Praha má téměř čtyřikrát více inzerátů bytů na obyvatele než Vysočina. Překvapením je Karlovarský kraj

Nabídka bytů se mezi českými kraji liší výrazně více, než naznačují samotné počty inzerátů. Po přepočtu na počet obyvatel vede Praha s 31,9 inzerátu na 10 tisíc obyvatel, následovaná Karlovarským krajem s 28,5 inzerátu. Na opačném konci je Kraj Vysočina s pouhými 8,4 inzerátu. Praha tak vykazuje téměř 3,8krát vyšší intenzitu sledované nabídky než Vysočina.

Vyplývá to z dat projektu Realiťák roku a Realitního fóra ČR, zpracovaných ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz . Analýza pracuje s průměrnou měsíční nabídkou jednoho sledovaného realitního portálu. Nejde tedy o úplný počet všech bytů nabízených v České republice, ale o jednotně sledovaný vzorek umožňující regionální srovnání.

„Pro prodávajícího není nejdůležitější, kolik bytů je v celém kraji, ale kolik srovnatelných nemovitostí soutěží o stejného kupujícího v konkrétní lokalitě a cenovém pásmu,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Praha drží více než čtvrtinu sledované nabídky bytů

Praha v použitých datech vykázala průměrně 4 482 inzerátů měsíčně, což představuje 27,1 % celé sledované nabídky. V hlavním městě přitom žije přibližně 12,9 % obyvatel České republiky.

Podíl Prahy na nabídce je tedy 2,1krát vyšší, než by odpovídalo jejímu podílu na obyvatelstvu.

Druhý nejvyšší podíl na celkovém počtu sledovaných inzerátů měl Jihomoravský kraj s 11,8 %, třetí Středočeský kraj s 11,2 %. Společně s Prahou tak tyto tři regiony představují přibližně polovinu sledované nabídky bytů.

V absolutním počtu inzerátů dominují velké regiony. Přepočet na počet obyvatel ale ukazuje podstatně odlišné pořadí.

Karlovarský kraj na druhém místě. Vysočina poslední

Zatímco v absolutním počtu inzerátů patří Karlovarský kraj mezi menší trhy, při přepočtu na obyvatele se dostává na druhé místo za Prahu.

Počet inzerátů bytů na 10 000 obyvatel:

• Praha: 31,9
• Karlovarský kraj: 28,5
• Jihomoravský kraj: 15,9
• Plzeňský kraj: 14,6
• Liberecký kraj: 14,3

Na opačném konci stojí:

• Kraj Vysočina: 8,4
• Pardubický kraj: 9,1
• Zlínský kraj: 9,4

Karlovarský kraj zároveň vykazuje přibližně 1,88krát vyšší podíl na sledované nabídce, než odpovídá jeho podílu na obyvatelstvu.

„Nabídka přepočtená na obyvatele je zajímavá právě tím, že ukazuje jiný obrázek než absolutní počet inzerátů. Karlovarský kraj je malý, ale na obyvatele má velmi vysokou intenzitu nabídky,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Znamená vysoký počet inzerátů slabší trh?

Ne nutně. Právě to je jeden z nejdůležitějších závěrů analýzy.

Vysoká koncentrace nabídky může mít několik vysvětlení. Ve větších městech může souviset s vyšší mobilitou obyvatel, investičním bydlením, častějšími změnami vlastnictví, strukturou bytového fondu nebo intenzivnější developerskou aktivitou.

Stejně tak nízký počet inzerátů na obyvatele nemusí automaticky znamenat nedostatek bytů. Může odrážet pomalejší obrat nemovitostí, vyšší podíl rodinných domů nebo odlišnou strukturu trhu.

„Vyšší počet inzerátů na obyvatele automaticky neznamená horší prodejnost nebo přebytek bytů. Může odrážet větší tržní aktivitu, investiční poptávku, mobilitu obyvatel i jinou strukturu vlastnictví. Je to ukazatel, který potřebuje kontext,“ upozorňuje Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku.

Samotný počet inzerátů totiž není totéž co počet skutečně volných bytů, realizovaných transakcí nebo domácností hledajících bydlení.

Rozhoduje nejen počet nabídek, ale také rychlost trhu

Pro správné vyhodnocení realitního trhu je potřeba sledovat minimálně tři veličiny: cenu, počet nabídek a dobu nabízení.

Pokud je v určité lokalitě mnoho inzerátů a současně se nemovitosti nabízejí krátkou dobu, může to znamenat vysokou aktivitu trhu.

Pokud je inzerátů hodně, ale nemovitosti zůstávají v nabídce dlouho, může jít naopak o slabší poptávku nebo nesoulad mezi očekáváním prodávajících a kupní silou zájemců.

Z samotného krajského počtu inzerátů však nelze určit, která z těchto situací skutečně nastává.

Hlavní čísla analýzy

• Praha: 31,9 inzerátu na 10 000 obyvatel
• Karlovarský kraj: 28,5 inzerátu
• Kraj Vysočina: 8,4 inzerátu
• Praha: 27,1 % celé sledované nabídky bytů
• Podíl Prahy na obyvatelstvu ČR: 12,9 %
• Průměrný počet inzerátů v Praze: 4 482 měsíčně
• Poměr nabídky vůči podílu obyvatel: Praha 2,10×, Karlovarský kraj 1,88×
• Praha, Jihomoravský a Středočeský kraj: společně přibližně polovina sledované nabídky

Co to znamená pro kupující a prodávající?

Pro prodávající může být vysoký počet inzerátů signálem větší konkurence. Rozhodující však není množství bytů v celém kraji, ale počet skutečně srovnatelných nabídek v konkrétním městě, čtvrti nebo cenové kategorii.

Pro kupující může širší nabídka znamenat větší možnost výběru a porovnávání. Neznamená ale automaticky nižší ceny nebo lepší vyjednávací pozici.

Pro realitní makléře analýza potvrzuje význam lokálních dat. Správné ocenění musí spojovat aktuální cenu, množství konkurence a rychlost, s jakou se srovnatelné nemovitosti z nabídky ztrácejí.

Hlavní závěr

Praha koncentruje výrazně větší podíl sledované nabídky bytů, než odpovídá jejímu podílu na obyvatelstvu. Velmi vysokou intenzitu inzerce má také Karlovarský kraj. Vysočina, Pardubický a Zlínský kraj jsou na opačném konci srovnání.

Rozdíly jsou výrazné, samy o sobě ale nevypovídají o tom, kde je bytů nadbytek nebo nedostatek.

Vysoká nabídka nemusí znamenat slabý realitní trh. A nízká nabídka nemusí automaticky znamenat silný trh. Rozhodující je kombinace nabídky, ceny, rychlosti a konkrétní lokality.