Byty od roku 2017 zdražily o 151 %, stavební práce o 55 %. Samotné náklady výstavby růst bydlení nevysvětlují

Ceny bytů v Česku rostly od roku 2017 výrazně rychleji než ceny stavebních prací a materiálů. Při společné základně leden 2017 = 100 dosáhl v srpnu 2026 index nabídkových cen dvoupokojových bytů hodnoty 251,3, index stavebních prací 155,1 a index materiálových vstupů 162,0. Byty tak za sledované období zdražily přibližně o 151,3 %, stavební práce o 55,1 % a materiály o 62,0 %.

Datový podklad Realitního fóra ČR, který využívá mimo jiné údaje ČSÚ, ČBA, DataStat, CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz , tak ukazuje, že růst cen bydlení nelze vysvětlit pouze zdražováním stavebních prací a materiálů. Vedle nákladů samotné výstavby vstupují do konečné ceny také pozemky, financování, projektová příprava, povolování, infrastruktura, nabídka a poptávka, lokalita, čas a riziko.

„Když se snažíme vysvětlit růst cen bydlení jen zdražením stavebních prací, chybí nám velká část obrazu. V ceně bytu je lokalita, půda, financování, čas potřebný pro přípravu projektu, nabídka a poptávka i očekávání trhu,“ říká Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku.

Největší rozdíl vznikal mezi roky 2020 a 2022

Všechny tři sledované řady začínají na stejné hodnotě 100 v lednu 2017. Zatímco stavební práce a materiálové vstupy rostly postupně, cenová křivka bytů se od nich výrazněji oddělila zejména v období 2020 až 2022. Po následné korekci a stagnaci se od roku 2024 rozdíl znovu zvětšuje.

V srpnu 2026 tak byly nabídkové ceny dvoupokojových bytů přibližně 2,51krát vyšší než na začátku roku 2017. Stavební práce byly na 1,55násobku a materiálové vstupy na 1,62násobku původní úrovně.

To neznamená, že stavební náklady nejsou důležité. Zůstávají zásadní součástí ekonomiky nové výstavby. Data ale ukazují, že prodejní cena bydlení reaguje na širší kombinaci faktorů.

Rozdíl mezi indexy není marží developera

Při interpretaci výsledků je zásadní metodická opatrnost. Index stavebních prací zachycuje cenu stavebních výkonů a materiálový index ceny materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví. Ani jeden ale nepředstavuje kompletní ekonomiku rezidenčního projektu.

Do konečné ceny nového bydlení vstupují například:

• cena a příprava pozemku,
• projektová dokumentace a inženýring,
• povolovací proces,
• stavební práce a materiály,
• infrastruktura,
• náklady financování,
• marketing, obchodní a právní náklady,
• délka přípravy projektu,
• podnikatelské riziko,
• aktuální nabídka a poptávka.

Rozdíl mezi růstem cen bytů o 151 % a stavebních prací o 55 % proto nelze interpretovat jako marži nebo zisk developera. Jde o rozdílné statistické řady, které měří odlišné ekonomické veličiny.

„Pro veřejnost je důležité odlišovat cenu výstavby od konečné ceny bytu. Když kupujete byt, neplatíte jen cihly a práci na stavbě. Platíte také místo, čas, kapitál a rizika, která jsou s projektem spojená,“ říká Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku .

Stavebnictví přitom dál zdražuje

Nákladový tlak ze stavebnictví nezmizel. Podle aktuálních údajů ČSÚ byly v srpnu 2026 ceny stavebních prací meziročně vyšší o 4,4 % a ceny materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví o 6,8 %.

To potvrzuje, že stavební vstupy dál zdražují. Jejich současné meziroční tempo ale nic nemění na dlouhodobém výsledku: za celé období od ledna 2017 rostly ceny bytů výrazně rychleji.

Proč mohou ceny bytů růst rychleji?

Konečná cena bydlení není pouze výsledkem nákladového součtu. Vzniká na trhu, kde se potkává nabídka s poptávkou.

Pokud je nových bytů nebo vhodných pozemků nedostatek, příprava výstavby trvá dlouho a poptávka zůstává silná, může cena hotového bydlení růst výrazně rychleji než samotné stavební práce nebo materiály.

Významnou roli má také financování. Dlouhá příprava projektu znamená, že kapitál je vázaný několik let, během kterých se mohou měnit úrokové sazby, ceny vstupů i situace na trhu.

„Nejdůležitější je nenechat se svést jednoduchou kauzalitou. Trh bydlení je součet několika vrstev. Nákladová stránka je podstatná, ale stejně důležité jsou nabídka, poptávka, financování a lokalita,“ doplňuje Petr Makovský , výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Starší byty se neoceňují podle ceny cihel

Srovnání má důležitý význam také pro sekundární trh.

Cena staršího bytu není přímo odvozena od toho, kolik dnes stojí jeho výstavba. Jde především o tržní cenu aktiva v konkrétní lokalitě, kterou ovlivňují současná nabídka, poptávka, financování, stav nemovitosti a ceny srovnatelných bytů.

Novostavby a starší byty se ale navzájem ovlivňují. Pokud nové projekty výrazně zdražují, může se část poptávky přesouvat na sekundární trh a zvyšovat tlak na ceny starších nemovitostí.

Hlavní čísla: leden 2017 → srpen 2026

• Dvoupokojové byty: index 100 → 251,3 | +151,3 %
• Stavební práce: index 100 → 155,1 | +55,1 %
• Materiálové vstupy: index 100 → 162,0 | +62,0 %
• Cena bytů vzrostla přibližně na 2,51násobek
• Stavební práce na 1,55násobek
• Materiály na 1,62násobek původní úrovně.

Co z toho plyne pro veřejnost?

Pro kupující znamenají data především to, že pokles nebo stagnace ceny některého stavebního materiálu automaticky nevede ke zlevnění bytů. Konečná cena nemovitosti reaguje na mnohem širší soubor faktorů.

Pro prodávající staršího bytu není vhodné odvozovat požadovanou cenu od aktuálních nákladů nové výstavby. Rozhodující je konkrétní lokalita, technický stav, dispozice, aktuální konkurence a kupní síla trhu.

Pro developery a veřejnou správu data připomínají význam pozemků, délky povolování, financování a celkové dostupnosti nové nabídky. Levnější nebo efektivnější výstavba může pomoci, sama o sobě ale nemusí stačit k zásadní změně konečných cen bydlení.

Hlavní závěr

Stavební práce a materiály výrazně zdražily, ceny bytů ale rostly ještě podstatně rychleji.

Od ledna 2017 do srpna 2026 vzrostly nabídkové ceny dvoupokojových bytů přibližně o 151 %, stavební práce o 55 % a materiálové vstupy o 62 %.

Rozdíl není důkazem marže developerů ani přímé příčinné souvislosti. Ukazuje ale, že vysvětlovat současné ceny bydlení pouze dražšími cihlami, materiálem a prací na stavbě je příliš zjednodušující.