Chorvatsku letos zdražuje státní dluh výrazněji než Česku, přesto tam hypotéky zlevňují. V ČR naopak zdražují

Vývoj hypotečních sazeb v Česku a Chorvatsku letos zpochybňuje rozšířenou představu, že za zdražováním českých hypoték stojí především růst výnosů tuzemských státních dluhopisů, způsobený údajným zhoršováním českých veřejných financí. Podle údajů Evropské centrální banky totiž v Chorvatsku hypotéky letos zlevňují, zatímco v Česku zdražují. Přitom výnosy desetiletých chorvatských státních dluhopisů rostou podle dat agentury Bloomberg výrazně rychleji než výnosy srovnatelných českých dluhopisů.

Průměrná úroková sazba nově sjednávaných hypoték v Česku vzrostla podle dat ECB od ledna do srpna letošního roku přibližně ze 4,55 na 4,94 procenta ročně. Naproti tomu v Chorvatsku ve stejném období klesla z přibližně 3,03 na 2,91 procenta. Zatímco tedy české hypotéky zdražily přibližně o 0,40 procentního bodu, chorvatské zlevnily zhruba o 0,12 bodu. Rozdíl ve vývoji činí více než půl procentního bodu.

Ještě pozoruhodnější je srovnání vývoje nákladů státního půjčování. Výnos desetiletých chorvatských vládních dluhopisů od začátku roku do počátku října vzrostl přibližně o 1,06 procentního bodu, zatímco výnos srovnatelných českých dluhopisů zhruba o 0,71 bodu. Chorvatsku tedy desetileté státní půjčování zdražilo přibližně o polovinu výrazněji než Česku. Přesto tam hypoteční sazby klesají.

Tato čísla představují vážný problém pro zjednodušené tvrzení, že za letošním růstem českých hypotečních sazeb stojí tuzemské rozpočtové hospodaření. Pokud by byl vztah mezi výnosy státních dluhopisů a cenou hypoték takto přímočarý, musely by hypotéky v Chorvatsku zdražovat ještě výrazněji než v Česku. Děje se ale pravý opak.

Samozřejmě nelze přehlížet, že chorvatské banky poskytují hypotéky v eurech, zatímco české v korunách. Pro jejich financování jsou tudíž relevantní odlišné úrokové swapy, měnová politika i očekávání budoucích sazeb. Výnos desetiletého státního dluhopisu navíc není přímým nákladem financování hypotéky s například pětiletou fixací. Ani statistiky ECB nemusejí zachycovat totožné složení nových úvěrů podle fixací v jednotlivých zemích.

Právě proto však nelze bez dalšího tvrdit ani opak, tedy že růst výnosů českých státních dluhopisů automaticky vysvětluje zdražování tuzemských hypoték. Významnou roli hraje cenová politika samotných bank, jejich konkurence, marže, očekávání budoucího vývoje úrokových sazeb či struktura nově poskytovaných úvěrů.

Chorvatský příklad ukazuje, že i při poměrně výrazném růstu výnosů státních dluhopisů mohou hypoteční sazby klesat. Český hypoteční trh proto nelze hodnotit pouze pohledem na vývoj státního zadlužování. Je namístě podrobněji zkoumat také to, nakolik se do cen hypoték skutečně promítá vývoj nákladů bankovního financování a nakolik jejich vlastní obchodní rozhodnutí.

Lukáš Kovanda, Ph.D.

Hlavní ekonom, Trinity Bank