Ceny bytů v krajích: Vysočina +18,6 %, Ústecký +16 %. Praha zůstává nejdražší, ale růstem nevede

Nejrychlejší meziroční růst nabídkových cen bytů se v září odehrával mimo nejdražší regiony České republiky. Kraj Vysočina meziročně přidal 18,6 %, Ústecký kraj 16,0 % a Zlínský kraj 15,7 %. Praha zůstává s cenou 165 590 Kč/m² zdaleka nejdražším bytovým trhem v zemi, meziročně ale vzrostla o 7,3 %.

Ověřená data projektu Realiťák roku Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz Reality.iDNES.cz ukazují dvě odlišné mapy českého trhu. První je mapa absolutních cen, kde dominuje Praha. Druhá je mapa tempa růstu, které je v řadě levnějších regionů výrazně rychlejší.

„Pro klienta je to praktická připomínka, že celostátní titulky nestačí. Byt v Jihlavě, Ostravě nebo Praze se pohybuje v jiném cenovém prostředí a jiném tempu. Při prodeji rozhoduje lokální srovnání, ne celorepublikový průměr,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. 

Praha 165 590 Kč/m², Ústecký kraj 46 701 Kč/m²

Rozdíly v absolutní cenové hladině zůstávají mimořádné. Praha dosáhla v září 165 590 Kč/m², druhý Jihomoravský kraj 117 223 Kč/m² a třetí Středočeský kraj 101 896 Kč/m².

Na opačném konci žebříčku je Ústecký kraj s 46 701 Kč/m² a Karlovarský kraj s 59 010 Kč/m². Praha je tak podle průměrné nabídkové ceny za metr čtvereční přibližně 3,5krát dražší než Ústecký kraj.

Samotná cena ale neříká, kde trh roste nejrychleji.

Vysočina vede. Šest krajů roste o více než 14 %

Nejvyšší meziroční růst vykázal Kraj Vysočina, kde cena dosáhla 76 267 Kč/m² a proti září 2025 vzrostla o 18,6 %.

Následují:

• Ústecký kraj: +16,0 %
• Zlínský kraj: +15,7 %
• Plzeňský kraj: +14,6 %
• Královéhradecký kraj: +14,6 %
• Moravskoslezský kraj: +14,4 %

Středočeský kraj přidal 13,4 %. Praha s růstem 7,3 % je v procentním srovnání až ve spodní polovině. Nejslabší meziroční růst zaznamenal Olomoucký kraj, přibližně 0,9 %.

To neznamená, že by pražský trh slábl. Levnější regiony často vycházejí z podstatně nižší cenové základny, takže i menší absolutní zdražení může představovat výrazně vyšší procentní růst.

Za tři roky vede Ústecký kraj: +73 %

Ještě výraznější regionální posun ukazuje tříleté srovnání.

Od září 2023 do září 2026 vzrostly nabídkové ceny bytů v Ústeckém kraji o 73,1 %. V Moravskoslezském kraji činil růst 65,3 % a v Libereckém kraji 54,0 %.

Praha se za stejné tři roky zvýšila o 32,1 %.

„Zářijová data dál potvrzují, že relativní růst se přesunul mimo Prahu. To neznamená, že se regiony cenově Praze přiblíží v absolutních částkách rychle, ale jejich tempo přecenění je v posledních letech výraznější,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku. Profil Petra Makovského

Nabídek výrazně přibývá, ceny přesto rostou

Jedním z nejzajímavějších zářijových signálů je souběh vyšší nabídky a rychlého růstu cen.

Na Vysočině vzrostl počet unikátních nabídek bytů meziročně o 43,5 %, ve Zlínském kraji o 44,5 % a v Moravskoslezském kraji o 37,1 %. Přesto všechny tři regiony patří k nejrychleji zdražujícím.

Zářijová čísla tak znovu ukazují, že jednoduchá poučka „více nabídek znamená nižší ceny“ nemusí v krátkém období fungovat. Pokud zároveň zůstává silná poptávka nebo se nabídka rychle obměňuje, mohou počet aktivních inzerátů i cenová hladina růst současně.

„Růst počtu nabídek je potřeba číst společně s cenou a dobou nabízení. Navíc se může měnit skladba nabízených bytů. Regionální procenta proto nejsou čistým cenovým indexem stejného koše nemovitostí, ale obrazem aktuální nabídky na trhu,“ upozorňuje Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku.

Hlavní čísla – září 2026

Nejdražší kraje

• Praha – 165 590 Kč/m²
• Jihomoravský kraj – 117 223 Kč/m²
• Středočeský kraj – 101 896 Kč/m²

Nejrychlejší meziroční růst

• Vysočina – +18,6 %
• Ústecký kraj – +16,0 %
• Zlínský kraj – +15,7 %
• Plzeňský kraj – +14,6 %
• Královéhradecký kraj – +14,6 %
• Moravskoslezský kraj – +14,4 %

Nejrychlejší růst za tři roky

• Ústecký kraj – +73,1 %
• Moravskoslezský kraj – +65,3 %
• Liberecký kraj – +54,0 %

Vývoj nabídky

• Zlínský kraj – +44,5 %
• Vysočina – +43,5 %
• Moravskoslezský kraj – +37,1 %.

Rychlejší růst neznamená dražší bydlení než v Praze

Při srovnávání regionů je důležité oddělit procentní tempo růstu od absolutní ceny.

Ústecký kraj meziročně roste více než dvojnásobným tempem oproti Praze, přesto jeho průměrná cena 46 701 Kč/m² představuje méně než třetinu pražské hodnoty.

Stejně tak Vysočina vede meziroční procentní žebříček, ale její cena 76 267 Kč/m² zůstává hluboko pod Prahou, Jihomoravským i Středočeským krajem.

Procentní růst proto vypovídá o dynamice trhu, nikoliv přímo o dostupnosti bydlení.

Co to znamená pro veřejnost?

Pro prodávající jsou krajská data dobrým prvním orientačním bodem, nikoliv návodem na cenu konkrétního bytu. Rozdíly mezi krajským městem, menší obcí nebo jednotlivými čtvrtěmi mohou být zásadní.

Pro kupující rychlý růst signalizuje prostředí, ve kterém se cenová hladina mění rychleji. Při rozhodování je ale potřeba přidat místní příjmy, náklady financování, technický stav a skutečnou konkurenci v konkrétní lokalitě.

Pro investory je důležité sledovat vedle prodejních cen také nájemné a likviditu. Rychlý růst pořizovací ceny bez odpovídajícího růstu nájemného může snižovat průběžný výnos.

Hlavní závěr

Česká republika má dvě odlišné cenové mapy.

V mapě absolutních cen jednoznačně dominuje Praha. V mapě tempa růstu ale vedou Vysočina, Ústecký, Zlínský, Plzeňský, Královéhradecký a Moravskoslezský kraj.

Zvlášť zajímavé je, že některé z nejrychleji zdražujících regionů současně vykazují nárůst nabídky o desítky procent. Počet inzerátů proto není možné interpretovat izolovaně od ceny, doby nabízení a lokální poptávky.