Na co se zaměřit při prohlídce bytu, abyste nekoupili špatně

Co si zkontroluje každý

Všude se dočtete ta nejzákladnější pravidla prohlídek nemovitostí, především bytů:

• choďte na prohlídku za denního světla, ať vidíte byt v reálu, a ne pouze v umělém osvětlení

• zkontrolujte stav oken, radiátorů a rozvodů vody i elektřiny, protože jejich výměna se umí pořádně prodražit

• projděte si okolí a dostupnost MHD, obchodů a školek, abyste až po nastěhování nezjistili, že i pro základní potraviny musíte autem

• poptejte se na důvod prodeje, protože původní majitel může být nespokojený se stejnou věcí, která bude iritovat i vás.

O čem se dočtete málokde

Podívejme se ale i na detailnější pokyny a postřehy z prohlídek bytů. Jen základní průzkum bytu a okolí málokdy stačí. Nedokáže odhalit dobře zamaskované drobnosti, které pak vyústí v rozdíl mezi dobrou a špatnou koupí bytu.

Inzerát i prohlídka totiž většinou ukazují hlavně to, co chce zdůraznit prodávající, aby prodal, za co nejlepší cenu. Když ale na prohlídku přijdete s připraveným seznamem toho, na co ještě zaměřit, neprohloupíte. A nebojte se jít na prohlídku dvakrát: jednou ve dne a jednou za šera nebo večer.

Zasaďte si nemovitost do širšího kontextu

Nejprve si zjistěte širší kontext inzerovaného bytu. Z něj vám pak samo vyplyne, co ještě budete chtít od prodávajícího nebo od makléře zjistit. Je to proces jednoduchý a stačí vám k němu mobil. Co ještě zjistíte? Jestli cena odpovídá podobným bytům v okolí, jak silná je v lokalitě poptávka nebo jak rychle se srovnatelné nemovitosti prodávají.

Část téhle práce dnes zvládnou datové nástroje. Dokážou propojit nabídky z hlavních realitních portálů na jedno místo a dohledat k bytu tržní cenu, srovnání s okolím i rizika lokality. Jdete pak na prohlídku s čísly v ruce, ne pouze s dojmem. Jednou z takových platforem je Realingo.cz a jeho profesionální tržní odhad ceny, sestavený z širokého kontextu dat o nemovitosti i její lokalitě.

„Prohlídka vám řekne, v jakém stavu byt je. Neřekne vám ale, jestli za něj žádají férovou cenu a jestli ta cena dává v kontextu trhu smysl," říká Juraj Pilka, CPO Realingo.cz.

A co ještě udělat při samotné prohlídce?

Zjistěte si skutečnou výměru bytu

Inzerovaná plocha nezřídka bývá nafouknutá. Často se do ní totiž započítá lodžie, sklep nebo dokonce podíl na společných prostorách. Na realitním trhu se setkáte s několika pojmy, které se pletou: plocha podlahová, užitná, užitková a obytná. Každý z nich zahrnuje něco trochu jiného.

Přesnou výměru lze dohledat v ročním vyúčtování služeb. Nebo si na prohlídku jednoduše vezměte svinovací metr a prověřte si obytnou plochu sami.

Klepání na stěny prozradí víc, než byste čekali

“Zkuste při prohlídce klepat po stěnách. Především těch nosných. Pokud znějí dutě, je možné, že byly obloženy sádrokartonem, aby zakryly praskliny nebo vlhkost. Stejně tak si všímejte rohů místností, prostoru kolem oken a míst za nábytkem,” radí Juraj Pilka.

Když při vstupu do bytu ucítíte zatuchlinu, zpozorněte, a o to pečlivěji hledejte. Doporučuje se dotknout se stěn v místech, kde se vlhkost typicky usazuje. Nevynechejte ani koupelnu a toaletu.

Proč takové zaměření na plísně? Paradoxně jde o problém moderní doby. Po výměně starých dřevěných oken za plastová se zhoršilo přirozené větrání, vlhkost z vaření, sprchování nebo praní nemá kam unikat, kondenzuje na chladnějších stěnách a vytváří podmínky, ve kterých se plísním daří. A když předchozí majitel nezacházel s okny správně, mohla se plíseň snadno usadit.

Přijďte navečer a poslouchejte

Hluk je jedna z mála vad, kterou na denní prohlídce skoro neodhalíte. Sousedy budete mít přímo za zdí, často též nad sebou a pod sebou. A záleží na tom, co za tou zdí je a z čeho je postavená. Když společná stěna sousedí s kuchyní nebo předsíní, hluk skoro nevnímáte. Když ale vede obývákem, může to zásadně ovlivnit kvalitu vašeho bydlení. Záleží i na celkové hlučnosti obyvatel daného domu.

“Proto je dobré naplánovat si prohlídku na odpoledne nebo podvečer, kdy bývají sousedé doma. Stejně tak hluk z ulice zní jinak v poledne a jinak ve špičce, jinak v noci nebo pozdě večer. Hluk si poslechněte i při otevřených oknech, byť byste na prohlídce byli v mrazivém lednu nebo únoru,” doporučuje Pilka

Nepodceňte ani orientaci bytu (na světové strany). Máte-li raději chladnější místnosti, upřednostněte byty orientované k severu a východu. Když vám nevadí letní „hic“, budete spokojení s bytem otočeným na jih a západ. Pár vteřin s kompasem v telefonu vám napoví, jak bude byt fungovat během roku.

Nekupujete jen byt, ale podíl na celém domě

Pěkně zrekonstruovaný byt v zanedbaném domě může znamenat, že vás brzy čekají vysoké náklady na opravy. Všímejte si stavu společných prostor, schodiště, výtahu a sklepa. Zanedbané prostory naznačují problémy se správou domu nebo nezájem jeho obyvatel, případně s celkovým přístupem obyvatel v tomto domě. A vězte, že s tím se příliš bojovat nedá.

Ještě důležitější je zdraví fondu oprav. Zjistěte, kolik je naspořeno, jestli částka stačí na havarijní opravy nebo na případné opravy plánované. Zajímejte se, zda společenství vlastníků nesplácí nějaké úvěry, případně na co jsou a kolik ještě zbývá splatit.

“Vyžádejte si také předpis záloh a vyúčtování pro byt za předchozí rok. Prozradí vám reálné měsíční náklady nejen bytu, ale i to, jak hospodaří dům jako celek. Ještě před tím si udělejte přehled o průměrných nákladech v podobných bytech, abyste měli s čím porovnávat,” uzavírá Juraj Pilka z Realingo.cz.