31,1 p. b.
• Hradec Králové: +49,3 % | +27,1 %
• Praha: +33,2 % | +21,9 %
• Brno: +38,2 % | +27,0 %
• Olomouc: byty +20,8 %, nájemné +27,2 %
• Karlovy Vary: byty +29,8 %, nájemné +32,3 %.

Co z toho plyne pro domácnosti?

Pro kupující znamená rychlý růst cen především vyšší potřebu vlastního kapitálu. Byt, který byl v některých regionálních městech cenově dostupný v roce 2023, může dnes vyžadovat o desítky procent vyšší vstupní investici.

Pro nájemce není nájem „stojící“ alternativou – nájemné vzrostlo ve všech 13 sledovaných městech. Nájem ale nadále nabízí větší flexibilitu a nevyžaduje tak vysoký počáteční kapitál.

Pro investory může rychlejší růst kupních cen než nájemného znamenat tlak na hrubý nájemní výnos. Je proto nutné počítat celý ekonomický model včetně financování, neobsazenosti, správy, oprav a dalších nákladů.

Hlavní závěr

Jedna odpověď na otázku „koupit, nebo bydlet v nájmu?“ pro celé Česko neexistuje.

V Ostravě a Ústí se během tří let pořizovací ceny vlastnického bydlení vzdálily nájemnému nejvýrazněji. V Olomouci a Karlových Varech se naopak nájemné zvýšilo rychleji než ceny bytů. Praha a Brno zůstávají nejdražšími městy, ale rozdíl v dynamice koupě a nájmu je zde podstatně menší.

Pro domácnost je proto důležitější než celorepublikový průměr konkrétní město, vlastní finanční situace, délka plánovaného bydlení a potřeba flexibility.