Český realitní trh za 10 let: byty +214 %, domy +232 %, garáže +372 %. Trh je zároveň výrazně rychlejší

Český realitní trh vypadá po deseti letech zásadně jinak. Nabídkové ceny bytů k prodeji vzrostly mezi srpnem 2016 a srpnem 2026 o 213,6 %, rodinných domů o 231,7 % a pozemků pro bydlení o 215,9 %. Nejvýraznější růst zaznamenaly garáže, jejichž ceny se zvýšily o 371,5 %. Současně se ve všech šesti sledovaných segmentech zkrátila doba nabízení.

Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že desetiletá proměna není pouze příběhem vyšších cen. Změnil se také poměr mezi pořizovací cenou nemovitosti a nájemným a výrazně se zrychlilo tempo, kterým nabídky z trhu mizí.

„Desetiletý pohled připomíná, jak nebezpečné je při rozhodování vycházet ze staré představy o cenách. To, co bylo před deseti lety běžnou cenovou hladinou, dnes v řadě segmentů neexistuje. Pro veřejnost je proto důležité pracovat s aktuální lokální hodnotou,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Byty jsou více než třikrát dražší

Průměrná nabídková cena bytů k prodeji vzrostla z 31 490 Kč/m² v srpnu 2016 na 98 756 Kč/m² v srpnu 2026. Za deset let jde o růst o 213,6 %.

Jinými slovy, dnešní cenová hladina bytů představuje přibližně 3,1násobek hodnoty z roku 2016.

Současně se průměrná doba nabízení bytů zkrátila ze 117 na 63 dní, tedy o 46,2 %. Trh je tak nejen výrazně dražší, ale také rychlejší.

Rodinné domy: +232 %, doba nabídky klesla o 59 %

Ještě výraznější cenový růst zaznamenaly rodinné domy.

Průměrná nabídková cena vzrostla z 14 918 Kč/m² na 49 477 Kč/m², tedy o 231,7 %. Dnešní hodnota je přibližně 3,3násobkem úrovně z roku 2016.

Zásadně se změnila také rychlost trhu. Průměrná doba nabízení rodinného domu klesla ze 199 na 82 dní, tedy o 58,8 %.

„Deset let je na realitním trhu dlouhá doba. Člověk, který nakupoval v roce 2016, prošel obdobím levných hypoték, pandemií, vysokou inflací, prudkým růstem sazeb i následným návratem poptávky. Dnešní trh je výsledkem několika velmi rozdílných cyklů,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Garáže vedou: cena je téměř 4,7násobná

Největší procentní růst ze šesti sledovaných segmentů zaznamenaly garáže.

Jejich průměrná nabídková cena vzrostla ze 7 230 Kč/m² na 34 092 Kč/m², tedy o 371,5 %. Cena je tak dnes přibližně 4,7násobkem úrovně z roku 2016.

Také tento segment výrazně zrychlil. Doba nabízení se zkrátila ze 155 na 67 dní, tedy o 56,8 %.

U garáží je však potřeba zohlednit, že cenu za metr výrazně ovlivňují rozměry, lokalita, technický stav, právní forma i způsob využití.

Pozemky: z 830 na 2 622 Kč/m²

Pozemky pro bydlení zdražily za deset let z 830 Kč/m² na 2 622 Kč/m², tedy o 215,9 %.

Ještě výraznější je změna rychlosti. V roce 2016 zůstával stavební pozemek v nabídce v průměru 330 dní, v srpnu 2026 už jen 132 dní. Jde o zkrácení o 60 %.

U pozemků přitom platí obzvlášť silně, že celorepublikový průměr neříká cenu konkrétní parcely. Rozhoduje územní plán, sítě, přístup, tvar, svažitost, právní stav a reálná možnost výstavby.

Nájemné rostlo výrazně pomaleji než ceny nemovitostí

Velmi důležitý rozdíl ukazuje srovnání vlastnického a nájemního bydlení.

Průměrné nabídkové nájemné bytů vzrostlo za deset let ze 185 na 332 Kč/m² měsíčně, tedy o 79,5 %.

U domů k pronájmu šlo o růst ze 171 na 272 Kč/m², tedy o 59,1 %.

Nájmy tedy zdražily výrazně, jejich tempo růstu však zůstalo podstatně nižší než u bytů, domů, pozemků nebo garáží.

To je důležitá změna především pro investory. Kapitálová hodnota nemovitostí rostla během poslední dekády výrazně rychleji než nájemní příjem.

Hlavní čísla: srpen 2016 → srpen 2026

• Garáže: 7 230 → 34 092 Kč/m² | +371,5 %
• Rodinné domy: 14 918 → 49 477 Kč/m² | +231,7 %
• Pozemky pro bydlení: 830 → 2 622 Kč/m² | +215,9 %
• Byty k prodeji: 31 490 → 98 756 Kč/m² | +213,6 %
• Byty k pronájmu: 185 → 332 Kč/m² | +79,5 %
• Domy k pronájmu: 171 → 272 Kč/m² | +59,1 %.

Jak se změnila rychlost trhu

• Byty k prodeji: 117 → 63 dní
• Domy k prodeji: 199 → 82 dní
• Byty k pronájmu: 29 → 23 dní
• Domy k pronájmu: 100 → 34 dní
• Garáže: 155 → 67 dní
• Pozemky: 330 → 132 dní.

Za deset let se nezměnily jen ceny

Dekáda 2016–2026 zahrnuje několik zcela odlišných ekonomických období – od mimořádně levného financování přes pandemii, prudký inflační šok a růst úrokových sazeb až po současnou stabilizaci.

Desetiletá čísla proto nelze chápat jako rovnoměrný růst každý rok ani jako předpověď dalších deseti let. Ukazují výsledek několika rozdílných realitních a ekonomických cyklů.

Co to znamená pro veřejnost?

Pro kupující znamená desetileté srovnání především to, že historická kupní cena nemovitosti už není vhodnou kotvou pro dnešní rozhodování. Důležitá je současná cena v konkrétní lokalitě, příjem domácnosti, financování a délka plánovaného vlastnictví.

Pro prodávající neznamená celorepublikový růst o stovky procent možnost jednoduše aplikovat stejné procento na vlastní nemovitost. Rozhoduje lokalita, technický stav, dispozice, energetická náročnost a aktuální konkurence.

Pro investory je zásadní rozdíl mezi vývojem ceny nemovitosti a nájemného. Investiční model, který fungoval v roce 2016, nemusí při dnešním poměru kupních cen a nájmů fungovat stejně.

Hlavní závěr

Za deset let se nezměnila pouze cena českých nemovitostí. Změnila se samotná mechanika trhu.

Byty, rodinné domy a pozemky jsou dnes přibližně trojnásobně drahé, garáže téměř 4,7krát dražší. Nájemné rostlo podstatně pomaleji.

Současně se ve všech sledovaných segmentech zkrátila doba nabízení. U domů k prodeji z 199 na 82 dní, u pozemků z 330 na 132 dní a u garáží ze 155 na 67 dní.

Desetileté statistiky ukazují směr trhu. Pro cenu a rozhodnutí konkrétního člověka je ale stále rozhodující aktuální lokální situace právě dnes.